恒大有望成内房股状元星

    近日，内地4家地产商接连启动赴港上市，吸引了大批香港投资者的关注，这其中，尤以素有“内地最大地主”之称的恒大地产势头最为强劲。招股两日来已获得42.6亿元的认购额，国际配售超额认购情况已突破6倍。

    低价战略受追捧
　　从9月开始筹备，到正式招股，恒大的融资规模和招股价格直到本月22日才一锤定音。据最终招股材料显示，恒大地产最终定价在每股3港元至4港元之间，相应市盈率5~6倍，最高融资额为64.6亿港元，以恒大地产的企业质素，目前的定价是极具吸引力的。最近恒大地产主席许家印就恒大股的定价认为，恒大股的上市定价太便宜，所以他宁愿缩减发售股数。 
    此外，恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息。这也成为吸引投资者的一个重要原因。
按照香港联交所安排，11月5日恒大地产将正式上市。恒大地产此次招股总数约16.149亿股，90%为国际配售，10%为公开发售，此外还有15%的超额配售权。 　
    合理的资产结构成强大后盾
　　据港媒报道，目前恒大总资产364.5 亿元，负债总额274.4 亿元，资产负债率为75.2%。2009年上半年，恒大实现净利润5亿元，与2008年同期的8.6亿元相比下降41%；收入16.35 亿元，与2008年同期的25.25亿元相比下降35.2%。
　　2009 年上半年，恒大销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达33.4%，与2008年同期的37.2%相比有所下滑。但接近恒大上市的人士认为，其75%的负债率等数据，“随着公司上市，很快都会优化的”。
　　而高盛最新预测，恒大2010年的营业额将爆增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。
　　在众所关注的房地产企业现金流方面，恒大截至今年年中未偿还的银行及其他借款为101.72亿元，截至今年三季度末为145.66亿元。其中，非流动负债的即期借款年中为58.39亿元，三季度末为58.85亿元。同时，恒大地产应付账款累计51.22亿元，高出2008年全年的44.6亿元。
　　恒大解释称，借款增加主要由于新开发项目及收购土地储备，其借款利率已经由年中的10.16厘降到9.08厘。此外，其全部未偿还借款均以土地使用权、投资物业等作为抵押。

    充足的土地储备是“走红”法宝
　　自恒大招股书出台伊始，媒体最先关注的就是其披露的每平方米445 元的平均土地成本。恒大称招股书显示，“我们是中国众多地产开发商中，拥有最大土地储备的开发商，我们的土地品质高、成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币445 元”，“我们是中国所有地产开发商之中，覆盖最多省会或直辖市的开发商。于2009年9月30日，我们共有54个房地产项目，其中超过83%位于直辖市和省会城市的城区”。
　　类似在香港上市的碧桂园、合生创展，恒大也将“拿地”放在重中之重。按照恒大所言每年在建面积约1500万平方米计算，其目前的土地储备将足够未来3年开发所需。恒大预计，按照目前的开发进度，恒大于未来三至五年将具备充足的土地储备，物业开发进度步入轨道，并计划继续以滚动开发方式维持约5000万平方米土地储备。预计每年的在建面积维持在1500万平方米左右。截止9月30人，恒大共有约4190万平方米的建筑面积正在开发中，其中1710万平方米目前已获得施工许可证。
　　有市场分析人士指出，过硬的土地储备以及进取的拓展策略，将使得恒大地产在上市后还将一路持续走红，建议看好恒大。