土地“逼存”或成调控重点 低总价房土地供应量堪忧

    刚刚结束的中央经济工作会议提出，要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，并着重强调要增加保障性住房供给、支持居民自住和改善性购房需求。
    按照这一政策指向，在加大供应的问题上，明年的政策调控可能会着重于‘土地逼存’，另一方面，土地供应制度和供应结构的改善同样不容忽视。
    土地“逼存”或成调控重点
    中国指数研究院副院长陈晟认为，中央经济工作会议对于房地产业的影响力实为“中性”。“明年房地产市场将侧重于加大供应量。”他进一步指出，除了加大民生保障住房体系部分的供应之外，对于房地产市场的土地根源控制，在未来可能会趋紧。
    国家统计局昨日公布的数据显示，1~11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1~10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1~10月提高12.5个百分点。
    不过，新开工面积的增加，未必对于加大住宅市场供应量有实质性作用。业内数据显示，以上海为例，自今年3月份开始，上海住宅供应量大致维持在120万平方米上下，不过从成交面积来看，今年以来始终以高于住宅供应面积的走势发展，呈现出非常明显的供不应求态势。
    即便如此，以上海住宅新开工面积指数来看，未来新增的供应只能算是“杯水车薪”。数据显示，今年上海住宅新开工面积的峰值出现于今年6月，当月住宅开工量为210万平方米，随后开始调整向下，10月份突然“重重跌入谷底”，仅有36万平方米的开工量。以上海官方网站“网上房地产”显示的数据，截至昨日发稿时，住宅可售34985套，面积为493.28万平方米，如果以昨日一天680套的成交量来折算，仅可维持51天的销售量。
    而来自多个城市的数据也表明，目前可售的新房数量都已经急剧缩减，部分城市甚至出现“无房可售”的状况。这其中除了开发商“见好就收”的捂盘策略影响外，与去年底延续的开工量较少亦不无关系。
    另一组数据可能更为说明问题。在国家统计局发布的数据中，1~11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。陈晟认为，与去年被动囤地的情形不同，在今年这一轮楼市持续向上的势头中，开发商捂地等待升值的现象已日渐明显。
    “批而未用”削弱土地供应效率
    另一方面，地方“批而未用”现象却十分明显。地方“批而未用”的闲置用地规模到底有多少，一些省份仍在核查之中。但官方初步透露出的数据显示，最多的省份此类用地超过200万亩。
而来自监察一线的国家土地督察局信息也显示，地方土地闲置的苗头令人担忧。
    近日在海南省海口市召开的华南四省（区、市）“保增长保红线行动”第三次联席会议上，国家土地督察广州局通报称，土地管理中出现需要警惕的三种苗头，提醒各地在下一步工作中予以关注。
土地闲置成为“三种苗头”中的第一种。“土地闲置出现隐忧，主要是一些地方对扩大内需项目审查不细，一些项目明显是‘筑巢’建设园区，加上产业选择不够优化，极有可能因产业项目投入不到位或产业调整造成新的闲置。”上述通报称。
    除了闲置用地外，土地督察广州局的还通报了另外两种“苗头”：地方征地量大，征地矛盾诱发社会不稳定的风险加大；执法监察工作仍需加强，违法用地反弹的压力大。
    今年中央4万亿元新增投资激发了地方政府的土地需求，不少地方开始申请增加用地指标。但国土资源部通过全国第二次土地调查（下称“二调”）发现，一些省份批而未供，供而未用土地数量超过想象。
    在近日全国土地二调电视电话会上，国土部部长徐绍史就指出，从目前各省上报的数据来看，一些地方批而未用的土地量比较大，需要进一步核查认定。
    据《南方日报》报道，徐绍史当时透露，大概有10多个省份此类问题十分突出，当中最大的省份批而未用土地达到了200多万亩，最少的省份也有30多万亩。
    从全国总量上来看，规模更为惊人。一位土地专家透露，这类用地的数量估计甚至可能达到千万亩的规模，而今年全国土地利用指标不过600余万亩，此前几年也都维持在580万亩的水平。以次推算，当前批而未用土地的总量相当于全国两年多的土地利用指标。
    此类闲置用地规模如此之大，加剧了业界对地方土地供地效率的担忧。此前，一些房地产开发企业声称，地方政府土地供应不足，导致地价上涨地王接连出现，进而推动房价上涨。
    低总价房的土地供应大幅下降
    虽然中央经济工作会议提出的增加普通商品住房供给的口号给寄望房价平稳的民众一支镇静剂，但今年前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应大幅减少45%的现实，又可能让这支镇静剂的疗效打上折扣。
    国土资源部相关部门近日公布《今年前三季度土地市场运行情况通报》（下称《通报》），数据显示,今年前三季度住宅用地供应40192公顷,同比增加8.7%。其中,普通商品房用地供应33183公顷,同比增加4.3%,占住宅用地供应总量的82.6%,这个比重比去年同期下降了3.5个百分点。
    更值得业界关注的是,今年前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷,与去年同期相比大幅减少了45%。占住宅用地供应量的14.9%,同比下降14.6个百分点。
    在当前我国的土地出让市场,住宅用地在出让前就已设定了若干规划指标,比如容积率、建设密度等,这在一定程度上决定了这块土地上可以建成什么类别的房子。中低价位、中小套型普通商品房用地的减少,将直接意味着明后年中低价位、中小套型普通商品房供给的减少。
    对于此类供地减少的缘由,《通报》分析认为,主要原因是2008年房地产市场步入低迷以后,各地纷纷出台了救市政策,“90/70”政策并没有得到真正落实,造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。
    地方政府的这种做法,对意在稳定房地产市场的中央政府来说,并非是一个好消息。
住房和城乡建设部副部长齐骥曾在国庆前夕表示,住房部不支持高房价,希望各地增加普通商品住房的供应。
    “我们希望看到,各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。因为这样做,会向用来满足自住需求的购房者提供更多的、并且能够支付得起的商品住房。”齐骥当时称。
    而这两种商品房用地供应的骤减,已经使得这种“低总价”的愿景蒙上了一层阴影。况且,今年高价拿地的房地产开发企业们,在这些“地王”上建设中低价位、中小套型普通商品房的几率也微乎其微。
    面粉价格决定面包价格，如何解决土地供应层面的种种问题，将直接影响明年的房价走势。                            
                                               （大众地产整理编辑）