济南“地王”更迭或将放缓

　　22日，由富力、雅居乐、碧桂园(论坛新闻)组成的联合体以255亿的天价在广州夺得“中国新地王”。“中国新地王”在国家发布土地调控政后诞生，预示着什么？有业内专家认为，“中国新地王”的出现，可能引发决策层对土地市场泡沫的严重担忧，在出台提高购地首付款比例这一新政后，明年房地产调控的重点还会是土地市场。届时，一线地产商在济南拿地可能受到影响，济南“地王”的更迭也将放缓。

　　一线地产商预期房价，频造“地王”

　　2009年，是济南市土地市场最为火爆的一年。成交量、成交价格均创出历史新高，而最吸引人眼球的还是“地王”频现。

　　12月3日，在济南市土地储备交易中心，经过90多次举牌后，总面积约10.2亩的山师北街原济南教育教学设备厂地块，以1.92亿的天价被山东大地房地产开发有限公司竞得，刷新“地王”纪录。而早在之前的几个月内，“地王”已经三易其主：8月19日祥泰实业以1.31亿元的高价拍得G043号地块，成为济南“东部地王”。9月17日中石化以每亩1265.64万元，每平方米达1.78万元天价取得东航三角地，成为“济西地王”。10月19日深圳华强以单价每亩1460万元，总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为“济南地王”。

　　“四个‘地王’的中标者中除了大地是本地公司，其他三个都是外来者。”我市房产评论人于清认为，2009年尤其是下半年，济南市土地市场是由于外地开发商的广泛进驻，才大大推动了成交量、成交价格的攀升及“地王”的频现。

　　合富辉煌房地产(山东)市场研究部的统计数据验证了于清的观点。截至目前，2009年济南市全年共推出106宗住宅商服用地，且各项指标均比2008年有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上。从全市成交土地开发商来源来看，2009年，监测到的外来开发商成交土地22宗，成交面积253.82万平方米，占总成交面积的41%，比2008年翻了3倍多。这还不包括刚进入济南不久或正在济南积极运作拿地的恒大、绿地、北大资源、世茂、世纪金源等一线地产商中的佼佼者。

　　记者了解到，从以往的“地王”记录来看，无论是2007年还是今年上半年，每次“地王”的出现，最大的、最直接的效应就是周边房价暴涨，而最大受益者莫过于那些“地王房地产商”了，而从近期全国各地土地成交来看，各地“地王”的缔造者更以国字头企业独领风骚，中海、保利、招商、绿地等企业的表现甚为活跃。“正是因为看好未来项目预期利润，一线地产商们才为何乐此不疲地制造‘地王’。”于清说。

　　“地王”一定会带来明年楼市升温吗？

　　“地王”不断，地价上涨房价相应也会上涨、楼市升温，这是一个循环效应。业内很多开发商在接受记者采访时都预测明年房价时都表示还会继续上涨。一位开发商告诉记者，2010年房价要降下来很难。除了地价上涨带来的成本上涨外，目前国家的一些政策在一定程度上推动了房价的进一步上升。其中，楼市预售政策首当其冲，楼市预售政策使房地产开发商能够占有购买房的资金，不承担风险，对提价有极大的帮助。另外，贷款政策尚宽松，也非常有利于炒作和投机。再加上物业税政策迟迟不开征以及低税率政策，这些都给房价上涨提供了空间。

　　个别资深人士却对此产生质疑。我市房产评论人赵鲁梁对记者表示：“房地产市场有的时候也像股市，所有的人都认为没问题时，可能就会有问题。所有人都认为有问题时，可能没问题。”

　　他说，从2008年下半年到今年第一季度，全国许多城市的土地销售状况都不好，即使政府给予许多优惠政策，也鲜有开发商敢于拿地。事实证明，即使在房地产圈混迹多年的开发商，一样也对今年楼市的发展看走了眼。随着房地产市场的复苏，开发商逐步加快了拿地的步伐，但付出的成本却增加了很多。“至少我对明年楼市不乐观，购房者出手还是谨慎为上，不要相信任何专家的判断预测，而是要自己把握市场，根据实际情况来判定是否购房。”赵鲁梁提醒说。

　　土地市场可能是明年房地产调控重点

　　五部委日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清。此举被看成是国务院遏制房价政策确定后对房市调控的第一拳，给土地热浇上的一盆冷水。然而就在这盆冷水浇后的不久，22日“中国新地王”诞生。

　　“国家刚刚出台土地政策，就出现了‘中国新地王”，这足以使决策层认识到，今年的地价暴涨使得土地市场泡沫严重，这对房地产市场的后续发展极为不利。”清华大学国情研究中心管清友博士认为，今年房地产市场火暴的是销售和土地市场两头，目前一方面是土地被大量囤积，一方面是供应量较少地价大涨，房地产市场出现一种畸形复苏。解决这一问题的关键在于解决土地市场的健康问题，土地市场将是明年房地产的调控重点，调控可能围绕对土地市场的资金进行管制和对土地拍卖方式进行一些改革进行。

　　“目前，房地产市场的快速发展已经远远超出了经济的增长水平。其产业对经济的带动作用更甚于对经济的依附作用。因此，判断2010年济南市房地产的走势，应该更多的关注宏观经济形势对产业的影响。”北大资源助理总裁王焕新说，土地首付不低于50%的政策，会让一些正在济南谋划大片土地的开发商节奏慢下来，由原先的一次性拿到大片土地转变到一小块一小块地连续拿地，这可能让明年业内关注的“总价地王”的出现流产。如果国家明年把土地市场作为调控重点，再出台新土地政策，济南“地王”的更迭速度会大大减缓。