保障性住房，为啥建得这么慢

漫画/刘冰霖

　　专家认为，大量的保障性住房可以平抑房价，随着保障性住房越建越多，享受标准也越来越高，依赖商品房市场来解决住宅问题的人群将会越来越小，这样的话，商品房的价格将越来越趋于理性和平稳。

　　房价快速上涨，工薪阶层对保障性住房抱有很大期望，从中央到各省市，每年都列出很多保障性住房计划。但从年头到年尾，也没见多少保障性住房竣工。“雷声大、雨点小”，“只听楼梯响，不见人下来”，这些牢骚话，足见人们对保障房建设太慢的不满，那么，保障性住房，建设起来咋就这么慢呢？

　　保障房不及建房总量20%

　　保障房建设速度如蜗牛爬行。与之形成鲜明对比的是，各个城市拍地的槌子震天响，商品房价格噌噌地涨。

　　最近，济南市民李丽到处打听一件事，那就是龙泉居何时能交房。去年9月通过摇号，她在龙泉居选了一套经济适用房，东拼西凑交了19万元的房款，当时承诺今年5月底交房，现已经过去半年了，她仍然没有拿到钥匙。

　　龙泉居只是一个小小的侧面，不仅是济南，全国很多城市的保障性住房建设速度都不快。一般说来，廉租房、经济适用房、限价房、棚改房等构成保障性住房体系。全国人大前不久的一份调研报告指出，截至8月底，全国保障性住房投资仅完成394.4亿元，占全年计划的23.6%。

　　时间过了一大半，保障房才盖了不到四分之一，供应量更是有限，不少网友把保障房的建设速度比喻成蜗牛爬行。但与之形成鲜明对比的是，各个城市拍地的槌子震天响，商品房价格也是噌噌地涨。仅以济南为例，根据有关部门调查，从年初到现在，商品房每平方米平均上涨1500元，南昌、郑州等地也是如此。

　　今年初，济南市曾公开表示，将通过多种途径新建保障性住房和安置房80万平方米，向1万户低收入住房困难家庭提供保障性住房。但到目前为止，只提供了839套廉租房，经适房、限价房及公共租赁房没了动静。

　　“商品房价格太高，廉租房门槛太高。”济南市民陈林表示，对于中低收入家庭来说，现在买套房子太难了，又没有经济适用房、限价房或公共租赁房等保障性住房可买。中低收入家庭的呼声很高，对保障性住房的期望值也很高，但从一些城市公布的2008年至2011年住房建设计划上来看，保障性住房建设仍然不超过总体住房建设比重的20％。

　　拉动GDP太少，地方政府不上心

　　地方政府更愿意去建商品房，商品房对GDP带动非常大，对地方政府的财政收入贡献也大，更能体现政绩。

　　日前，住建部向各地发出《关于对保障性住房建设情况进行自查的通知》，要求各省12月5日前将2009年保障房建设情况上报住建部。消息称，2010年住房保障中央投资分配将会与各地2009年的投资完成情况挂钩。

　　与中央的高度重视不同，很多地方政府对保障性住房提不起太大的精神，往往是雷声大雨点小。“中央重视保障性住房，但地方政府更愿意去建商品房，商品房的产业链长，对GDP带动非常大，对政府的财政收入贡献也大，更能体现政绩。”我省某高校一位房产专家分析说，房价过高，和保障性住房体系不完善有着很大关系。

　　最近，一家开发商公布的一份房产开发清单也有力地证明了这个说法。清单显示，高高在上的房价中，土地出让金、各种配套费等政府所得超过三分之一。房价高，地价高，政府的收入也高。

　　“零地价、低税费让地方政府没有兴趣进行保障房的开发。”安邦咨询分析师苏晶指出，地方政府并不是无力投资，而是不感兴趣。

　　对于地方政府来说，与普通商品房相比，建保障性住房手续多，只要是政府盯得不紧，保障性住房的建设速度肯定会受到影响。

　　“经济适用房介于商品房和廉租房之间，运作起来难度很大，开发商对这样的项目不大感兴趣。”济南一位房地产商说。目前，北京等地的经济适用房出现了许多问题，经济适用房已经悄悄地退出了保障性住房的市场。

　　保障房不赚钱，开发商没兴趣

　　由于利润的控制，地方政府以及开发商对于修建经济适用房的兴趣不是很高。

　　“棚户区改造、经济适用房等利润都不高。”济南一家房地产开发商透露说，棚户区改造拆迁费用高，而且还要建设回迁房，成本高而且销售起来受到的限制也多，虽然政府给了很多优惠政策，除非是政府指定，否则很多开发商对保障性住房不会太感兴趣。

　　在济南，政府从2007年起启动了棚户区改造，二环路以内很多棚户区都列入了改造范围，但开发商只对一些位置好的感兴趣，一些地块小一些或者零星的棚户区，开发商兴趣不大。济南经七纬二路附近一个地块，2007年启动了拆迁，现在仍未招拍挂，官方的解释为，没有开发商看上这块地。

　　“开发商都追求利益最大化。”山东大学王力教授分析说，保障性住房既冲击房地产市场，开发起来利益也不大，开发商肯定不会太感兴趣。从目前全国房地产市场来看，房价过高，保障性住房体系不完善负有不可推卸的责任。

　　安邦咨询分析师苏晶认为，按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。正是由于利润的控制，地方政府以及开发商对于修建经济适用房的兴趣不是很高。

　　保障房缺失，商品房价格猛涨

　　很多居民对房子的需求是刚性的，没有保障性住房，只能买商品房。

　　近期疯涨的房价更让房子显得稀缺，许多人为此心急万分。

　　“房价快速上涨，凸显了保障性住房的重要。”省城一位知名房产专家表示，保障性住房体系不完善，也是高房价的推手之一。很多居民对房子的需求是刚性的，没有保障性住房，只能买商品房。

　　新加坡原重建局局长、总规划师，被称为“新加坡规划之父”的刘太格从另外一个侧面表达了保障性住房的重要性。他认为，大量的保障性住房可以平抑房价，随着保障性住房越建越多，享受标准也越来越高，依赖商品房市场来解决住宅问题的人群将会越来越小，这样的话，商品房的价格将越来越趋于理性和平稳。

　　目前的住房保障体系设计里面有一个很关键的问题，就是执行机制的缺失。因为中央政府虽然做了一些条文的规定，但是多为“软约束”，缺乏“硬约束”，也就是明确的激励和奖惩机制没有在制度设计中予以体现。由“软约束”变成“硬约束”，光靠国务院和建设部发文还解决不了问题，应该从国家法律层面予以规范。

　　北京师范大学房地产研究中心副所长黄兴文教授曾公开表示，目前最缺乏的就是“硬约束”，明晰地方政府的激励和奖惩机制，避免地方政府“雷声大雨点小”。苏晶认为，如果保障房的建设能直接跟政府领导的奖惩挂钩，无疑将会更有效率。（常新喜 杨珂 张璐 葛亮）