揭开2009年济南房价越涨越欢的内幕

　　“涨”，无疑是2009年房地产市场的焦点字眼儿。岁末之际，我们试图对这个焦点进行一次并不复杂的剖析，分析分析影响房价的两大类、诸多种因素，也好给读者在判断明年的市场走势时提供个借鉴。任何价格的变化，无非是供求关系在左右着，判断清楚哪些因素会影响供应，哪些因素会影响需求，便是猜想2010年房价走势的“密码”。希望读者们在新一轮的市场博弈和市场猜想中，能比2009年做得更出色。

　　2009年，房价的无限上涨成为许多人闷闷不乐的重要借口，并严重影响了这些人对幸福的感受。不过，也有一部分人在这轮疯狂的上涨中获益匪浅。据监测，2009年初以来，北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价指数从90上涨至146，涨幅高达62% ，北京和上海的房价均已达到历史最高点。

　　一线城市的疯狂，也让“挤出效应”加剧了二线城市房价的上涨。相比其他二线城市，济南在全运会的强力拉动下，房价上涨幅度尤其引人注目，也迎来了前所未有的上涨态势。据一家权威楼市调研机构的数据，从2009年1月到11月，济南住宅均价从6238元一路上升到7600元，而在马上结束的12月份，这一数字可能更高，有人估计也许会达到8000元。

　　其实，每一次楼市的调整变动，其中都充满着市场与政策、房地产商与购房者之间等诸多主体的反复博弈。2009年济南房价的高涨，也同样是这种博弈的结果。一方面是推动房价上涨的各种因素在发挥威力，另一方面则是抑制它上涨的力量在不停抵抗。当然，最终在这轮市场PK 中，上涨的一方占尽优势。

　　房地产业，一头连着经济发展，一头连着民生，房价的无限上涨带来了民生之忧。在房价面前，国家最终向市场伸出了有形的调控之手。但是，太迟了，12月份一个月的调控无论如何也斗不过前11 个月力量的积累，2009年全年，济南的房价跟所有城市一样，在市场上高高昂起尊贵的头。

　　下面，我们帮助读者梳理一下这轮博弈中各个因素对房价的影响。明年，无非还是助推房价与抑制房价过快上涨这两大类因素要继续在房地产市场上“掐架”，看看谁的力量会更强，谁的力量可能会弱下来，看清这些，您也许对2010年的房价走势会有个大体的判断。

　　过去的一年，这些因素在助推房价

　　首付20%房贷利率打七折

　　2009年，一条消息让不少买房人非常兴奋：济南多数银行宣布实行房贷七折利率优惠，同时首套房的首付由三成降为两成。

　　影响：这两条因素加起来，大大降低了购房者的负担，降低了购房门槛，促进了人们的入市。“当时不少房子的房价还是5000多，一套90平米的房子总价大约50万元，首付只要10万，利率还降到七折，一下子，前来咨询买房的人就多了起来。”省城东部一楼盘售楼人员回忆当时的情形时说。

　　二套房贷在济南变相“松绑”

　　2009年，银行为了吸引房贷，开发商为了多卖房子，国家对二套房在2007年底颁布的限制政策没人理会了。首付40% ，基准利率1.1倍的利率，这怎么行？于是，大量的二套房、三套房贷款也暗中“享受”起新的房贷优惠政策。

　　影响：在鼓励一部分人购置改善房的同时，也给投资投机者入市提供了可乘之机，贷款炒房成为一种潮流。5月份，山东省银监局虽然紧急叫停了二套房贷方面的违规行为，但“变通”仍在继续。甚至有售楼人员如此出招：“想逃二套房贷款限制？可以办个假离婚啊！”

　　营业税“5改2”催热二手房

　　2009年元旦后，营业税“5改2”(房产5年后交易免税改为2年)的调整给省城二手房市场送来“春风”。“我7月份买了套92平米的住宅，总价60多万，产权是两年半的，如果不是营业税调整，光营业税我就得多交33000多元。”省城购房者孟军说，正是这个政策促使他买下这套房子。

　　影响：营业税新政活跃了二手房市场，大量产权在2年以外5年以内的次新房进入市场，这是最受购房者欢迎的一部分房源。但政策同时规定，有效期只有一年，这直接让许多人打消了观望的念头，更是直接造成了年末二手房交易的“井喷”。

　　公积金贷款上限提高到50万

　　3月份，一条被许多购房者称为“利好”的消息再度传来，公积金贷款最高额度升至50万元，户口条件也予以放松，二手房首付款比例为购房款总额的20%。“用公积金贷款心里踏实，我接着就贷了46万，在南部买了一套100平米的住宅。”购房者沈先生表示。

　　影响：公积金的低利率降低了购房者的负担，增加了购房者的进入。提高的额度也增加了几亿元的资金进入市场，在帮了市民一把的同时，也为房价上涨烧了一把火。

　　房产“大鳄”纷纷来济南“抢地”

　　2009年，一向较为平静的济南房地产市场被一群“外来者”给搅乱了，一向只在一线城市“叱咤风云”的房产“大鳄”纷纷来到济南圈地布局。绿地、世茂、恒大、华润、华强、中色、北大资源、龙湖、万科、融侨、世纪金源等地产“大鳄”排队来济南考察拿地。华强和保利等还在济南制造了“地王”。

　　影响：房产“大鳄”的到来，挤压了本土企业的发展空间，也抬高了土地竞争价格，而且增加了人们对未来垄断和房价再涨的担忧。

　　“地王”一年内争相“诞生”

　　济南“地王”的不断易主让人“瞠目”，从位于花园路与化纤厂路交叉口东南角的G043号地到山师北街地块，济南地王已四度“易主”。最新地王每亩1900万元，楼面地价15000元，远高于周边房价。

　　影响：“地王”的不断产生催热了地价，直接快速地拉动了房价，成为周边不少楼盘抬价的理由。“面粉”贵了，“面包”肯定也贵，这个道理到哪里也说得通。

　　万元楼盘已经不再是“传说”

　　“楼盘价格万元以上！”如果这句话在2009年年初你告诉别人，别人肯定以为你疯了。而事实却是，下半年济南陆续诞生了文华园(论坛新闻)、万达广场、历山名郡(论坛新闻)、海尔绿城全运村(论坛新闻)等一批价格万元以上的楼盘，而且有的现在已经涨到12000元。

　　影响：“万元房”的标杆作用很明显，“很多楼盘都一万多了，我们才8000多，不算贵！还要涨！”济南南部一楼盘的售楼人员就曾向记者这么推销过房子。

　　全运会城市环境大改善

　　“现在来济南都不认识了。”不少长时间没来济南的人都发出这样的惊叹。伴随着全运会，济南的市政设施和道路得到了大改善，现在住在哪个地方生活都很方便。由此，济南的楼盘开始遍地开花，许多价值洼地被迅速提升。

　　影响：一条道路改造后，周边的楼盘往往都要提高价格，一个城市改造后，后面的话其实连说都不用说出来，整体楼盘肯定也会上涨。城市的改造和提升，不仅改善了我们的生活条件，也会“顺手”提高楼盘价格。

　　过去的一年，它们在“抵抗”

　　廉租房降低门槛

　　2009年对省城许多低收入群体来说是充满希望的一年，因为省城供应了839套廉租房源，而且有不少分布在市区黄金地段。同时，申请廉租房的门槛也随着经济发展在不断降低。

　　影响：政府要保障的群体在逐步扩大，明年更多的人可以享受廉租房。未来3年，济南将增加18685套廉租房，这对市场供应无疑会带来积极影响。

　　棚户区城中村改造

　　2009年，济南市进行了大规模的棚户区改造，并出台了10条鼓励扶持政策，大批落后的平房区变成了楼房高耸的住宅区。同时，济南市还耗资5亿元启动了“城中村”改造，中心城区规划建设用地范围内的村庄改造用地原则上都要征为国有，计划用大约5年时间，基本完成市区范围内的改造建设任务和危房改造任务。

　　影响：棚户区改造，大大增加了济南的商品房供应量，提高了国有土地的利用率，改善了济南房地产市场的供求关系，使棚户区居民和更多市民有房可选。

　　国家调控密集出台

　　2009年12月，国家在税收、土地等方面密集出台政策，试图遏制飞涨的房价。营业税“2改5”、“国四条”、“拿地首付不低于50%”，国家调整姿态已经充分摆出。

　　影响：国家密集出台的政策打击了投机、囤地、炒地等行为，有利于给楼市降温。而目前，这些政策最大的作用是带给了人们对于明年房价的“预期”，明年的楼市或许还是“政策为王”。

　　■专家测市

　　过快上涨很难再现

　　虽然2010年的房地产市场还存在着很多悬念，但国家的再次调整，也让省城房地产市场的又一轮“博弈”开始了。在这轮“博弈”中，购房者能最大限度地争取到自己的利益吗？结果是否还会重演2009年房地产商的“狂欢盛宴”？

　　房地产市场是一个高度依赖政策的市场，因此明年房地产市场究竟会出现何种情况，国家的调控至关重要。省城房地产专家李铁岗教授认为，投机性购房、开发商捂盘惜售、不正常炒作是此轮调控政策的打击重点。在国家政策调控下，明年一线城市房价应该会有所下降，二线城市可能会停止上涨，过快上涨的场景将很难出现。

　　李铁岗还说，省城明年的房价上半年和下半年会有所不同，上半年增长很慢，或者仅是保值性的增长，到了下半年，可能会出现一定程度的增长。

　　■相关链接

　　2009雷人语录

　　房价和工资比等于没涨，买不起房为什么不回农村去！

　　在4月份博鳌论坛年会期间，华远地产董事长任志强在对比了1978年和现在的GDP、平均工资、大白菜价格后，得出了这一结论。

　　廉租房应该没厕所

　　3月，著名经济学家茅于轼因为这个观点被推上风口浪尖，这一言论也立即被网民冠以“茅房论”的大名。

　　反对房地产复兴就是反人类

　　5月份，在某网站联合武汉市房交会组委会举办的解密楼市回暖迷局大型论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩出此豪言壮语。

　　丈母娘需求催高房价

　　这是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”。但他随后不断澄清说，他的理论被大家误读了。

　　买房就是爱国

　　合肥市规划局局长王爱华在当地某电视台一直播栏目中极力推销楼盘，并高喊“买房就是爱国”的口号，引发网友热议。

　　房价太低，勤劳的人都会变成懒汉

　　城市与房地产战略策划家戴欣明的观点被不少人炮轰，他认为房地产从来就不是一般商品，商品房就应该与普通的人无关。