想让房价不疯涨，就要给炒房客“出口”

秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员)

　　当前，城市房价上涨已成为社会矛盾的一个焦点，供求关系的严重失衡，使得价格的上涨更为迅猛。

　　在市场需求中，有两类需求一直在争夺市场。一类是基本需求，这类需求在我国现阶段仍呈稳定增长的态势；另一类是投资和投机性需求，这类需求在部分城市迅速增加。处理好这两类需求，直接关系到楼市的稳定。

　　基本需求稳定增长的来源有三个： 一是我国还有10年左右的人口年轻化优势，二是正在经历的快速城镇化进程，三是在消费结构升级推动下的改善性需求。这三个方面增长的基本需求决定了我国的房地产市场在相当长的时间里，仍将是以新房交易为主的市场，与欧美等国主要是二手房交易的市场有很大不同。因此，保护好基本需求格外重要，这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。

　　但是，投资和投机性需求近年来增长也很快，这种大进大出对房地产市场影响很大，特别是为卖而买的投机性需求。客观上讲，家庭有余的资金总要选择投资的地方，房地产因其独有的商品使用属性和资产投资属性，也因其土地随城市发展而增值的特点，必然成为部分投资者的投资选择，所以这类需求客观存在。

　　如何处理好这两类需求呢？

　　要保持好基本需求，首先就要增加供给，另外还要在各地普遍加大保障性住房建设力度的同时，在房价高的城市大规模建设公共租赁住房，在公共交通走廊沿线提高建筑容积率，鼓励企业参与公共租赁住房建设，让初次置业的家庭能有足够的时间积累未来的购房能力。

　　而要想房价不疯涨，就必须引导好投资性需求，一方面可以引导他们采用出租的形式进行长期投资，另一方面也要创新房地产虚拟投资品种，发展与房地产市场联动的房地产投资基金，改变投资者必须买套房子放在那里的实物投资方式。