土地“招拍挂”面临变革

    中国社科院日前发布的2010年《经济蓝皮书》指出，政府寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因。

    地价推高房价，房价上升反过来又拉高地价，这似乎已经成为一个恶性循环。为了打破这一魔咒，深圳已经开始在土地出让制度上进行着大胆变革。人们普遍寄予新的土地出让方式能够降低土地出让价格，进而抑制过高的房价。同样困于高地价和高房价的北京也将在土地一级开发方式上做出一些新变革。

    深圳更新土地出让制度引发市场反思

    12月1日起《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）正式实施。之所以会引起全国的广泛关注，主要是因为在旧城改造以及土地出让制度方式做出了重大改变。据了解，对于拆除重建类城市更新项目，《更新办法》鼓励权利人自行改造，并规定：“存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”

    对于自行改造的项目，《更新办法》指出，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算。”新鸿基盛城置业副总裁孙孟新认为这意味着深圳市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

    关于地价标准，《更新办法》作出了明确规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

    对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，《更新办法》明确指出，城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。

    北京一级开发将由“政府主导” 不再“招拍挂”

    与深圳协议出让土地的方式不同，北京抑制高地价的方法将以扩大土地供应为主。而增加土地供应的办法将由政府主导土地一级开发。

    在北京市国土局日前举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。从一般操作看，政府主导一级开发模式为：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁单位的手中。之后，受到政府委托的区县开发企业开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域规划和经济发展的需要确定每块土地的用途，通过市场公开出让。

    政府主导一级土地开发的目的在于提高一级土地开发的速度，让更多的土地尽快进入市场，通过增加土地市场的供应量来平抑地价，进一步抑制上涨过快的房价。

    土地协议出让房市或将受到冲击

    北京顶秀置业董事长刘新虎认为，深圳之所以要在城市更新改选项目中施行土地协议出让，除了降低以往模式过高的拆迁成本，加快城市更新之外，也有改变招拍挂单向推高土地价格，进而推高房价的模式。

    市场人士普遍寄希望于协议出让土地会降低土地成本，从而减少转嫁到房价上的压力。总的来说，《更新办法》的实施，将一定程度上堵住房价持续上升的通道。但是主要取决于更新的土地中到底有多少能够转为住宅用地。

    据了解，北京和上海与深圳同样土地稀缺，房价偏高的城市政府相关部门已经密切关注深圳市的《更新办法》实行后的市场反应。如果深圳的《更新办法》在抑制房价和地价方面取得良好效果，相信北京和上海也会跟进效仿。（闻凯）