2009年度济南楼市盘点之关键词

　　关键词一：救市

　　随着金融风暴的不断蔓延，2009年的房地产市场承载着太多的期望，1月份，济南市部分楼盘推出了节日期间购房送物业费、一次付款享受折扣优惠，购房送家电，签约送供暖，送超值年货大礼包，以及各种新年贺岁纪念品等多种优惠，但购房者仍寥寥无几，市民的观望心理依然浓厚。然而进入2月份，随着国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的深入，这一新政带来的利好已开始在市场层面显露，众多楼盘的现房、准现房的销售量也都不同程度地出现回升。

　　　　关键词二：小阳春

　　2009年3月份济南楼市的爆发式回暖，让不少购房者再次坚定了置业信心。据统计，3月份新建住宅成交量为950套，进入4月份以来，更是连续3天维持在百套以上，与去年动辄个位数的日成交量形成鲜明对比，交易非常活跃。在省城楼市初现“小阳春”的态势后，顺应市场形式，多数开发商以适量产品打折销售，有利的激活了市场的刚性需求，一部分消费者的购买欲望得以释放，实现了买卖双方的双赢效果。

　　关键词三：拆迁

　　为了迎接十一运，济南市近两年加大了旧城改造的规模，天桥区是济南的老城区，棚户区较多，今年10月份传来好消息，角楼庄地块、北关地块、经一顺河三角地A地块、北刘地块、边庄地块、杨庄东侧地块、济南中药长地块、黄岗兴济河片区等9块地已名花有主，另外西槐荫街、闫千户地块、南辛庄片区、万盛片区、城建学校片区、胶济铁路客运专线引入济南枢纽工程沿线等地块已列入拆迁冻结范围内。

　　关键词四：排队买房

　　随着整个房地产市场的回暖，让很多开发商重拾市场信心，消费者的观望情绪也在2009年被打破，济南市在售的项目均取得了不错的销售业绩。受金融风暴的影响，土地的开发量减少，因此最终导致商品房市场供应量也减少了，而累计的刚性需求强烈反弹，加上目前各项目开发商注重产品开发，户型和面积都适应市场需求，被消费者、被市场认可，于是市场上再次出现了多数楼盘遭遇消费者连夜排队抢购的现象。

　　　　关键词五：地王

　　2008年8月19日，花园路与化纤厂路东南角的G043号宗地被祥泰实业以1.31亿元购得，成为济南东部地王。时隔一年的2009年9月18日，总面积为4530平方米的东航三角地被中石化以8600万元的天价拿走，折合1.78万元/平方米，创济南西部地价新高。

　　仅隔一月，华强又以6.57亿元购得解放路北侧、山大路西侧45亩地，折合每亩1460万元，成为济南现在名副其实的“地王”。

　　“地王”频频易主，让济南的楼市再度引起人们的关注，济南的土地市场已经从萧条中升温。据相关部门统计，进入3月份后，济南市土地供应就开始“井喷”。7月份单月供应土地31块，8月份则有29块土地成交，创单月成交量最高。9月、10月份土地市场交易依旧转暖，济南市国土部门还加快了土地供应的速度，而开发商高涨的拿地热情促使土地溢价成交开始普遍出现。

　　关键词六：地产大鳄

　　"保利、中海、绿城在济南已经有项目，恒大也已圈下土地，华润也在济南考察了很久，不出意外，天价拿下解放阁的应该是世贸，还有绿地，他们在济南有两家公司并行运作。"11月1日，山东中原物业顾问有限公司的投资顾问经理薄夫利一口气扳倒7根手指。根据克而瑞(中国)的统计数据，上述7家地产企业均位列2009年上半年全国房产企业销售金额10强，地产大鳄集中抢滩济南已成定局。

　　　关键词七：小清河片区

　　11月7日，济南天桥区推出49个涉及小清河沿线、棚户区改造、北园大街沿线、新区开发等重点开发项目，吸引了海内外近70家房地产商的关注。其中边庄地块、黄岗兴济河片区、杨庄东侧地块、济南中药厂地块、堤口庄片区等9个项目当场签定了开发协议，项目投资约97.2亿元。

　　关键词八：量跌价升

　　2009年济南楼市刚性需求集中释放，消化大量房源，再加上受2008年全国楼市影响，济南楼市供应量比较小，因此，到了8月份，济南楼市出现供不应求的局面，而且，8月，济南住宅均价更是首次突破6000元/平方米的大关，达到6304元/平方米的历史高点。进入9月，济南住宅价格快速上涨至6566元/平方米，但成交量较上月却下降了20%，量跌价升态势显著。

　　　　关键词九：供不应求

　　2009年初济南楼市成交量低迷，购房者持币观望，然而进入3月份以来，压抑许久的刚性需求加上2009年新增刚性需求，两者集中释放，济南楼市的成交量和房价一路高歌猛进，几乎所有的项目都出现了开盘必热销的盛况，6月份日成交量最高突破千余套，济南楼市出现前所未有的火爆情景，刚性需求的集中释放消化了大量房源，一房难求的现象已比比皆是。另一方面，受金融危机影响，一些开发商房地产放缓了拿地和开发的速度，促使2009年的济南楼市出现了房源供不应求的局面。

　　关键词十：二套房贷

　　今年以来不少银行纷纷降低二套房贷门槛，以多种变通形式招揽业务。5月28日，山东省银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，通知紧急叫停违规办理二套房房贷业务等多种违规业务。银监局重申积极支持合理的住房贷款业务需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。

　　　　关键词十一：万元房

　　每平方米10000元的房价，在济南市民眼里，本来是一个难以想象的“杠杠”。然而，进入2009年，济南屡现每平方米过万元的楼盘，“万元”已不再是别墅的专利，济南一批高档住房单价过万，率先进入万元时代。据资料显示，省城单价或均价超万元的楼盘至少已有7个（别墅项目除外），大舜天成、天泰・太阳树、历山名郡、济南万达广场、文华园、海尔绿城全运村、银丰花园等。

　　关键词十二：豪宅

　　自2009年初，济南豪宅市场开始逐步升温，各个区域的品质豪宅相继面市。特别是以中海・奥龙观邸、中海・紫御东郡、外海・蝶泉山庄、鲁能・漫山香墅等为主的高端豪宅产品，另外，万达广场推出的顶级豪宅产品――― 万达公馆也即将面市。这些豪宅项目不仅占据了济南整个高端市场的绝对份额，也由此揭开了济南豪宅市场热销的大幕。

　　关键词十三：教育地产

　　2009年教育地产如雨后春笋般出现在广大购房者面前，重汽・翡翠郡、海尔绿城全运村、济南万达广场、名士豪庭、阳光100、鲁能领秀城、燕山盛世、泉景天沅…建立学校已经成为省城房地产开发商的一项“必修课”，学校―幼儿园、小学或是中学，正在成为小区内一项必不可少的配套设施。

　　　　关键词十四：全运会

　　一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。济南楼市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展的大好机遇，在济南城建大变化的同时，全运会也成为济南市对外推介的“名片”。自7月下旬，中海集团拿下了济南九曲片区后，上海绿地集团、上海世茂、北大资源集团、深圳华强以及恒大地产集团等大鳄陆续进驻济南参与到城市建设中来。

　　关键词十五：小产权房

　　今年8月，位于济南市槐荫区被称为“济南西部第一样板房”的小产权房“格林小镇”25栋楼，大部分已经被夷为平地。随着济南西客站7月12日正式开工，京沪高铁穿越济南的日子也进入了倒计时阶段。格林小镇出现在了西客站片区控制性详规图上，连同周围的一些小产权房一起，不得不为西客站的开通让道。广州市国土资源和房屋管理局不久前也下发《关于不要购买“小产权房”的公告》指出：“小产权房”销售所得款属于非法所得，“小产权房”买卖一经查实，购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收，希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。而其他一些城市对于小产权房的处理也在观望着兄弟城市的做法。

　　关键词十六：穿黄隧道

　　济南市黄河桥隧项目建设领导小组正式成立，借以全面推进济南济泺路黄河隧道等跨河工程建设。目前，该项目已报至省发改委待批，这条“黄河第一隧”有望在明年上半年开始动工。济南泺口穿黄隧道工程南接济泺路，北接309国道，线路全长4.5公里，其中隧道长度3786米，总投资预计为16.08亿元，是我国第一条民用穿黄隧道。按照设计，隧道为双洞四车道，设计车速60公里/小时。

　　关键词十七：地铁轻轨

　　济南特殊的地质构造条件究竟能否建造地铁？建造地铁对济南泉水有无影响？济南哪些地方适合建造地铁？10月12日，省地矿工程勘察院对外发布消息，称济南地铁的前期水文地质勘察工作已经正式开始，全部勘察实验工作将于2010年1月结束，届时上述三个问题的答案也将随之揭晓。

　　自今年6月份，济南市政府与北京城建设计研究总院签订济南市轨道交通规划技术咨询合同后，济南能否建造地铁的话题成为业内坊间热烈讨论的话题。随后，省地矿勘察院与北京城建勘测设计研究院有限责任公司正式签订合同，由省地矿勘察院具体承担地铁项目前期的水文地质勘察研究工作。

　　关键词十八： 二环东路

　　济南“东拓”的脚步在不断拓展，泉城济南则整体出现了“偏东”倾向。纵览泉城地图，济南城区已经迈过二环东路继续向前延伸，而其他三个方向则还局限在二环路附近。城市发展的格局表明，二环东路的成长不仅仅是一条横跨南北的交通动脉，而更是带动东部新城腾飞的助力器。一边是繁华的老城区，一边是欣欣向荣的新城区，二环东路恰为其中，一条线带动一大片，它的崛起也就是这一区域的整体腾飞，加之东部片区整体规划的出炉，相信不久的将来，这里将是另一番景象。