迪士尼吹大川沙楼市“气球”

　　编者按：在国内，房子由原本纯粹的消费品转为投资品的特征已经越来越多。就像典型的投资品――股票一样，概念炒作已然遍地开花。比如，上海的迪士尼概念，海南的国际旅游岛概念、股市在为之疯狂的同时，房地产业也一头栽了进去，炒得不亦乐乎。地产投资周刊这次选择了炒迪士尼概念的上海川沙楼市及炒沪杭高铁概念的浙江桐乡楼市进行了样本解读，在此提醒投资者：保持头脑清醒，莫被概念炒作牵着鼻子走。

　　“金九银十”过后的上海楼市在“搭优惠政策末班车”的影响下，近期又经历了一波成交小高潮，但是由于政策面没有明显转变，楼市交投热情又逐渐熄火，可偏偏有一个板块越涨越欢，那就是刚宣布正式“迎娶”迪士尼的浦东川沙。

　　上海迪士尼项目一谈就是十几年，而川沙房价暴涨只用了十几天。记者上周末进行的实地调查也真切感受到，客观原因造成的供不应求结合主观的概念炒作，使得川沙楼市不断地在“吹气球”。

　　从打八折到房价翻番

　　“对不起，我们一视同仁，现在一点优惠都没有，均价就是每平方米2万，最低的一套也要1万9千多。”面对记者询价后表现出的诧异，鼎鑫名流苑的售楼小姐似乎早已习惯，并且很不以为然，“别的地方都不涨了，眼下只有我们这在涨，你自己可以去了解一下。”

　　售楼小姐说得也没错。来自同策房产的监测统计显示，自本月初迪士尼“落沪”得到官方核准后，位于郊外环的川沙的商品房成交均价大涨31.6%，而同期上海其他环线区域的均价涨幅多不足2%，中外环等区域的均价甚至下跌了6%。

　　“我们也觉得涨得很离谱。”由于鼎鑫名流苑已经是现房销售，记者在小区内恰遇一对来办交房手续的年轻夫妇，他们是在今年年初购买的，单价是一万多，现在显然市价已几乎翻番。据悉，基于后来上海楼市一路上扬，在迪士尼落地的消息公布之前，鼎鑫名流苑的均价也涨到1.5万元左右，但是楼盘卖得并不算快，可就在迪士尼“敲定”后，开发商先是报价1.7万，后来干脆直接拉升至2万。

　　记者上周六赶去，就是因为得知当日会新推50多套房源，但是到现场后却被告知由于登记者太多，已于两天前开盘，中小户型也已售完，只剩大房型。“两周前我们推过40多套一房两房，当天就被抢光，均价也是2万。”在售楼小姐看来，涨幅惊人的价格并没有对销售构成阻碍，“我们这西面要规划一个大公园，再过去几公里就是迪士尼，走到地铁站15分钟，所以以后房价涨到3、4万没问题。”

　　“真是冰火两重天啊。”了解鼎鑫名流苑内情的川沙当地市场人士告诉记者。据介绍，2008年3月开盘的鼎鑫名流苑便开出近1.2万元的区域高价，每月都有几十套的成交量。但步入风险骤升的2008年下半年，该楼盘的月销量也直线下滑，如去年11月只签出1套。

　　不过在去年年底的楼市低谷，鼎鑫名流苑反而有了令市场意外的收获，上海官方“网上房地产”的交易信息显示，其12月初获得预售许可证的66套房源当月全部售完。“事实上，这2栋小高层是被当地有关单位以8000多元/平方米的低价回购了。卖出这2栋后，开发商就选择基本封盘，等到今年3月以后楼市开始回暖才又推房源。”

　　有分析师也指出，川沙楼市的此轮暴涨也有其客观原因，“要知道正是因为洽谈迪士尼，这几年川沙的土地等于被‘封存’起来了，特别是没有居住用地供应，这也是导致住宅新增供应量有限的原因，而迪士尼的消息是刺激需求的，供少求多的局面想必当地政府和开发商们都看得明白。”

　　惜售气氛和恐慌购房

　　记者之所以选择鼎鑫名流苑作为调查样本，是因为它是被当地视作标杆的商品住宅项目，楼盘与目前正负责迪士尼征地等事务的川沙功能区域管理委员会仅一街之隔，同时，其也是眼下川沙新镇唯一有新房源推出的楼盘。基于对迪士尼概念的新一轮炒作，川沙楼市目前惜售氛围明显，区域内的不少楼盘都放缓了推盘速度。来自房产中介的数据显示，川沙二手房市场的挂牌量本月以来也下滑约三成，不是成交快，而是业主惜售撤牌。

　　位于华夏三路上的东方城市绿苑，前两期已告售罄，本来售楼处放出消息10月推最后一期房源，后来又说改到11月。据销售人员透露，开发商方面想等候本月初川沙2幅迪士尼概念地块的出让结果，即地价被飙高的话，新房源的定价也会上调。结果如其所愿，川沙2幅地块借当天迪士尼落地的消息以近乎疯狂的楼板价和溢价率成交。但如此一来，购房者似乎就更等不到开盘时间了。果然，三期要等到明年才开盘，现在只有商铺在售。至于价格，原来定价范围不过在8000-9000元/平方米，而如今销售人员只是以尚未开盘、均价不好说为由给予回复，但也不忘提醒“鼎鑫名流苑已升至2万”。

　　还有楼盘更是干脆选择“封盘”。如一直宣传距离迪士尼预留地仅6公里的东郊半岛别墅，均价高达4万，也是“熬”到迪士尼消息正式公布后才开盘，并且缩减了首批房源数量。虽然对外推出十几栋独栋别墅，但售楼人员明确表示只要卖掉6套就不卖了，“开发商舍不得卖，签掉6套我们今年的任务就算完成了。”

　　而与开发商的捂房惜售相对应的则是购房者的矛盾心态。记者到达鼎鑫名流苑售楼处时恰遇一个看房团准备离开，原来是某网站当日组织了京沪万人大看房活动，其中选择“大浦东”线路的看房者大约150人，虽然这群冒着严寒到处看房的人们认可迪士尼所带来的利好，但是普遍认为房价已经太高。“之前1.5万的价位觉得还算能接受，现在要2万，我肯定不会考虑了，我还是跟着再去川沙旁边的张江看看。”看房团中的一位女士向记者坦言。但看房者中也有人向记者表示，迪士尼落地的消息已经带动了川沙周边如张江、周浦、临港新城等板块的房价，“周边也是闻风而涨，真怕再不买就来不及了。”

　　“以后地铁通车后可能会吸引一批外来者，但眼下川沙楼市主要还是依靠当地的购买力，如公务员、私营企业主等，而现在川沙不少家庭，特别是年轻人都在争取买房，并且是感觉买不起也要买，尽可能多贷点款吧，因为就怕迪士尼造好了，川沙的交通、商业配套也跟上了，房价更不知道会涨成什么样。”一位在川沙居住的朋友表示，“虽然还谈不上完全的恐慌性购房，但从我身边的情况看，有这个苗头。”

　　与此同时，在新增供应量眼下还十分有限的川沙楼市，投资性需求也瞄准迪士尼概念接踵而至。上述几个楼盘的售楼人员均向记者表示，虽然川沙当地买家仍占主导，但香港人、温州人等前来看房买房的也越来越多，“买住宅主要还是为了等升值吧，也有的投资商铺，希望能受到迪士尼的商潮带动。”

　　“楼市往往就是这样，一个概念未到先热，但也要注意市场内的炒作势头，上海楼市今年直线上升的房价已出现一定程度的泡沫，部分区域透支程度严重，政府的政策导向还是应以稳定楼市为重。”美联物业的分析师直言。（记者 李和裕）