营业税新政终结：消费者重新陷入观望？

　　营业税减免政策到期，是自动中止、部分续期或是全部续期，或由地方政府决定？

　　越靠近年底，营业税减免措施“倒计时”效应越强烈。广州二手房市场再度升温，买家、业主纷纷抢在年底前入市、出货。

　　去年出台一系列救市措施中，只有营业税减免及首次置业契税下调是有时间限制的。据去年国家出台的政策，营业税征收范围从证满不到五年减为证满不到两年的物业，由全额征收变为按差额征收。证满五年改两年，全额5.5%变为差额的5.5%，二手房交易税费得以大幅下降，致使今年二手楼市成交大增。有业内人士估计，今年广州二手楼成交量有望超一手楼。这个有限期的减免措施在12月31日24时后，会发生什么变化？这些变化又会对楼市造成什么影响？记者为此采访了多位资深业内人士，各有不同猜测，大部分认为营业税减免会到期自动中止，明年一季度成交量会大幅缩减。若没有任何减免，二手房转让的各项税费占成交价10%左右。从本报监测广州市30大二手楼盘价格变动看，全部已超越“07高位”，大部分楼价比“07高位”超出30%以上。广东中原黄韬表示，现在不仅是低收入者买不起楼，连年薪二三十万元者都买不起。可见，楼市升浪已出现不正常态势，营业税减免没有令购房者真正获益，减免措施应到期“下车”，楼市应趁势有所调整。 文/图：记者李凤荷

　　猜想一： 减免措施会否延续？

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，营业税减免措施很有可能自动到期中止，原因有两个：一，刺激内需目的已达到，市场反应远超政府所预期，估计今年广州二手住宅成交量会比一手多；二，营业税减免以两年为界，短时持有即出手的多为投资客或投机客，不利于政府抑制房产投资需求。基于以上两个原因，黎文江认为营业税减免很有可能到期不再续。

　　广东中原项目部总经理黄韬认为，中央政府可能会“一刀切”停止营业税减免措施，某些二线城市的地方政府或许以其他方式延续营业税减免措施，但广州等一线城市恐怕不会再网开一面。

　　满堂红研究部经理周峰表示，最大可能是将现在房产证“未满两年”转让按差额征收营业税，改为按全额征收营业税，这样可以有效增加短炒客户的操作成本。而超过两年转让免征营业税的措施继续实行,直到政府觉得可以完全取消的时机到了，才会取消。

　　猜想二： 减免措施取消，楼价如何走？

　　合富置业市场部总监陈慧红表示，税费及政策调整对楼价变化存在一定影响，但楼价的走势仍取决于多方因素的共同作用，至于决定楼价走势的关键依然取决于市场需求及买卖双方对未来大市的预期。在经济持续回暖的情况下，买家出于防通胀预期而购房的情况会持续增加。对比起2007年投资客疯狂入市的情况，税费优惠政策取消和房贷收紧也可以说是对炒家重新设立了一道“门槛”，可抑制“非理性”需求的增长，这有助于使楼价保持健康稳定的发展态势。

　　搜房网广州二手房频道主编朱华清表示，若年底营业税费减免优惠到期不续，业主会在现有基础上保持价格进一步观察市场趋向。满堂红周峰认为，若营业税的优惠政策完全取消，楼价加税费的总计成本肯定更高，最后摊分的楼价起码比现在高出8%。

　　猜想三： 消费者重新陷入观望？

　　合富置业陈慧红认为，买家虽然在税费和政策调整期会出现一定的观望情绪，但需求始终没有消失，不少买家仍在等待一个值得入市的机会，而不是退出楼市。

　　广东中原黄韬表示，目前有不少人加紧入市，希望享受到5.5%的税费减免，但同时也有不少人是在观望，他们认为楼价比预算高10%而享受5.5%的税费，不如等楼价跌10%再入市，就算是要承受5.5%的税费也划得来。不过他认为，楼价从高价跌下来速度会较慢，即使是受营业税减免影响而跌价，也只会是小幅下降。

　　搜房网朱华清认为，假如优惠取消，不少购房者会重新考虑当前是否立即买房，后期政策会不会有所调整，因此可能会出现短暂性整体观望现象。

　　猜想四： 减免措施取消，利空何时显现？

　　满堂红周峰表示，第一季度头两个月是春节淡季，一般不会用作市场成交量观察月份，最好用3月作为观察月份。若完全取消营业税优惠政策，2010年3月成交量肯定比目前萎缩三成以上，比2009年3月的成交量萎缩两成。

　　合富置业陈慧红分析，由于春节前后是传统上二手市场的淡季，若要检验政策调整对整个二手市场影响到底有多大，可能要等到明年第二季度甚至下半年才可较显著地反映出来。且明年举办亚运会，也可能导致开发商施工进度延缓，让一手货量或无法满足需求，从而导致买家转移二手市场，有可能导致二手市场交投热度提升。

　　猜想五： 市场再现盘比客多的现象？

　　搜房网朱华清表示，根据目前他们监测的数据看，番禺、白云区放盘量有较大幅度增长，其次是天河区，而这几个区是投资客较集中区域。

　　中原地产盈嘉及汇峰分行主管杨穗娟表示，近段时间珠江新城虽然未见投资客大量抛售物业，由于今年价格不断飙升，不少买家对珠江新城的楼市望而生畏，即使目前营业税优惠尚在，但二手成交已经明显放缓，导致区域现时盘源供过于求。

　　满堂红周峰认为，目前市场总体盘客对比是1∶6，不排除在优惠政策取消后，盘客对比快速回落到1∶3的水平，但不会出现盘比客多的情况。

　　合富置业陈慧红表示，由于近期刚性需求买家和高端买家都录得成交比例的上升，由此推断，除刚需买家大量流向二手市场外，从防止通胀和保值升值角度来看，买家将资金投入楼市的计划一直存在，这并不会导致市场供求状况出现突然转向。