2009济南楼市收官大猜想

　　1.房价走势：听取“涨”声一片，短期内不会出现回调

　　从最新公布的国家统计局相关数据显示，9月份我省房价同比上涨1.9%，涨幅比8月扩大0.5个百分点，这已是连续5个月呈涨幅扩大之势。同时，我省房价环比上涨0.6%，是自今年4月份以来环比价格连续6个月上涨。

　　作为省会，9月份济南住宅价格已快速上涨至6566元/平方米，环比上月价格上涨4.14%，在售项目价格普遍大幅上涨约200-400元/平方米。在新增供应量及在售供应量下降、价格持续上涨的影响下，9月济南住宅成交量下降20%，成交套数为2535套，折合建筑面积约25.5万平方米。但开发商拿地热情一直高涨，9月共有五宗土地成交，折合建筑面积78万平方米。

　　10月，全运会如期而至，一届全运盛事给泉城带来的变化有目共睹，济南房价尤其“东荷西柳”周边区域自然应声而涨且幅度惊人。一路高歌的房价让越来越多的购房者由“战略进攻”转为“战略防御”，熟人见面的招呼语也从“你买房了吗？”变成“你什么时候买房？”对楼市的迷茫，正逐渐蔓延开来，济南如此，全国亦然。而对未来房价的预测，各路专家也都莫衷一是。

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄在出席21日重庆的一个高峰论坛时表示：他认为明年二季度楼市将迎来一波新的热潮，要买房住的人不应该再等了；但也有主张下跌的声音认为：今年四季度上涨动力减弱，甚至不排除小幅下跌的可能性，房价上涨过快导致泡沫出现，一旦政策面和资金面转向，投资投机需求就会快速撤离，所以说，第四季度是一个比较危险的时间窗口。

　　综合各方面情况来看，预期房价看涨的声音要强于看跌。从政策上看，目前中央认同楼市对经济的拉动作用，虽然对房价上涨表示忧虑，但暂时不愿打压市场；从中国经济看，此次受金融危机影响，全球经济复苏的道路中国一直走在前面，预计到明年，中国的经济形势应该比今年还好，受大势影响，房地产行业的基本面更好；从地价看，今年全国都处于疯狂拿地状态，“地王”频现，地价始终处于上升通道，也使得房价从长远角度讲是看涨的；从多年的楼市变化看，下一次的价格最低点，往往比上一轮的最高点还高，即便明年加息，抑制流动性但也不会影响市场的流动性，对楼市的影响也相当有限；从今年前三季度的市场形势看，楼市的快速回暖出乎了所有人的预料，绝大多数在售楼盘提前完成了全年的销售任务，虽然当前价格飞涨导致了销售萎缩现象产生，但既不愁资金又不缺地的开发商谁都不会因此降价。

　　2.营销策略：未来将突出企业品牌和文化

　　驾驭市场是任何营销活动的最高目标，其基础在于认识市场、把握市场脉搏和制定推行与之相适应的正确的营销管理策略。在济南早期有新世界、阳光100等品牌企业，近期有保利、中海等央企在济南落地，大牌企业纷纷登陆济南，在最近的土地拍卖会上又出现了深圳华强等品牌企业的身影，可见济南的房产营销已经进入品牌为王的时代。我们可以预计将来一段时间济南房产的营销策略主要是以宣传品牌和企业文化为主。

　　随着房地产市场竞争日益加剧，消费者在购房时也越来越多地考虑房地产这一特殊商品的品牌影响力。因此，房地产公司为了在竞争中谋求一席之地，也不得不考虑自身的品牌建设。过去房产项目主要比的是地段，只要是好的地段，一般价格没有什么问题。但最近发生了很大变化，很多品牌开发商开发的普通地段的房产价格也很高，可见，和其他普通商品一样，房地产品牌的形成能为房地产公司获取许多竞争优势。首先，优势不光是体现在房产的价格上，一个房地产品牌可以减少开发商的宣传投入，提高物业的附加值，如保利花园、中海・紫御东郡等楼盘的旺销，都得益于品牌效应。其次，在房地产产品竞争日趋同质化的今天，一个好的房地产品牌可以使自己在众多竞争者中脱颖而出，很多购房者在同等条件下肯定优先购买品牌开发商的产品。既然品牌建设能带来那么多的优势，济南本土企业肯定也不会坐以待毙。虽然品牌建设要在前期的市场调查、规划设计，到楼盘建设、售后服务、物业管理等全方位地精心组织，但为了企业的明天相信济南本土企业将会更加努力地去打造企业的品牌，在营销策略上重点以品牌推广为主。

　　企业文化作为企业组织和员工行为的一种精神显现，更能折射出一个企业综合素质的优劣。成功的企业都具有强势文化，即全体员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，认可并热爱公司的标志、品牌形象，企业具有强大的内部凝聚力。因而，培育优秀的企业文化，滋养和提升企业的核心竞争力，是济南房地产企业走可持续发展之路的一种战略选择。未来济南的营销肯定会自觉的和企业的文化结合起来，通过企业文化建设，达到企业在外界的美誉度，从而达到带动销售的目的。企业文化自觉的和销售结合，既达到了销售的目的，又传播了企业文化，可以起到互相促进的作用。房地产文化营销，在提升消费者购买的同时，也提升了企业自身的文化品位，有利于在消费者心中树立房地产公司良好的品牌形象。(本刊记者彭亚男)

　　3.热点区域：后全运时代，济南新格局现雏形

　　第十一届全运会结束后，随着“后全运”经济的持续发力及济南城市战略布局的调整，济南城市格局将因此发生巨大变化，一座集合老城历史与文化、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)魅力与时尚的新城市将逐渐呈现。全运会带给济南的不仅是一次精彩完美的赛事，其对于济南城市化进程和旧城改造具有里程碑式意义。全运会对于济南东部新城建设的推进尤为显著，东部城区已脱离了原有以高新科技产业为主的产业规划，随着省市级政府单位、企业总部的东移，教育、医疗、商业、文化等配套的快速落成，以奥体中心为轴心的东部区域已逐步成为济南又一城市新中心。

　　新泉城 向东看

　　在近几年的城市发展中，济南一直遵循着“东西两翼齐飞，南控北跨”的发展思路，随着全运会的盛大举行，济南东部新城成为全国人民关注的焦点，高速运行的交通路网、优美的景观设施、政务、医疗、教育、文化、科技等产业云集于此，加上国内众多一流开发企业纷纷扎根济南东城，日新月异的东部新城不仅博得了全国人民的赞赏，也使身为东道主的济南人倍感自豪。目前，政务中心、大批重点企业总部均已迁至东部，重汽、黄金、鲁信、国电等龙头企业的总部已经或即将逐步向东部迁移。随之，各类顶级商业物业、保险、银行等金融机构的区域总部也将逐步东移，随着东部新城的迅速崛起，新济南将呈现“一城山色半城湖”与“东部明珠”争相辉映的局面。

　　东部新城各项城市配套的迅速落成，也为各大房地产开发企业提供了巨大的发展空间和发展机遇。国内众多一流开发企业纷纷聚集东部，中海、保利、海尔、绿城等早已深耕东部。随着全运会的圆满闭幕，绿地、富力、世贸等地产大颚也将视线投入了泉城这片广阔的发展沃土，济南东部将成为各大一线开发企业的“斗秀场”。可以想象，各类最先进的品质住宅产品将陆续在济南东部呈现，济南东部将成为济南品质生活的聚集地。

　　园博会 西客站 西部更精彩

　　西部区域一直是济南城市发展的重中之重，作为济南的西大门，西部区域在济南城市发展中发挥着越来越重要的作用。如果说近几年的西部一直处于发展的“慢热”阶段，那么，随着园博会的举行、京沪高铁西客站的建设、张庄机场的搬迁等重大利好的落实，为西部区域的迅速腾飞提供了良好的发展契机，西部区域有望迎来爆炸式大发展。据悉，西部新城的功能定位为会展、交易、金融、文化、总部等现代服务业为主导的城市新中心。将以园博园、齐鲁文化产业园、灵岩寺等景区为核心，整合旅游资源，形成几条特色主题、内容丰富的旅游线路。不久的将来，重新焕发光彩的西部区域将成为一处深受市民喜爱的生活栖息地。

　　4.购房心态：牛市下的楼市表情复杂

　　2009年随着济南楼市的复苏、转暖、火爆，有看好的人，也有担忧的人，开发商在火热的牛市当然是想尽办法的获取最大利益，而购房者的心态也是随着市场的行情起起伏伏。总体来说，有的购房者仍然保持着谨慎的观望心态，但也有一些购房者在此时变得更加潇洒、理性。

　　理性、乐观、迷茫，特征明显的楼市表情透露出济南楼市变化的新趋势。

　　表情理性 等等再决定

　　“不着急，目前没看到中意的房子，等找到真正想要的再说。”市民李小姐告诉笔者，因为计划明年结婚，她本来打算今年要在市区买下一套户型紧凑的三室两厅。从下半年起，她就开始在市区不断看房，可始终没有找到满意的房子。因为她想买面积90多平方米到110平方米左右的紧凑三室两厅，选择空间非常小，于是她决定，过段时间再看看，说不定有更好的选择。李小姐还告诉笔者，之所以不打算现在买，是怕让目前高涨的房价冲昏了头。要好好想想，咨询各方的意见后再理性购买。业内人士分析，买房毕竟不像买菜那么简单，房价经过大涨之后，慎重点也是很必要的。

　　表情乐观 买房不后悔

　　在今年上半年买房的购房者，因为买入时的价格相对下半年略低，表现出的表情更多的是乐观。在笔者调查的10余位购房者中，大多购房者都对济南房地产市场走势持乐观态度，买房买对了，并不担心房价下跌，反而认为房价会继续涨。

　　“从现有的形势来看，房价肯定不会跌，奥体中心附近的房价或许会涨的更多。”刚刚在国庆期间签下购房合同的马先生心情大好，言语之间无不透露出乐观情绪。他认为，济南的房价相比其他城市来说还有较大的上涨空间，马先生对自己此次的购房之旅甚是满意，而对今后济南楼市发展更是非常乐观。

　　表情迷茫 艰难的选择

　　买还是不买？这是这段时间一直困扰小林的问题。虽然小林在9月就已看中济南东部的一套面积120平方米的紧凑三室两厅，社区环境也不错，就是孩子上学有问题，所以一直很犹豫，到了现在也没有下决心买还是不买。“没有合适的房子，总不能随便凑合买一套吧！但是不买的话，会不会就涨价呢？”小林很无奈。正准备买婚房的小王说：“我非常关心售房的广告，但又担心刚买了房子房价就会下跌。”笔者发现和小王抱有相似想法的购房者也不在少数。目前，市场上存在着一批犹豫不决购房者。由于他们手中积蓄不多，虽然收入尚可，但还是担心出手后会遭遇房价下跌；如果不买，又担心房价继续上涨，错过购房时机，买与不买一时间成了他们艰难的选择。