政策一直是房价的风向标

    09年房地产市场在经历了短暂的低迷时期后，开始回暖并快速上涨。针对今年的房地产走势，本报采访了全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授。
    北京、上海、深圳等一线城市的房价已经涨到了连温州炒房团也买不起的地步，像深圳的房价已经步入“2万元时代”，明年很可能突破三万元，房价正逐渐向香港看齐。汤臣一品的成交量也在今年暴增，卖了近前四年的十倍。一线城市房价快速上涨的扩散影响了二三线城市的房价，导致了全国性的房价上涨。在谈了这些现象之后，郭教授认为像今年这种暴长的情况是很多人都没有预料到的，今年的房市着实有些疯狂。
    房价飞涨 政策宽松调控是主因
    房价在短期内这么疯狂上涨的原因究竟是什么？郭教授认为主要原因还在于国家政策的调整。
去年年底为了应对金融危机，中央对货币政策做了相应的调整，从适度从紧的货币政策调整为适度宽松的货币政策。国家投资4万亿救市，用来拉动内需、刺激经济。其中有相当一部分资金流入了作为支柱性产业之一的房地产市场。同时，人们对通货膨胀的预期使投资需求加大。然，由于我国投资渠道相对狭隘，像股市、收藏品等投资风险较大，大部分投资者选择了投资房地产。不管是救市资金的流入、国内有钱人的投资还是国外热钱的大量涌入，这些都使我国今年的资金流动性大大增加。而这笔可观的资金不仅挽救了资金链快要断裂的开发商，使他们投资操作房市的资金宽裕起来。更加促进了下半年投资式购房的增加，直接推动了房价上涨。
    除了货币政策的调整外，今年政府还针对房地产领域出台了系列税收优惠刺激政策。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；还有针对二手房出台的“个人住房转让营业税征免时限由5年改为2年”等优惠政策。而在此之前许多地方政府先于中央政府出台了一系列刺激楼市的计划，采用了包括财政补贴、税收减免，以及允许开发商暂缓纳税等在内的诸多方法。这些中央和地方政府出台的政策，在很大程度上促进了房产交易，拉动了房价上涨。
    投资增长拉动房价，真正有住房需求的保障性住房供应不足。自住需求改善需求迫使他们去买房，造成“恐慌性购房”。近年来房市逐渐向股市靠拢，也有些人拿房市和股市相提并论，然而房子是人们的基本生活需求，把住房和炒股票一样炒是一种根本上的误区。但是市场总有相互连带的关系，保障住房和商品住房之间毕竟还没有一个明确的界定。要抑制这种“恐慌性购房”的心态，让人们回归到理性购房，只能先使房价稳定。
    抑制房价 关键看政策收紧的落实
    房地产停滞对国家经济GPD影响较大，因为房产直接影响着金融，房价过度上涨会带来很严重的不利后果，那么怎样才能抑制疯狂上涨的房价呢？郭教授认为解铃还须系铃人，这个关键还是在于国家的政策调控。
    国务院已经明确要求遏制房价过快上涨，并采取了多项措施促进房地产市场健康发展。如果房价真正到了零界点国家肯定会出有效的政策来加以控制。只是今年我国房价增长过快的情况，相当于在高速公路上开快车，如果现在急刹车很容易导致翻车。所以国家也不可能一下子出台强硬政策来控制房价，应该是逐步的进行过度调控。出台什么样的政策？什么时候出台？怎么出台？出台的份量要多重？这些关键问题都是需要慎重考虑的。
    那么“慢刹车”应该从哪些方面入手呢？首先就是要控制地价。今年频频出现在各地的“地王”，必然会对明年的房价造成影响。郭教授认为“地王”的出现虽然会影响房价，但这仅仅是少数部分企业的行为，这种行为是否完全理性我们不得而知，要让政府直接去干预也不太适合。国家早在在03年就出台的【2003】18号文用来控制地价。只是土地拍卖是占地方政府财政超过40%的重要收入，如果限价出让土地势必会减少财政收入，所以地方政府都采取了消极的应对态度，并没有真正去落实这项政策，从而导致了现在的“地王”现象。为了避免这种个别现象成为普遍现象，国家已经开始重新重视这个问题，并出了“限大令”，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。用来加强对土地的控制。
    当然，郭教授认为控制房价最好的方法还是调整税收。蓝皮书说85%的人买不起房，那剩下的15%买的起房的人几乎都是投资购房。要抑制投机购房只能是收税。先在北京、深圳等城市开展试点，征收物业税、控制税。虽然试点是一个地方，但是它的影响却是全国性的。别的国家也都在做税收调控，为什么我们做起来就比较难，关键是一些既得利益者影响了这些政策的制定和实施，并没有真正落实这些政策。每家每户都有水电表，不走表的肯定就是闲置房，相关工作人员如果能深入调查是完全可以控制的。像韩国从汉城迁都首尔，原因之一就是因为汉城房价太高，当时韩国政策规定一户只能有一套房子。现在北京户口比较有钱的人一家几套房子并不在少数，北京房协一项调查北京房子控制率大约在20%-30%，特别是外地人在北京购房的都在闲置，这些完全可以征收控制税。只要国家下定决心执行到位，房价很快就可以得到控制。
    调整住房建设需要政府引导
    明年的房价如何，房地产的走势如何，郭教授认为这完全取决于相关政策能不能落实，监管到位不到位，政府下了多大的决心。
    与发达国家相比，我们的建筑开发水平还是属于低水平的，国外发达国家的住房建设已经开始和低碳结合，建筑节能环保住房，向工厂化、部品化、标准化过度了。我国政府虽然不能直接控制开发商建房，但是可以用政策引导建房。引导开发商建筑高容积率低密度的房子，这样就摊薄了土地成本，从而抑制房价。
    高房价导致了很多人被迫买小户型住房，政府就出台小户型的优惠政策，比如说购买90平米以下住房首付款、利率都可以优惠。这样就有效引导了小户型低价位住房的建设。像重汽彩世界就建了很多小户型住房不是卖的很好吗。这也说明开发商已经在政府的引导下认识到市场需求了。相信只要政府政策调整到位、合理引导，房价完全在可控之内，房地产市场也可以除去泡沫，健康稳定的发展。（大众日报 大众网联合报道）