政策未定二手房成交年底“冲刺”

　　“最近新挂出来好多房源，要不要看看？”高举着牌子，深圳的地产中介走上街头揽客的越来越多。四处散发的宣传单上，让人眼前一亮的房源也日渐增多。

　　岁末年初，房地产优惠政策面临到期，去留尚未定调，二手房市场抛盘却突然增多，加上赶搭政策末班车的购房需求，多个城市二手房市场交易骤然升温，甚至创出今年以来新高。

　　政策到期抛盘涌出

　　中国证券报记者近日在深圳发现，地产中介的玻璃窗上贴出了许多新房源，以前一些很少有放盘的小区，也重现二手市场。

　　“97平方，总价116万元，如果诚心购买，价格还有商量的余地。”世联行的业务员正热情地向几位客户推荐新挂出的万科第五园二手房，“业主着急卖掉，这个价格上个月是绝对买不到的。”

　　中国证券报记者在深圳关外一些地产中介看到，最近新增的房源数量不少，价格也略有下调。以万科第五园为例，9月份挂牌价格普遍超过13000元/平方米，现在一些房源将价格调至13000元/平方米以下，但松动幅度较小。之前房源稀缺的四季花城，也开始陆续在中介挂出。

　　“嗅觉灵敏的投资客担忧优惠政策到期，导致房价见顶，开始获利回吐。”世华地产一位分店经理告诉中国证券报记者，今年年初购房的投资客获利丰厚，开始出货。一些2007年购入的投资客已解套，也开始抛出。

　　在家家顺地产，中国证券报记者看到，一套骏景华庭43平方的二手房，标价39万急售。而这套房源正是一位投资客今年3月份刚刚买的，以首付两成计算，获利已超过100％。

　　广州的地产中介满堂红业务经理也表示，广州二手楼放盘的积极性也在提高，尤其是近两年的新房。“现在二手房源约五成是出证未满两年的，去年底未满两年的只有三成，这表明卖家在急于出手。”

　　中原地产广州丽江花园分店主管指出，10月份以来希望出售物业的客户明显增加，增幅在20%左右，但是整体来说成交价格没有明显的下降。广州的华南碧桂园、南国奥园以及锦绣香江等大型楼盘放盘量均有增加，整体增幅在10%左右，但成交价格下降不明显。

　　10月份北京全市二手房的挂牌量明显增加，环比上月同期上涨了近一半。中高档二手商品房交易中，75%左右都是满两年不满5年的房源，炒房客抛售苗头开始浮现。美联物业市场研究部统计数据显示，从挂单数量来看，11月上半月上市房源达到2万套，而9月和10月分别约为3.5万套和3万套。照此趋势，11月上市房源将创历史新高。

　　赶搭政策末班车

　　“现在要是看好了一套房子，就得马上出手，稍微慢一点就被别人抢走了。”中国证券报记者走访北京的地产中介时偶遇一位购房者，她这样描述了买二手房的经验。正是在优惠政策即将到期的背景下，房地产市场引发了“末班车效应”，二手房成交量出现大幅上涨。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计，仅11月上半月，北京二手住宅成交量就已经达到12680套，环比10月上半月的6271套上涨了102%。日均签约845套，较10月份的645套环比上涨31.06%。日均签约面积7.9万平方米，环比上涨32.48%。

　　上海、深圳等一线城市的情况同样如此。11月第一周深圳市二手住宅成交量创出3598套天量，接着第二周再创新高，达到3936套，成为今年以来周成交量的最高。

　　年中曾经重申的严格二套房贷政策，而今开始真正付诸实施。京、沪、穗等地的部分商业银行已经将二套房贷款利率上浮了10%，且多数要求首付最低四成，甚至酝酿对首套住房取消一些优惠。贷款优惠可能出现变化，使得一些购房者急急入市。

　　中国证券报记者在走访中也发现，不少购房者都在向房产中介机构咨询优惠政策变化的问题。“就算是和房主讨价还价，一般也就让个一两万，还不如税钱优惠的多。政策要是变了，买房的成本就更高了。”一位购房者表示。

　　目前关于房地产的优惠政策主要集中在税费减免和利率优惠两方面。国家规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，普通住房营业税免征期由5年降至2年。不足2年转让的，按差额征收。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖表示，在税收环节，房地产优惠政策与二手房直接相关，很多人担心取消税收优惠政策，正是这种忧虑使得11月二手房交易量出现了爆增。“目前来讲，很多人购买二手房基本上只要交1%-3%的税费，如果明年税收恢复，最高可以达到10.6%，这种变化还是巨大的。”

　　美联物业市场研究部总监张大伟则表示，目前市场对于房贷7折优惠政策取消的担忧要远远大于营业税政策的调整。他认为，未来营业税的调整幅度不会太大，仍将继续沿用现有水平，只是稍微增加一部分费用。不过，房贷7折优惠利率取消几成定局。购房者应该多多考虑购买前期涨幅相对比较小的区域，或者是有轨道交通建设规划的区域。

　　二手房或现两极分化

　　今年以来，一线城市二手房市场保持了火热的态势。以北京市为例，截至11月15日，二手住宅年内累计成交量达到21.55万套，而2006、2007、2008三年的总和仅为23.7万套。按照目前的成交量推算，今年全年的成交水平将超过前三年的成交总和。

　　业内人士指出，今年上半年楼市新开工面积不足，导致明年上半年或者前三个季度内一手房的供应量有限。届时市场需求在很大程度上将靠二手房来支撑。

　　也有业内人士提醒购房人面对近期出现的“抢房潮”要冷静。胡景晖表示，政策出台前会有一段缓冲期，而且已经有部分省市率先表态，无论中央优惠政策是否延续，地方的优惠政策仍将继续，因此，购房人不应恐慌性购房。

　　与此同时，房地产市场两极分化现象愈发明显。从北京10月份以及11月上半月二手房成交户型来看，60平方米以下的小户型成交比例达到25.59%，自9月以来以每月1个百分点的比例稳步上升。单价在2万/平方米的高档住宅成交比例也在攀升，11月上半月成交量达到3720套，占市场总量的28%左右，成交均价已经突破23000元/平方米，上涨了1.86%。

　　张大伟表示，60平方米以下和单价2万/平方米以上这两种“极端”户型的交易量不断增加，实际上是小户自住型需求的释放以及高端市场投资需求的增加。

　　深圳中联地产的许彬彬认为，未来成交可能出现两极分化现象：小户型物业和高档豪宅将成为市场成交的亮点。一方面小户型由于总价低，购房和投资的门槛相对较低，而租金收益率相对较高，容易受到年轻置业者和投资客的青睐；另一方面，面对通货膨胀的预期，稀缺性特征明显的高档豪宅将受到市场大资金的青睐，成为左右现阶段房价涨跌的重要力量。

　　“最近新挂出来好多房源，要不要看看？”高举着牌子，深圳的地产中介走上街头揽客的越来越多。四处散发的宣传单上，让人眼前一亮的房源也日渐增多。

　　岁末年初，房地产优惠政策面临到期，去留尚未定调，二手房市场抛盘却突然增多，加上赶搭政策末班车的购房需求，多个城市二手房市场交易骤然升温，甚至创出今年以来新高。

　　二手房或现两极分化

　　今年以来，一线城市二手房市场保持了火热的态势。以北京市为例，截至11月15日，二手住宅年内累计成交量达到21.55万套，而2006、2007、2008三年的总和仅为23.7万套。按照目前的成交量推算，今年全年的成交水平将超过前三年的成交总和。

　　业内人士指出，今年上半年楼市新开工面积不足，导致明年上半年或者前三个季度内一手房的供应量有限。届时市场需求在很大程度上将靠二手房来支撑。

　　也有业内人士提醒购房人面对近期出现的“抢房潮”要冷静。胡景晖表示，政策出台前会有一段缓冲期，而且已经有部分省市率先表态，无论中央优惠政策是否延续，地方的优惠政策仍将继续，因此，购房人不应恐慌性购房。

　　与此同时，房地产市场两极分化现象愈发明显。从北京10月份以及11月上半月二手房成交户型来看，60平方米以下的小户型成交比例达到25.59%，自9月以来以每月1个百分点的比例稳步上升。单价在2万/平方米的高档住宅成交比例也在攀升，11月上半月成交量达到3720套，占市场总量的28%左右，成交均价已经突破23000元/平方米，上涨了1.86%。

　　张大伟表示，60平方米以下和单价2万/平方米以上这两种“极端”户型的交易量不断增加，实际上是小户自住型需求的释放以及高端市场投资需求的增加。

　　深圳中联地产的许彬彬认为，未来成交可能出现两极分化现象：小户型物业和高档豪宅将成为市场成交的亮点。一方面小户型由于总价低，购房和投资的门槛相对较低，而租金收益率相对较高，容易受到年轻置业者和投资客的青睐；另一方面，面对通货膨胀的预期，稀缺性特征明显的高档豪宅将受到市场大资金的青睐，成为左右现阶段房价涨跌的重要力量。(记者 万晶 于萍)