地产“冰点”之后的转型

　　经济观察报 吕尚春/文 1998年，中国房地产业正式打开了市场化的窗口，由于土地近似于自由交易，山寨、游勇遍地皆是，只要懂得如何利用土地“名义化”抵押，就可以拿地买砖，大行其市。直到2004年，“项目品牌”大于“公司品牌”是司空见惯的现象，这与文艺现象中“一曲成名”并无二致。

　　因此在2004年，谈论企业品牌，还是一个略有“拔苗助长”味道的话题。当我们提出“让最优秀的中国房地产为人瞩目”时，回响寥寥，与会的万科董事长王石说：“在这里，看不见房地产明星了。”因为蓝筹概念强调的首先是规模，以“项目品牌”赚取声名的公司，显然在这里很难得到席位。

　　几乎是“蓝筹”概念提出的同时，2004年3月，政府“831大限”出炉，土地停止自由交易，转由政府集中供应，房地产中的散兵游勇，一时间纷纷争相“保地”，以延长自己存活的时间，然而土地门槛，却像一道越筑越高的城墙，分享土地资源开放的超级红利，至此戛然而止。这一切对于强调规模、强调长续生存的大公司，看起来是一次屏蔽杂音的机会。

　　又一次让房地产企业趋向集中化的时间段，是2007年至2008年，房地产一度降到冰点，数月间没有一套房出售，没有一块土地卖出。“百日剧变”为人热议，而一些地产大佬囤积现金，期待着从一片片倒下去的中小企业那里，打扫廉价土地。然而，这个由宏观调控、银根紧缩带来的急剧变化，却仍可以在有形之手的干预下，凭积极的财政政策强行转弯。

　　2009年，房地产企业的困惑之处在于，不仅中小企业没有在百日剧变中倒下，即便是财务陷入深度危机的企业，也在地方政府、银行的呵护中安然脱险。什么是竞争法则？对过度贪婪的惩罚，对克己守则的奖勉，这些早已从小学开始，我们就烂熟于胸了。但是现在，市场的变化让人诧异，而现实的逻辑却真切地表明，2008年房地产的“冰点”危机，真的过去了。

　　在2008年末，曾经有一股“归零”、“反思”的声音此起彼伏，论者纷纷称：“土地高溢价行将消失”、“关注客户感受”、“抢占消费终端”……告别浮躁、降低赢利预期、削减成本等等，这一切，在2009年库存由“积压”突然快速消化后，却又渐渐模糊了，更高的土地成本，不断有更多的流动性消化，房价如脱缰野马。

　　拍卖场上，槌声又响，再度快速扩张的枪声，零星入耳。然而，对于已然警醒的企业，理性分析、战略考量，已然逐渐内化为企业治理原则。以工科地产见长者，虽产品溢价高，但却频频低价倾销；而以品牌、规模引以为傲者，却开始提高产品的效益密度。不管外部的环境如何变化，一个商业主体自身坚持的逻辑才是能否经受得住考验的关键，这个说法听起来不知重复了多少遍，但没有摔过跟头、受过惊吓的人，很难在内心生起对于市场的敬畏。

　　另一个正在发生的变化是，“商业地产”的权重地位，前所未有地得以提升。企业的利润在长，但土地价格也在长，当企业重新吸纳土地时，多得的利润被转化为土地出让金上缴了，即不能回避的“重置成本”。而商业地产虽一度在赢利能力上，慢如蜗牛，但遭遇变动时，却表现了相当强劲的抗压能力，这使得蓝筹地产纷纷在战略层面，对商业地产予以“洗心革面”的重视。

　　明年会怎么样？在这次蓝筹地产评选的交流中，我们发现虽然企业纷纷以增强内力为自我诉求，甚至对于中长期规划有较大的调整，但对于短期变化却几乎缄口不言。2009年，中国房地产消费额总计5万亿元，成为GDP保八的最重要支撑点，2010年还会有这么大规模的流动性冲向楼市吗？从2008年“库存积压”至2009年的“库存短缺”，使得常规的市场逻辑变得无所适从。但无论市场如何变化，外部环境如何不同，已然明确的一点是，企业与资本市场之间的通道，须从可有可无，转变为一堂必修课，房地产“产融化”已成大势所趋。