增加供应! 如何供应？

    金融危机以来，大概没有一个政策的出台，能像房地产扶持政策一样，对提振宏观经济起到“立竿见影”的效果；可能也不会有一个经济政策的“止续”命运，能像现在的楼市优惠政策一样，如此强烈而普遍地牵动着市场的神经。
    在近期各种明确政策取向的会议上，“增加供应”被反复提及。

    为期三天的中央经济工作会议，涉及房地产行业的内容只有一小部分,即增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度;加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。

    ９日召开的全国发展和改革工作会议上，国家发展和改革委员会主任张平指出，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

    近年来，增加普通商品房供应的提法几乎出现在每一份住房政策中，但是前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门更多地试图从调节需求端来实现供求平衡和价格稳定，实际效果并不理想。现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。

    当前部分城市出现房价上涨过快的现象，恰是供应出了问题。一方面，去年到今年上半年投资和开工面积下降，导致目前一手房供应不足。营业税政策调整也可能导致二手房供应下降。同时，许多开发商捂盘惜售，更加剧了短期内的供求矛盾。市场泡沫和风险也在积聚。

    中房指数研究院的数据显示,在商品住宅供应方面,2009年施工和新开工面积低位增长,市场略显供给不足。预计2009年全年全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米,分别同比增长18.1%和5.8%,增幅均低于2000年至2007年的平均水平。

    长期看，土地和信贷仍是决定楼市供应量的重要因素。要增加供应，首先地方政府要继续稳定土地供应，尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。现在人人都知道政府重视房地产拉动经济增长的作用，并且在短时间内也不会出台明显打压房地产发展的政策，更知道投资资金集中在房地产业，因此，部分企业趁机圈地囤地，期望土地升值带来额外收益，这在一定程度上造成了国家出让土地的面积不少，但市场上却无房可卖的不正常情况。

    此外，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，金融机构对符合条件的项目也应继续给予信贷支持。

    盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要。近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。这些都将是增加供应的有力措施。

    土地市场上，国土资源部也开始加强对“地王”和开发商囤地的监控。近期推出的新版土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约。如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。

    盘活二手房交易，将有效解决市场短期供应不足的问题。专家建议，二手房交易税费减免的优惠政策应当保留，甚至应当进一步加大支持力度。

    明年，“国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。” 国家发展和改革委员会主任张平说。（胡文楷）