楼市政策猜想 土地招拍挂制度面临调整

　　国务院常务会议明确提出“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控”,给明年的房地产政策带来不小的想象空间。对于明年的楼市政策走向,业内人士预测认为,明年政策将首先放开普通商品住宅土地供应,并修改相关土地出让方式,放量土地市场“稳地价”;至于金融及税收手段,由于刚明确房地产市场优惠政策延续,马上大变的概率较低,将走出“前松后紧”的走势,但二套房贷政策必将面临收紧压力,空转的物业税有望变“实转”。

　　土地招拍挂制度面临调整

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为,调控房地产市场需要旺“实火”控“虚火”,加大有效供应以抑制投机。这可以从两方面入手,一是千方百计地加大商品住宅,特别是普通住宅的供应量;二是增加新增土地供应量,加大土地储备。

　　在土地问题上需要针对已经批出去的土地加大盘活力度,对违规囤地要更加严格执法,“这个问题是我们过去的短板,每块土地后面都有一个故事,所以要下大力气,把囤地和反腐败结合在一起”。

　　此外,应关注已经批出去的土地怎么使用。顾云昌介绍,今年前三季度,我国共出售5.7万公顷土地,但落入开发商手中的刚超过两万公顷,3/5的土地都不是开发商购买的。“那3/5土地哪儿去了？政府机构买地了？个人也买地了？”顾云昌表示,这意味着一手土地的供应不仅仅需要监管企业囤地,还应该关注政府和个人的囤地行为。

　　而土地招拍挂制度更是被不少人认为是推高地价的重要原因,这一制度将面临调整。目前国家明确提出要提高土地供应和使用效率,完善土地招拍挂等制度。作为土地交易制度改革的试点,16日,北京市将通过“价高者得”的方式招标出让土地,并公布最终的投标结果。

　　北京市土地整理储备中心的工作人员告诉中国证券报记者,本次试点地块的投开标活动将在16日上午9点开始。通过现场开标的形式,根据标书结果按照价格最高的原则确定土地成交方。该试点地块项目的有关人员介绍,从流程上看,本次试点的招标方式与此前相比减少了评标的时间。以前的招标方式需要经过审批评标等多道程序,还要上报批准。

　　北京某国有房地产企业的负责人告诉中国证券报记者,新的招标制度比现有的招拍挂程序的确有所精简,时间上将缩短约14天。“国土局这么做是希望通过尝试新的交易方式来平抑快速上涨的地价”,该负责人认为,最终能否得到推广主要看竞价结果。如果相对于周边地块价格有所下降,未来就有可能继续推广。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,现有的拍卖制度是通过前期招标中的最高价再加上一定的溢价率从而确定现场拍卖的底价。但由于拍卖现场容易产生开发商相互抬价的不理性场面,因此容易使地价快速上涨。但是这种“价高者得”的方式不会对抑制地价产生太大作用。他指出,上海也曾使用过这种方式,但最终结果证明地价还是偏高。

　　金融政策重在差别化与防风险

　　顾云昌在解读国务院常务会议相关表述时强调,国务院多次提到要防范金融风险,这是因为一线城市投机性购房势头抬头。要抑制投机,需要从两个方面来调整政策,一是针对个人的按揭贷款,应通过差别化信贷政策,加大首套与二套房贷款条件之间差别化政策的执行力度,遏制住房价格过快上涨,“比如二套房的首付比例向上调整,可以减少相当一部分投机行为”;二是针对房地产企业的开发贷款,在要求企业增加供应量的同时,注意防范风险。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为,由于改善性住房界定不清,银行对二套房贷款很可能严格执行基准利率上浮10%。另外,诸如北京84号文等抑制市场信贷不理性的政策将会继续延续。而且,将来银行贷款评估值可能继续低于市场成交价,从而令不理性的恐慌性需求因首付及信贷问题而减少。这些政策将有利于市场理性发展。

　　与顾云昌将“加大差别化信贷政策执行力度”中的差别化理解为首套和二套房之间的差异不同,一位市场人士认为这一表述仍可以有多种解读,如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分,是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性,这些表述如何理解还需等待配套细则落实。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则预测,明年二套房贷政策必定还要紧缩。此外,国务院关于加强市场监管的表述,意味着房地产市场今年以来不断爆发的“乱相”将得到整治,这其中就包括捂盘、假按揭、乱收定金等屡治不除的顽疾。

　　此外,沉淀的公积金如何应用于保障房也将成为明年房地产政策金融领域的亮点。此次国务院明确表示将力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这一目标比去年此时确定的至2011年末解决747万户的数字翻了一番。而从目前保障房执行情况来看,资金难题无疑是地方政府难以主动配合保障房的重要原因之一。目前我国各大城市沉淀的公积金,如何运用到保障房建设中仍有待确定。据了解,截至今年3季度末,北京住房公积金累计余额就高达1054.37亿元。一旦公积金投资保障房的政策落实,必将盘活数万亿沉睡的资金。

　　物业税能否千呼万唤始出来

　　税收政策亦是此次明确的政策方向,对此,不少专家预测物业税有望在明年再次提上议事日程。

　　杨红旭就认为,针对大户型、高档房的物业税有可能加快推出,极有可能在部分城市试点实转。而从投资者预期来看,焦点房地产网15日进行的网络调查中,针对未来国务院是否会继营业税收紧后再次出台房地产收紧政策,38%的投资者认为税费收紧等政策推出不可避免,58%的投资者认为房价高企,真正遏制房价还需出台组合拳。

　　而从税费角度来看,顾云昌认为要千方百计增加房屋供应量,就必须盘活二手房市场,搞活租赁房市场。日前房地产营业税优惠政策已经确定如期停止,对此顾云昌预测,明年税费优惠政策结束以后,二手房市场将会有一个大幅度的下滑,因此我们“希望在加大有效供给和抑制投机需求之间,政策根据市场变化作出的调整应该平和一点”。

　　顾云昌认为,接下来各地将会根据中央精神出台调控细则,由于各地方楼市的基本面情况千差万别,各地的调控措施可能会有所不同。

　　此外,有专家预测,对外资购房政策可能会重新紧缩,重申“171号文”;转售房屋的税费也可能会从严征收。

　　由于房地产政策基调已定――在保持政策连续性和稳定性的同时遏制部分城市房价过快上涨,预计政策立即大变脸的概率并不高,政策有望走出“前松后紧”的态势。