易宪容:国内房地产政策该到及时调整的时候了

　　鉴于部分房地产刺激政策导致国内房地产价格的快速上升，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，我们应当及时调整当前中国房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。

　　国际金融危机拯救了中国房地产市场。此话不假。这是因为，正是由于国际金融危机的爆发与扩散，导致中国房地产市场政策突然间发生了大逆转，使房地产市场出现了难得一见的快速发展机会。由此，房地产市场已经展开的理性调整 “戛然而止”，并导致中国房地产市场面临本已存在的泡沫继续吹大的巨大风险。

　　事实上，相关房地产市场政策的突然大逆转，对中国房地产市场发展所产生的后果与影响已远远超出了人们的预期与想像。最为明显的例子莫过于全国各地的房价都出现了快速飙升，如深圳在今年1-9月份内房价上涨了1倍以上。另外，今年1-9月份，全国商品房销售面积58371万平方米、商品住宅销售面积53673万平方米、商品房销售额27532亿元及商品住宅销售额24267亿元，与中国房地产增长最为火爆的2007年同期相比分别高出了123%、124%、147%和151%。

　　正是由于国内房价的快速上涨，导致房地产泡沫的不断放大。据北京大学刘民权教授的研究表明，截至2007年末，从房价收入比、房价租金比率、房地产投机比重等指标分析，中国房地产价格偏离了其长期均衡价格，房地产市场也早已积累了大量泡沫。如果以2009年的相关统计数据分析，可以预计目前中国房地产市场的泡沫累计程度肯定要比2007年时更大。

　　确实，相关房地产政策的突然逆转，不仅中止了国内房地产市场的理性调整，而且还导致国内房地产市场中本已存在的泡沫继续放大。有鉴于此，当前国内房地产市场政策是否要适时调整？特别是已实施一年的部分房地产优惠政策是否有必要延续为长期政策？这些问题都值得思考。

　　当然，对地方政府、房地产开发企业及住房炒作者而言，延长短期政策的时间是越长越好，这样就可以继续刺激房价的上涨，就可以从不断吹高的房价中攫取可观利润和实现土地财政。如此，部分地方政府公开表态将延续现有的房地产优惠政策；有的房地产开发商及其代言人则认为，目前房地产投资增长还不是很快，在经济尚需企稳回升的前提下，没有必要中止或调整房地产优惠政策。

　　但依笔者的看法，可从以下四方面反驳上述这些理由都是不成立的。

　　第一，自去年9月以来，国内房地产市场出现了政策的突然逆转，但这些政策仅仅是非常时期的非常政策，将这些超短期的政策变成长期政策并不合理。这是因为，一旦经济恢复常态，我们就理应调整这种短期性房地产政策。从目前来看，中国经济已走出危机，并重新步入较快增长之道。因此，调整短期房地产政策本应是“题中应有之意”。

　　第二，由于中国采取了住房预售制度，在这种情况下，往往是先有住房预售，后有房地产投资。以此观察，2008年住房销售增长放缓，导致了目前房地产投资增长幅度看起来不高。但随着2009年以来住房销售的快速增长，预期房地产开发投资增长将在2010年得到反映。由此可见，未来房地产投资将增长很快。

　　第三，当前房地产销售的快速增长，主要表现为房地产的购买对象已出现了较大变化，即由消费为主导的市场转变为以投资为主导的市场。如果政府的住房优惠政策去支撑一个以投资为主的市场，而不是去推动全体国民的住房福利水平亟待提高的市场，同时又会对积累房地产泡沫产生很大的影响，那么这些房地产优惠政策的调整就“势在必行”。

　　第四，一年前出台的部分房地产优惠政策，目前已变相成了一种巨大的利益转移机制。相关管理部门通过管制信贷利率及信贷规模，可以将一个行业和部分人的利益向另一个行业及另外部分人进行转移。这种管制下的利益转移机制，不仅有悖于市场经济法则，对大多数人来说也是不公平和不合理的。结果是导致国内房地产市场在短期内已变成社会财富向少数人聚集的地方。因此，只有及时调整现行的房地产优惠政策，才能保证中国房地产市场发展的公平与公正。

　　总而言之，当我们意识到当前中国房地产市场已面临较为明显的房地产泡沫时，为了避免进一步吹大房地产泡沫，我们理应立即取消现行的、极为优惠的部分房地产政策，使国内房地产市场能回归常态或回归理性，以此保证国内房地产市场的持续健康发展。 （易宪容）