中海250亿拿地近千万平方米年底前继续重手拿地

　　半小时成中国首富,这是恒大的游戏;

　　三天拿下三城三块地王,这是中海的游戏。

　　游戏的不同是,一个是民企,一个是国企。如果说恒大在资本市场短日聚富还让人感慨资本为王时代的戏剧,那么以中海为代表的国企在土地市场的一掷千金则引发的是更多人对房地产这个行业未来的恐慌。而在这个越来越“嫌贫爱富”的行业里,国企变得越来越财大气粗。

　　潘石屹一番关于开发商囤地理论从而引发业界对地价、股价更多的思考。而在近两个月以来,中海地产在土地市场的疯狂囤地,也再次将其推到舆论的浪尖上。

　　国企与地王的时代并存 中海三天三城三地王

　　今年以来,地王的买家无疑都开始成为国企。而有着大量土地储备的也是国企。

　　据易居克而瑞机构发布的2009年三季度房企销售情况报告,截至9月底,中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中包括保利、中海等央企。

　　而伴随大量土地储备的是地王频现。从广渠路15号地,潘石屹开始大喊“国企拿地不算账”开始,地王伴随着国企的频频举牌诞生了。

　　有着大量土地储备的国企们在融资上更是“春风得意”。

　　搜房网发布的“2009内地房企融资调查”显示,今年以来在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下,内地房企急速融资。截至11月6日,61家房企共计融资3924.55亿元（人民币,下同）,其中的“前15名”（按融资额高低排列）共计融资3193.45亿元,占被调查房企融资总额的81.2%,其中“前10名”获得的银行授信总额（2419亿元）几乎占被调查房企所获银行授信总额（2420亿元）的100%。

　　记者注意到,在“融资榜”排前15名的房企中有9家具有国资背景,其中绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元,仅具地方国资背景的泛海建设也动辄融资超200亿元。

　　“现在房地产业的游戏规则已经变了,对上市公司而言,土地只是资本运作的工具,价格高低不是考虑的重点,”今典集团董事长张宝全认为。

　　不过,在大幅融资额榜上,中海地产却不在前15之列。

　　中海地产,这个在上半年土地市场消声的国企,在近两个月以来也许嗅到了什么,在土地市场频频高价拿地。

　　数据显示,短短两个月,中海先后夺下上海、重庆、佛山、长春4幅地王,今年已为抢地砸下250亿元,远远超过原先预计的134亿元。

　　10月28日,中海经过275轮竞价,力压保利、万科,以38.2亿元的总价刷新佛山的新地王;29日,中海地产再与九龙仓联合,以总价41亿元从香港置地手中夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块,超越保利38.1亿元的纪录,成为重庆今年的新总价地王;一天之后的长春,又是中海从3强中杀出血路,263轮竞价、总价14.64亿元、溢价率266%,“长铃地王”净地价格达到10448元/平方米。

　　这是中海地产近期在三城市上演的拿下三块地王的记录。刷新当地地价已经成了中海的“习惯”,而价格与资本似乎已经不在他的考虑范围之内。

　　土地出让金要分四年才付清？不差钱中海将囤积更多土地

　　2008年楼市最让人记忆犹新的一个词――“现金为王”,现在似乎早已被中海们抛之脑后。“土地”这个去年的“烫手山芋”重新成为房企竞相争夺的“佳肴”。

　　对于国企在拿地上的财大气粗,有业内人士指出,“具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高,或融资渠道广,财大气粗,敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家4万亿财政支持的受益者,手头非常宽裕,这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期,导致了他们的超乎常规的拿地行为。'面粉贵过面包’的现象或将继续显现”。

　　对比万科不拿高价地的谨慎,中海在10月份土地扩张已经超过万科,并且频频上演的年底前疯狂拿地多少让业界有些不寒而栗。

　　记者了解到,截至2009年10月底,中海地产累计新增土地储备937万平方米,其中权益土地储备840万平方米。10月份分别于佛山、重庆、沈阳及长春新增土地储备,总的权益可发展面积为522.8万平方米,需支付总地价108.4亿元人民币。

　　不过记者发现,中海地产似乎并不需要为一次付清这高额的土地款而担忧。

　　新闻稿中显示,中海地产将于2009、2010、2011和2012年分别支付上述地地价（10月新增土地）的42%、37.8%、14.4%和5.8%。

　　北京某品牌公司老总表示,这或许是采用分期开发分期付款的方式。不过他表示,四年时间也太长了。

　　“因为中海地产是国有大企业。大企业有雄厚的资产,银行信誉好,所以可以欠费。同时,这也说明中海地产对未来市场的预期是,目前的房地产业政策不会有太多的改变,房价继续走高的趋势不可逆转,因为中海地产可以用眼前极高的价格获得土地,将来随着房价的上涨有利可图,”中国管理科学研究院研究员李开发表示。

　　“这如果在北京,明显就是违规的。在北京,土地出让金最多可以延迟半年,”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为,中海已经有囤地的可能。土地出让金分期期限越多,越可以加强其囤地的能力,以便保留资金实力去拿更多土地。

　　在11月3日举行的股东大会上,中海主席孔庆平称,虽然今年中海已经购入了840万平方米的土地储备,但年底前可能还会增购土地,但这需视具体情况而定。

　　记者了解到,国土资源部、监察部联合下发的71号令 “硬条件”有二:开发商必须有足够的资金,参与土地竞拍;同时,也必须有足够的资金,在两年内及时开发到手的土地。

　　而国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商将不能进行土地“分期付款”。

　　截至记者发稿时,记者并没有接到中海地产总部方面关于土地款支付问题的回复。而中海地产北京公司表示,不负责对新闻方面的回答。