地王沉寂？大城市单块住宅用地出让禁超300亩

　　编者按：在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际,“地王”成为国土资源部的重点布控对象。12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷(约300亩）。

　　今后“地王”会“沉寂”很长时间？

　　今年以来各地屡屡被刷新的总价“地王”纪录，在今后很长一段时间里，或许都将“沉寂”。

　　12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(以下简称新目录)，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷(约300亩）。业内人士认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。

　　一位接近国土资源部的人士昨日向记者透露，国土部的目的更多是为了遏制今年以来“地王”频出的现象。“对住宅用地出让面积进行限制，将会较好地抑制‘地王’现象，同时也可抬高个别开发商的囤地成本。”（来源：每日经济新闻）

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　　全国布控"地王" 国土资源部再出台政策限囤地

　　当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，形成这个矛盾大概有三方面的原因。从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。

　　囤地成为制约房地产发展的顽疾

　　“囤地”并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾。

　　从表象上看，“囤地”似乎是房地产开发企业攫取暴利的“手段”，各地都爆出几年前的“地王”依然闲置的情况，置国土资源部相关法规于不顾。有数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。

　　土地购置面积和土地开发面积之间的差额可谓巨大，一方面说明开发商确实有“囤地”现象，10年间闲置土地比例接近40%；另一方面，国土资源部关于治理“囤地”的相关政策得不到施行，很少有企业会因为土地闲置一年缴纳20%的闲置费，更少有闲置两年土地被无偿收回的案例。

　　当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，形成这个矛盾大概有三方面的原因。一是相当大部分闲置土地在国有企业手中，这些土地并非都是通过“招拍挂”方式所得，有很多历史遗留问题。二是很多闲置土地并非净地，由于政府拆迁未完成等造成后续开发无法进行，这属于“被囤地”。三是结构问题，大开发商如央企和上市房企，由于资金实力雄厚，在土地市场上明显占有优势，能够保持一定的土地储备量，也就是媒体比较关注的“囤地”。从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。

　　由于我国人多地少的国情，再加上近年来城市化的快速推进，土地市场总体表现为供不应求的状态。但这种供不应求却又是相对的，东部和西部、一线城市和二三线城市土地市场的供求关系是不同的。土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益越大。在这一激励机制下，地方政府利用对土地一级市场的天然垄断，通过控制土地供应来调控市场。各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。

　　在目前体制下，政府对土地一级市场垄断的情况不会改变，但这并不是说土地市场的顽疾就无药可救。打通土地市场的流通渠道是治疗顽疾的可行之路。首先，削弱土地出让与地方财政之间的激励关系。通过税制改革平衡地方政府事权和财权的对应关系，不再逼迫地方政府通过卖地来解决资金困局。

　　其次，激活国有企业闲置土地的流通与转让。政府应对国有企业自有土地的规模和使用状况进行专项调研，确定闲置规模后，出台相关的激励措施，如在国有土地“招拍挂”之外允许国企将自有土地进行协议转让，获取收益。这种政策可以设定期限，使得这部分闲置土地快速流通，进入实际市场。

　　再次，建立土地二级市场。我国有比较完整的一级土地市场，但二级市场并不健全，土地转让只能通过项目公司股权转让方式进行，不利于闲置土地的快速流通。应尽快建立国有土地使用权交易市场，可以有效打破政府对土地出让的绝对垄断性。开发商不但能从政府手中拿到土地使用权，在公开市场上，也能获得其他企业转让的土地使用权。这种市场机制确立后，将有利于土地市场的稳定，“囤地”现象也将获得有效制约。

　　国土部督察地王 推新版土地出让合同防闲置

　　在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际,“地王”成为国土资源部的重点布控对象。

　　从房地产市场的表象特征来看,“地王”往往逼高房价。尽管国土资源部一直在公众面前认为地价推高房价是无稽之谈,但“地王”在各地的粉墨登场,引起了国土资源部的高度关注。

　　本报记者从国土资源部了解到,当下,“地王”开始成为该部调控司调研的主要问题。而鉴于目前全国土地市场并未全面复苏,一线城市的“地王”就成了国土部门防控的重点。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松也向记者表示,目前防控“地王”出现的有利手段是2008年推出的土地出让合同“新版本”。

　　国土部还对一线城市展开督察。在最近北京市的四块“地王”土地合同签订中,在有关部门的监督下,这四块土地的土地出让合同都采取了新合同版本。本报记者同时了解到,对于其它一线城市或重点城市,国土部也已要求相关督察分局,展开督察活动。

　　杀手锏:新版土地出让合同

　　新版本的土地出让合同,成为央地联手布控“地王”的一个重要工具。

　　新版本的土地出让合同中,要求开发商在签订土地出让合同时,要写上竣工日期等要约,如果开发商闲置土地不开发,政府不但可以依约收回,更可以将开发商诉诸法律。

　　而在此前,在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中,各地不仅没有对开发商拿地提出更严格要求,相反大多数地方政府提出了分期交付土地出让金等政策。

　　房地产界公认的看法是,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。比如,公开消息称,香港盈大地产在东三环长虹桥附近囤地3年而未开发,该企业从中赚取了2.35亿港币。

　　另外,在北京最黄金的地段,国贸桥到长虹桥一线的东三环附近,至今仍有近10块土地处于围挡而未动工的阶段,一直在坐等地价升值。

　　但这次,政策开始变脸。新推出的新版土地出让合同,开始被推向前台。国土资源部一些下属研究机构,也于日前就新版本土地出让合同的执行情况进行了专门调研。

　　赵松表示,如果新出让的土地都严格按照新版本的土地出让合同执行,则闲置用地情况会大大减少。

　　但是,对于已经出让的土地而被闲置的,国土部门目前清理手段依然有限。赵松表示,闲置土地清理看似简单,实际上要涉及到闲置情况的认定,处罚手段等一系列问题。这也是一直以来,闲置用地难以得到有效控制的主要症结。比如,在很多地方,开发商往往挖个大坑,就代表着地块已经开工;通过建个围挡,就表示2/3面积已经动工。

　　不过,国土部这次似乎已下定决心,通过新土地出让合同的条款,控制“地方”们的囤地行为。比如,最近,国土部再度发出《关于集约用地的通知》,其中对原来国务院处理闲置用地的众多政策中的执行配套措施进行了规定。

　　例如,重新界定了2年期限问题;对闲置1年不满2年的,按照土地出让价款征收20%的土地闲置费;同时对闲置房地产用地,准备征收增值地价。

　　赵松认为,在这些举措的共同作用下,国土部布防“地方”将会取得不小效果。

　　国土资源部早有政策却依然难限囤地

　　针对调控全国房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部成了最近声音最为集中的部门。实际上，对于囤地，国土资源部早有一系列政策进行限制，最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。

　　央视上周日《经济半小时》栏目报道了李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手，其炒地利润比盖房高三倍。这是囤地炒地不成比例的暴利与风险的一个缩影，也引发了各种争论。

　　所以有专家指出，发展商在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例，风险被稀释在了资本市场和购房者身上。发展商的“圈地运动”在资本市场被解读为利好，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。

　　另一方面，国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸空文，有关部门多次重申与调研的效果也不明显。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而一些地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。