土地招拍挂，阳光背后有阴影

漫画/刘冰霖

　　编者按 岁末年终，中国楼市再掀涨价狂潮，房子成了老百姓“无法承受之重”。虽然有关部门终于祭出了“遏制”大旗，但遏制房价谈何容易？上一轮调控就曾经陷入“越调越高，一控就死”的怪圈。治病须先问诊，遏制高房价须先斩断房价过快上涨的背后推手。本报今起推出“谁是高房价推手”系列报道，希望能对有关部门的决策起到参考作用。

　　究竟是房价推高了地价还是地价推高了房价，这似乎是一个“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的难题，土地部门和建设部门为此打了多年的嘴官司……

　　“现在房价在高位运行，不独是济南，全国都是这样”，直面疯涨的房价，济南地产商林松（化名）略显尴尬，“这与地价连续攀升有直接关系”。林松说，“土地转让实行招、拍、挂制度，价高者得之，这种制度设计有天生缺陷，它导致了‘地王’频频产生，而且促使地产业陷入地价推高房价、房价反推地价的怪圈。”

　　“地王”刷新速度创纪录

　　即将过去的2009年注定要写入地产业的历史，这一年，地产业实现从萧条、回暖、复苏，直至火爆的迅速反转。与楼市逆转相配合，全国的土地市场在5月份以后持续升温，“地王”随即成为全国地产市场最频繁出现的字眼。

　　中原地产刚刚完成一份2009年全国房地产形势的测评报告，地产业10个关键词有三个与土地直接相关：拍卖土地收入爆增、溢价成交“地王”频现、国企抢地当仁不让。报告称，2009年全国土地市场普遍溢价成交，“地王”在北京、上海等一线城市频繁出现，年度单块地最高成交价为72亿。今年下半年，济南土地市场竞争同样异常激烈，每隔一两个月，“济南地王”都要刷新一次。

　　12月3日，济南土地交易大厅。经过90多轮激烈竞争，山师北街一块不足7000平方米的地块最终以1.92亿成交，其楼面地价达到1.5万元/平方米，这一地块不仅仅成为济南新晋“地王”，而且其楼面地价之高比肩北京、上海等一线城市。

　　地价推高楼价不容分说

　　地价是不是推高房价？土地和建设部门一直争论不休。随着7月下旬国土部公布全国620个样本楼盘的地房价比，这一争论达到顶峰。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授在接受记者采访时曾表示，在楼盘价格构成中，建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）大致相同，楼盘价格差异主要来源于地价差异。

　　“我们测算的结果是，地价成本在楼价成本中所占的比例大致在15%-30%之间”，山东中原地产投资顾问经理薄夫利称，“这个比例相对固定，地价不断攀升的结果是楼价攀升，这是个必然趋势。”

　　以济南为例，市区一家楼盘，今年5月平均售价在8000元/平方米，而在12月12日前后第二期开盘后，11000元/平方米是销售起价。市区另一楼盘采取的是分期分批次增推房源，该楼盘销售负责人受访时曾称，每增推一次房源，每平米楼价要上调200―300元，而年初每平米6000元的均价在大半年后已经飙升至8000多元。

　　薄夫利说，“以山师北街的‘地王’为例，那块地的楼面地价已拍到1.5万元/平方米，这让毗邻的文华园怎么定价？让诚基、历山名郡等其它楼盘怎么定价？一个字，涨！未售出的新房要涨，周边的二手房也会跟风涨！”

　　招拍挂，政府受益百姓买单

　　地价上涨，招拍挂是“功臣”。

　　业内把2004年看作是土地转让制度的一个分界点，林松称，这一年国土部联手监察部推出著名的“8・31大限”，严令地方政府和开发商在当年8月31日前，将历史遗留问题界定并处理完毕，此后经营性用地全面实行市场化出让，亦即土地转让实行“招、拍、挂”。

　　就制度本身而言，林松认为招拍挂要比协议转让更加阳光，但同时，这种制度设计在实际操作中有很大缺陷。“从操作层面上，竞拍极易产生非理性竞价冲动，目标价位是300万一亩，但轮番举牌的最后结果可能是以一亩500万成交”，林松说，“价格溢出部分没有明确归属，一般来说是归财政，也就是说拍得越多政府收益越多。据我所知最近一段济南拍卖的土地全部溢价成交，成交价都为拍卖底价的两倍以上。羊毛出在羊身上，土地溢价成交，开发商最终会从房价中回收这个成本，溢价成交的最终结果是由购房者买单。”

　　阳光背后也有阴影

　　招拍挂不仅有制度上的先天缺陷，不少开发商在接受采访时称，招拍挂中，土地转让有很多潜规则。

　　据知情人士透露，最常用的非阳光操作方式主要有两种，其一是参与招拍挂企业在竞拍前私下交易，达成一致后对一个标的实行“包围”，竞拍过程中其他参与企业不举牌或象征性举几次，几轮甚至一轮之后拿地的企业就可以较低价格拿走地块；而另一种方式是，在得到某种或明或暗的指示后，某些企业与土地招、拍、挂部门联手“作局”，竞标过程中刻意抬高一块土地的价格，促成土地高比例溢价成交。

　　知情人称，在济南近日的一次土地拍卖中，其中一地块有七八家企业争抢，地块起拍价为1.5亿，但经过几十轮举牌后，这一地块最终成交价达3亿多。

　　知情人回忆，竞价在超过3亿后一度陷入僵持，此后几家参拍公司频频举牌，将竞拍拖入更激烈的混战。事后他们从工商税务部门了解到，其中一家名为“佰思骆”（音）的频频举牌者仅是一个注册资金230万、在北大槐树附近从事门窗制作的小公司，年上交利税不过才几万元。“（佰思骆）既无建筑资质也无拿地实力”，知情人称，“整个竞拍过程的确很阳光很公正，但我们有理由怀疑这家公司参与竞拍动机不那么纯正。”

　　中央党校教授周天勇：

　　招拍挂制度“造子孙孽”

　　“导致房地产涨价的罪魁祸首就是招拍挂和政府的卖地政策。”12月3日的第五届中国国际期货大会上，中央党校研究室副主任周天勇教授演讲时炮轰土地招拍挂制度。

　　“实际上，我们现在的土地招拍挂体制是改革改出来的最坏最坏的一个东西，土地招拍挂体制简直是吃子孙饭、造子孙孽的收入体制。”周天勇教授说，招拍挂体制，就是政府一家高度寡头垄断卖地，所有地都要从政府那儿卖出去。它是一个高度寡头垄断的供应市场，而且是一个非常糟糕、信息不对称的供应市场，它的定价机制是谁给的价格最高，地就给谁。据《现代快报》

　　房地产顾问公司：

　　招拍挂是地方政府在抢钱

　　北京高策房地产顾问公司董事长李国平认为，明年房地产很难再出现井喷，政策会有区别性调整。鼓励自住需要有实际的政策出台，特别是土地供应政策。

　　目前的招拍挂政策实际上是地方政府在抢钱，中央政府需要纠偏，不只是局部修补。改变目前的现状，需要中央政府的大智慧和勇气。 (综合)