2009，谁导演了房价的疯狂

刚性需求飙升房价格外坚挺

谈及刚性需求，无论是首次置业或是为了改善居住环境进行二次置业都可以归为刚性需求的行列。很显然，每年数量庞大的新增大学毕业生，城市经济发展所急需的人才，还有大量劳动密集型产业工人、单位职工、各种社团组织职工和外来农村务工人员，这些人对住房的渴望点燃了房地产市场的热度。

按照济南市房地产业“十一五”发展规划，预计到2010年中心城人口将达到350万左右，意味着每年有10万-12万的新增人口，意味着外来人口带来的强大住房需求是不容忽视的一个购房群体。

此外，值得强调的是，大面积的棚户区的改造和多条交通干道的规划整治，带来了被拆迁户的强制购房需求，这都是住房的刚性需求。

刚刚出台的二手房营业税“二改五”的政策，也在暗地里助长了新房涨价的气焰。专家指出，营业税优惠取消，会让未满5年的大量二手房缩回去，减少市场上的二手房供应，在目前的卖方市场下，营业税往往是卖方转嫁给买方，所以营业税优惠取消会变相加大老百姓的购房成本，不利于老百姓买二手房。此消彼长，二手房成交量的必然下降，势必造成新房房源的供应紧张，新房源的价格坚挺也就是不争的事实了。

 “地王”豪赌新一轮房价风暴

据统计，2009年济南土地供应计划安排土地供应总量为2103公顷，其中 ，1753公顷为存量土地，较 2006至2008年平均每年实际供地1200公顷，今年土地供应总量增加了约70% 。

然而，放宽的土地供应量带来的反而是众多开发商白热化的“抢地大战”。近几个月，随着大幅土地的频频放量，“地王”这个词一轮又一轮的重磅袭击了济南的房地产市场。12月3日，在龙奥大厦济南市土地储备交易中心 ，经过90多次举牌竞争，总面积约10.2亩的山师北街原济南教育教学设备厂地块以1.92亿的天价被山东大地房地产开发有限公司拍得，约合1878万元/亩，取代深圳华强铁职院地块成为济南新地王。刚刚过去的12月9日，保利山东以18亿的总价拿下了位于历城区祝舜路南侧、华信路西侧的一块面积为142033O的土地，楼面地价高达5280元之多。

２０１０年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书指出，中国土地的供给市场，除政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府寡头垄断。政府寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因。

李铁岗教授认为，地价与房价的关系，就好比面粉与面包一样。地价上涨，房价自然也随之上扬。这势必会影响市民对于房价的预期，促使他们迅速作出购房决定。业内人士认为，“地王”往往被当作整个房地产市场的“风向标”，充当着各城市房价上涨的推手，放大了房地产市场的投机性。虽然济南楼市长期处于较为稳定的发展趋势，但随着近阶段以来，大幅土地的高价拍出，必会引起房价的新一轮上涨。

一线房企大鳄“挤推”省城房价

不觉间，济南这座温和的城市也成了国内一线地产大鳄圈地的必争之地，2009济南房地产市场异常热闹，这其中自然少不了地产大鳄的身影。从进军济南房地产市场到拿地热，他们都扮演着主要角色。北大资源、深圳华强、恒大地产、绿地、中海……这些熟悉的字眼，足够引起济南房地产市场一阵沸腾。
　　在一线城市拿地太贵，发展有限的情况下，很多地产商瞅准了具备良好发展前景的二线城市。作为二线城市的济南，在楼市方面一直表现得不温不火，市场总体呈相对稳定发展态势。近半年以来，随着国内一线地产企业纷纷来济，部分本土企业也在近几年的发展中逐步壮大，故此，实力地产企业纷纷选择在此时抢夺市场蛋糕。在土地交易市场繁荣的背后，是楼市竞争的加剧，也是对城市居住价值的重新定义。

外来房企的进驻，加速了济南房地产市场的竞争，助推了房价的高涨。省城济南房价的飙升速度几乎同步跟进了一线城市的步伐。万达、中海、海尔绿城的房价均已飙升过万。蓝皮书指出，北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散也是助推房价上涨的因素之一。

纵观全国，国家统计局最新发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价同比和环比涨幅均创年内新高。

省城济南高房价背后， 2009年的房地产市场开发商日提一价、捂盘囤房等行为也随处可见，这样造成一种市场上房源紧张的假象，让更多给购房者以“房价趋涨”的心里暗示，纷纷加入购房大军，这是否也是导致房价畸高的又一因素呢？我们不得而知。(尹吉)