百万押宝楼市 炒房4年翻了番政策跌宕起伏 以房养房很煎熬

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　　由于通胀预期普遍存在，如今的购房者中，以保值增值为目的的投资型购房者比重不断攀升。投资型购房者能否顺利通过购房产保值增值，11日省城一位拥有6套商住两用房的“炒房客”，用自身经历揭秘“以房养房”全程。虽然四年后投资人总获利超过百万,但投资人自称过程充满波折, “风险相当大”，有时简直是一种心理煎熬。

　　□本报记者 张璐

　　买下6套房“富翁”变“负翁”最紧张时，全家人一个月只花三百元

　　投资人牛先生，40多岁，现为一家私营公司负责人，投资楼市始于2005年年初，投资对象是省城东部一栋商住两用小高层。当年，牛先生一口气买下其中6套房子，总面积为300平米，买进时总房价为120万左右。

　　牛先生称，这些房子均为五六十平米的小户型，位置不错，虽然在当时每平米4000元的价格明显高于周边楼盘，但他认为“有相当大的升值潜力”，同时“小户型出手应该容易些”，而当时，牛先生手里正好有几十万元的存款，所以就决定“投上全部家当，赌一把”。

　　“当时想法很简单”，牛先生说，“买下来之后，要么出租，租金可以顶大部分贷款，等房价上涨后转手卖掉赚一把”。

　　投资进程绝非起初设想那样顺利。牛先生回忆说，买下房子后，牛先生原来单位经营不善，面临倒闭，为谋生计，他和朋友合伙开办了一家公司，公司就在牛先生6套房子中的两套办公。

　　财政问题接踵而至，购房合同签下后，牛先生很快要交房款，东凑西借后，再加上全部存款，牛先生凑了60万交给开发商，“这是全部家当”。而全部房款剩下的60万，牛先生采用公积金和商业组合贷款，“贷款平均利率5%，一年下来仅贷款利息一项就要3万多”。

　　办完所有手续后，房子半年以后才交，“这半年多的利息可是白白付出的”。而当时，牛先生的新公司还要面临开张，筹措公司正常运营的资金又成了一个难题。 “没办法”，牛先生说，“只能再找亲戚朋友借”。“没投资房产之前，家里有几十万存款，虽然不多但日子还很滋润，全部投进房子以后，存款没了，还背上了贷款欠下外债”。因为投资出现财政危机，牛先生一家不得不节衣缩食，“刚开始几个月，一家每月生活费只有三百多元，孩子要求吃顿肯德基都不敢答应”。

　　遭遇政策打压不能卖又难租着急上火，嘴角接连长泡

　　牛先生的投资可谓“生不逢时”，2005年全国房地产高速上涨，济南一季度商品住宅价格同比涨幅为11.9%。高速上涨的楼市引起政府高度关注，中央及地方纷纷出台相关政策，抑制上涨过快的房价，房地产的炒作投机是严重打击对象。“影响最大的是当年6月出台的政策，‘个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税’，2006年以后期限又提高到5年” ，牛先生说，“政策出台后，我当时心凉了半截，全额征税成本太高，全部加进房价里不好卖，不加进去算算还要赔不少”，“当初倒手卖掉快进快出的想法马上成了泡影”。虽然当时房子还没交，但“首付交了，合同签了，贷款办完了”，牛先生回忆说，“没有退路了，只能硬着头皮上，走一步看一步”。

　　2005年底2006年初，牛先生收到房后，只进行了简单的装修就赶紧把公司迁了进去。与此同时，牛先生赶紧张罗着剩下四套房子的出租。而这个过程与牛先生起初“房子出租很简单”的设想完全不一致，“看房、验房、谈判签合同，细节琐碎繁杂，而且还经常谈不拢”，直到大半年以后，这4套房子才陆陆续续租出去。“卖不划算，又租不出去，可贷款要正常还，公司刚刚起步，资金更是捉襟见肘，那半年多，整夜睡不着觉，成天着急上火，嘴角接连起了几个大泡”，牛先生说。

　　牛先生说，直到2007年租户比较稳定，公司运转也开始正常之后，他家的财政状况才有所好转。但2008年楼市下跌的预期强烈，加上金融危机的影响，几个开公司的租户因为市场行情不好，毁约退租，“一面找租户，一面担心房价下跌，资产缩水”，同时由于整个楼市低迷，租金也出现下滑，那段日子也比较难熬”。

　　4年时间赚了百万回头看看，不会再做同样选择

　　2009年后，几个租户签了长期合同，牛先生的投资才算驶上了平稳的轨道，现在“租出的4套房子每年收回租金约6万元，贷款本息能够抵顶，而且还有收益，以房养房才上了轨道。”同时，他这6套房子每平米从当初的4000元左右已经上涨到8000元，牛先生的投资获益主要来自于此，“（总收益）100多万吧”，牛先生说。

　　“现在看可能收益颇丰” ，“但几年来的酸楚担忧只有自己清楚”，回顾4年投资历程，牛先生这样评价，“租不出去怎么办，急用钱卖不掉怎么办，这都是风险，天天捏一把汗”。“如果从头再来，我一定不再做同样的选择，至少不会把宝全押在上面。”