中央经济工作会议对未来楼市影响几何？

　　12月7日，中央经济工作会议在北京落下帷幕，关乎明年房地产行业的有关政策也相继出台，即增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度 ，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。同时，今年的中央经济工作会议再次强调了将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

　　会议相关政策一经公布，立即在房地产行业内引发了一场热议。

　　杨红旭：

　　会议对楼市影响中性偏多

　　中央经济工作会议为明年房地产政策定调子，笔者分析和总结以下四点。

　　第一，宏观政策对房地产业呈中性偏多。本次会议对明年经济工作的总要求为：“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。”由此证明，中央对明年经济增长仍心存忧虑，但同时会根据经济反弹情况，对宏观经济政策有所调整。房地产市场亦如此。如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。总而言之，宏观经济政策对于房地产业的影响属于中性偏多；总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。

　　第二，政策依然鼓励合理的自住需求。会议公报中直接涉及房地业的有两处，一是要扩大内需，特别是增加居民消费需求。这条表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可以判断，中央和地方出台的大部房产优惠政策都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。

　　第三，没有明确提出抑制投机和稳定房价。本次会议公报中并没出现抑制投资、稳定房价的相关文字。为什么会这样？首先，宏观经济政策部分没有提及“防通胀”，这说明中央并不特别担心明年的通胀问题。由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。

　　第四，放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展。会议提出，“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求。

　　马跃成：

　　明年房价不会再涨

　　最值得期待的中央经济工作会议结束了，与前几天结束的中央政治局经济会议定下的调子相比，这次会议定下的任务更加具体、更有内容。结合前期温总理提出的“抑制投机住房需求”的指示，我们可以看出，中央对明年的楼市的总体，就是为建立一个良性的、稳定的、普遍性的房地产市场打基础。

　　由于明年继续实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，也说明中央对明年经济危机的判断依然是忧心忡忡。今年的大量资金投放，在促进GDP增长和保就业方面卓有成效之外，其造成的通货膨胀危险已经悄悄地潜伏下来。在这种情况下，明年继续上演今年的一揽子刺激政策会给今后的长期发展留下无穷后患。实在是两难选择。但是有一条，像今年这样的楼市疯狂是绝对不会继续下去了。即使是宏观经济政策再宽松，也不会再允许房价继续上涨。

　　在中央经济会议上，特别提出“增加普通商品住房供给”这还是第一次，以往一般都是强调保障房建设，提出原则性的保持健康发展等等。由此看来，中央对当前的商品房市场的重视和不满。增加供给有两层含义和结果，一是减低供求压力，让更多的人买得上；二是通过增加供给减低房价，让更多的人买得起。只有买得上又买得起才会有真实的需求，才会真正在解决民生的基础上，发挥促进经济发展的作用。中央的思路当然很清楚，保障房主要解决民生，但是明年的房地产要发挥促进经济回暖的作用，还要期待商品房的作用。

　　即使在这个形势下，仍有人认为在中央工作会议之后“今后房价预计仍会稳步向上”。如果今后房价继续上涨，中国的房地产市场无非和今年一样，房价涨得高，大多数人买不到房。这样中国政府的社会目标和经济目标怎么实现？

　　中央经济会议之后，可以期待明年的楼市一定会有较大的发展，但是肯定不是房价的上涨，而是启动大量的普通商品房上市的过程中，房价的下降和交易量的大幅提高，让更多的中低收入人们实现住房梦。

　　孔锐：

　　房地产明年继续称霸

　　中央经济工作会议强调了明年继续执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，稳定仍是大方向。为此，“调结构、扩内需和防通胀”无疑将成为2010年政策的主线。近期，经过调整后新楼市再次活跃，显然有继续称霸行业意味。而会议中超预期政策将成为房价上涨的催化剂。

　　笔者认为，中央经济工作会议对于楼市的结构性影响大于趋势性影响。总体基调上，适度宽松的货币政策方向不变，将更加强调适度的灵活性，针对促进楼市消费可能会出台相关具体政策令业界予以期待，在明年房价上涨概率和获取超额收益的幅度远超出今年的房价上涨的趋势。

　　对于房地产行业，中央高层以及各部委都进行了实际调研，不排除在明年的两会上对于房地产的经济振兴进行明确表态的可能性。现在的房地产振兴形成了一条线，再加上明年一系列楼市优惠政策出台，对于楼市题材的炒作仍然不会结束。现在可以看到，楼市的销售如火如荼，房价上涨成了发展中国经济的关键词，由于楼市的走俏，房子将成为明年商品的抢手货。

　　厉以宁：

　　要让百姓买得起房

　　今年国内经济发展形势不错，但必须充分认识到，我国目前的经济基础还不稳固，同时世界经济形势还没有出现扭转的势头，因此此次会议定下明年的基调“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”很有必要。同时，有三个关键词对理解此次会议精神很有裨益。

　　调整：产业结构性调整在明年很关键。首先，信贷适度宽松的政策必须以此为前提，既要遏制产能过剩领域的盲目扩张，同时也要解决中小企业贷款难的问题。其次，产业升级、制度创新是我国目前经济工作的头等大事。

　　增收：拉动内需是我国经济增长的源泉之一，而拉动内需必须要有两个前提是：增加农民收入；扩大劳动性收入的比例。其次，民营经济的发展能更好、更多地解决就业问题。

　　房价：高房价已经开始极大制约国民消费能力。我国现在的房价，低收入阶层买不起，中等收入阶层也很吃力。中国政府要花大力气加快社会保障性房屋体系的建设。廉租房、经适房的建设要大量跟上，能够保证中低收入群体住得起房、买得起房。

　　会议提示

　　小阳春前有一波抄底机会

　　与其将金钱投放到国外抄底美元资产，不如就在国内，因为即将出现一波抄底机会。在刚刚结束的中央经济工作会议上，明确了进一步扩大内需是今后防通胀的重点内容，这无疑为房产投资带来了一个好信号。

　　市场中存在的舒适三房，面积在120平左右的配套成熟地段的房子，将成为历史上最为紧张和俏销的新品。这部分房子如果持有，未来将有非常好的交易价值。其次是紧凑两居或一室半，这些房子是按照居住要求设计的，目前分布在市区地段，成熟配套加良好地段使其成为未来市场的稀缺品，这是抄底主要内容。

　　如果价格存在泡沫，抄底就没有任何意义，因此分析一下这两类产品的市场价格及趋势。

　　第一类是舒适房，这类房子在房价急剧上涨的时候被开发商砍掉部分供应，再加上未来扩容条件下新增出让用地基本没有现有这类房源所处优质地段，故此类房价将保持非常充足的上涨空间。紧凑迷你两居或一室半或小三房将成为未来城镇化的主流供应，进城消费不会紧盯新房，因此这类房子可以获得未来城镇化消费当中的主流。

　　这属于一种预见性的抄底。总体来说，四季度涨幅不太大，年后一季度也不会有更急剧的波动，因此是适合抄底的最佳时机。

　　(楚芸工作室)