盐城：拆迁补偿变身租赁合同纠纷事件

　　【采访前言】--江苏省盐城市薛书巧女士（记者注：为承租人）作为盐城市盐都区新区翰林宾馆承包人，其在2006年3月14日与盐都区春兰木器厂的负责人黄某（记者注：为被拆迁人）签订了一份租赁经营合同（以下简称租赁合同）。合同约定由黄某将春兰木器厂的部分毛坯厂房租赁给薛书巧女士经营宾馆、眼镜店等，合同期限为10年。

　　盐城市盐都区新都街道办事处向盐城市建设局申领解放南路拓宽工程项目用地范围内房屋拆迁许可证。经盐城市建设局审查，并与2007年7月25日依法作出了拆迁许可行为，当日盐城市建设局发布了"拆迁公告"。

　　然而，薛书巧女士将黄某的毛坯厂房租赁经营宾馆和眼镜店等投资、装潢耗资100多万元，对于拆迁安置补偿问题，由于承租人薛书巧女士和被拆迁人黄某达不成一致协议，盐城市建设局以"依法解除的合同"不在行政裁决范围内，使盐都区人民法院不予立案受理的行政诉讼。

　　承租人："我的合法拆迁补偿款谁来保障"--

　　　盐城：拆迁补偿变身租赁合同纠纷事件

　　--拆迁办："承租人得到补偿费用前走司法程序维护权益"

　　●《维权万里行》特约记者 高峰

　　2006年春，盐城市盐都区春兰木器厂原生产经营木制品，因受当时的生产环境的影响，无法进行正常的发展生产，致使春兰木器厂投资的资产处于长期的亏损，为了弥补投资损失，所以将春兰木器厂位于盐渎路以北300米处解放南路以西10米处综合楼一层南1至6间、北有楼梯道一间、二层整层、四层整层、五层整层共计2280平方米，承包给薛书巧女士转换经营作教学、餐饮、超市、钟表眼镜、打字复印、住宿服务、网吧等综合经营。五楼楼顶区域借给承租人薛书巧女士，由承租人自行搭建使用，合同终止后承租人所搭建的房屋归春兰木器厂所有……▲

　　被拆迁人：承租人违约致使合同已终止

　　2006年3月14日，盐都区春兰木器厂（原盐都县新区春兰木器厂）与承租人薛书巧女士正式签订了《承包经营合同》，合同约定承包期限为10年，自2006年6月1日至2016年6月1日止。

　　被拆迁人黄某称，承租人薛书巧女士第一年至第三年的每年租金为155000元，承租人依约支付了部分租金，但未能按合同约定履行支付2008年12月1日以前的租金155000元，黄某认为承租人的行为已构成违约，依法应承担违约责任。

　　记者了解到，被拆迁人与承租人双方约定的定缴承包金数额第一年至第三年为每年155000元，第四年至第六年每年为178000元，第七年至第十年为每年296500元。双方签订合同时一次性付清第一年一半承包金额77500元，2006年12月1日付清另一半承包金额77500元，后每年在当年6月1日齐交清承包金一半，在当年的12月1日交清承包金的另一半。每年承包金分二批付款每次一次性交清，被拆迁人凭收条向承租人收取定缴承包金。

　　作为承租人薛书巧女士于2006年3月14日、同年12月1日、2007年5月31日分三次向被拆迁人支付了一年半租金共计237500元，这期间，由于承租人拖欠部分水电费，被拆迁人遂于2007年12月11日对承租人承租的房屋停水、停电。

　　2007年7月7日，盐城市建设局发出解放南路拓宽项目许可前听证告知公告，告知拟定对该房屋予以拆迁征用。2007年7月25日，盐城市建设局正式发出拆迁公告，并规定了拆迁期限为2007年7月25日至2007年9月2日。

　　在此期间，被拆迁人拒绝拆迁，盐城市人民政府于2008年6月3日作出《关于收回盐都县盐都新区春兰木器厂土地使用权决定书》，并由盐城市国土资源局发布《关于收回盐都县春兰木器厂国有土地使用权公告》。为此，盐城市建设局于2008年7月11日再次发出拆迁公告。

　　据悉，被拆迁人对此不服从，遂向人民法院提起诉讼，但未得到法院的支持。

　　被拆迁人黄某称，承租人薛书巧女士在2007年7月得知该地被征用加之水电被停后，不再支付2007年12月1日之后的租金。

　　2007年7月25日，该租赁的房屋已列入拆迁范围，拆迁公告亦已发布，此时，作为承租人薛书巧女士可行驶解除权，解除双方租赁合同。而承租人并未行使该解除权，且一直占有并使用该租赁房屋，租赁合同尚未解除，房屋亦并未立即实施拆迁，承租人应向被拆迁人黄某支付租金。

　　但是，该租赁房房屋被纳入拆迁范围后，一定程度上影响了被申请人使用该租赁房屋，且被拆迁人对该房屋停水、停电，致使承租人对租赁物的使用、收益权能有所降低。故2009年8月6日盐城市仲裁委员会作出【盐仲〔2008〕裁字第202号】《裁决书》："被申请人薛书巧在接到本裁决书之日起10日内一次性向申请人黄XX支付租金93000元。"

　　2007年7月25日，盐城市建设局发出拆迁公告，被告知承租人薛书巧女士所承租的房屋面临拆迁，承租人依法走访相关部门。2007年7月、12月由拆迁人单位委托对承租人承租房屋的装潢及不动产部分进行了评估，评估金额为55.1万元。承租人多次找到盐都新区新都街道办事处及盐都市建设局，要求与其单独签订拆迁补偿协议，根据拆迁人的评估金额等进行单独结算……▲

　　承租人：承租人的合法拆迁补偿款谁来保障

　　2006年3月14日，盐都县新区春兰木器厂（现盐都区春兰木器厂）向承租人薛书巧女士分别出具了盐都县新区春兰木器厂南岗村二组位于解放南路西侧综合楼一层南1至6间及北楼梯道一间约350平方米、综合楼二层约650平方米、综合楼四层约650平方米、综合楼五层约650平方米房产使用权归属承租人薛书巧女士支配，使用期限为10年的《综合楼使用权证明》。

将要被拆迁的楼房

　　同时，被拆迁人与承租人双方约定，承租人薛书巧女士在承包期间的土地使用权、房产使用权归承租人所有，由承租人自主经营，合法所得收益归承租人所有。被拆迁人不得将本楼其他楼层除餐饮、教学外发包给他方经营与承租人合同相同行业相同经营品种。

　　承租人薛书巧女士向记者介绍，与被拆迁人黄某合同签订后，承租人按约履行了相应的义务，向被拆迁人交纳了租金237500元，被拆迁人多次违反双方约定，不按照合同约定交付出租房屋，一楼约60平方米、二楼北侧362平方米、四楼两间计28平方米一直未能交付承租人使用，至今仅交付面积为1830平方米的房屋给承租人使用。

　　承租人还告诉记者，被拆迁人违反双方禁止同类经营项目的合同约定，将大楼的三层出租给他人经营网吧，一楼门面出租给他人经营超市、钟表眼镜项目，被拆迁人于2007年12月11日，以承租人差欠房租、水电费为借口，擅自将承租人承租范围内的水、电全部断供，直接造成承租人全面停业至今（计22个月），被拆迁人竟对双方特别约定的由承租人单独与拆迁办结算装潢补偿费用的内容视而不见，被拆迁人于2009年7月15日直接与拆迁人签订了《拆迁补偿协议书》，严重损害了承租人的合法权益，给承租人造成了22个月741572.92元的巨大经济损失。

　　10月13日上午，记者见到了由盐城市盐都区拆迁管理办公室认可，江苏正道土地房地产估价有限公司评估的承租人薛书巧女士所经营的翰林宾馆"房屋装饰装潢评估计算表"等评估明细表。

　　"房屋装饰装潢评估计算表（一）"--部位：翰林宾馆五层客房合计185761元；"房屋装饰装潢评估计算表（二）"--部位：翰林宾馆五层过道、服务台合计71012元；"房屋装饰装潢评估计算表（三）"--部位：翰林宾馆卫生间合计13174元；"房屋装饰装潢评估计算表（四）"--部位：翰林宾馆四层合计17105元；"房屋装饰装潢评估计算表（五）"--部位：一层翰林眼镜行、门厅合计33330元；"房屋附属物评估明细表（一）"--部位：一层翰林眼镜行、门厅合计14996元；"房屋附属物评估明细表（二）"--部位：翰林宾馆五层客房合计180382元；"房屋附属物评估明细表（三）"--部位：翰林宾馆五层过道、服务台合计25884元；"房屋附属物评估明细表（四）"--部位：翰林宾馆卫生间合计8390元；"房屋附属物评估明细表（五）"--部位：翰林宾馆四层合计860元。

　　据悉，江苏省盐城市盐城公证处根据2009年9月15日承租人薛书巧女士的申请，对其个人经营的盐城市盐埕区翰林宾馆及翰林眼镜店物品进行了证据保全公证。并于9月23日向承租人薛书巧女士出具了【〔2009〕盐城证民内字第3978号】公证书。

　　承租人薛书巧女士向记者表示："我和甲方（记者注：指被拆迁人）虽然在合同上约定'五年内国家征用或城市改造需要拆迁，甲方一次性补偿乙方（记者注：指承租人）五万元，终止本合同'，所谓的这五万元仅仅是甲方对我租赁期限未到的额外补偿，而对于我在不动产、动产投资的100多万元并不是无偿交给甲方，而应为有偿或拆迁人给与补偿。同时，我们的合同也未依法律程序而解除。"

　　承租人薛书巧女士还向记者介绍，她们多次去找建设局和街道办事处，还有拆迁办都无果。新都街道办事处负责人的答复就是："我们只是负责盖章，真正拆迁人是盐都区建设局。"盐都区建设局负责人的答复就是："你找拆迁人，我们只是主管行政机关"，后又以："你不是合法承租人，无法律依据与你承租人签订协议"、"你找出租人"等等。盐都区拆迁管理办公室负责人的答复就是："你不是被拆迁人，你无主体资格找拆迁人或建设局"。

　　多次交涉未果后，2009年5月31日，承租人薛书巧女士依法律程序向盐城市建设局提起行政裁决申请。6月2日，盐城市建设局以"经审查，你与黄XX纠纷属租赁合同纠纷，不属拆迁行政裁决范围，对于你们双方的纠纷可向人民法院提起民事诉讼解决"下发了"不予受理通知书"。

　　盐城市建设局"2008年7月11日拆迁公告（一）"：盐城市盐都区新都街道办事处向盐城市建设局申领解放南路拓宽工程项目用地范围内房屋拆迁许可证。并向该单位发放了《房屋拆迁许可证》，拆迁人为盐城市盐城区新都街道办事处，拆迁期限为2008年7月11日至2008年12月31日；"2008年12月14日拆迁公告（二）"：拆迁期限延至2009年6月30日；"2009年6月19日拆迁公告（三）"：拆迁期限延期至2009年12月31日。▲

　　建设局：是合同纠纷不是拆迁纠纷用法律保障权益

　　就城市房屋拆迁问题，国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知里第三条明确规定，严格拆迁秩序，确保拆迁公开、公正、公平。所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定的权限和程序履行职责，严格执行申请房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序。

　　10月13日下午2点半左右，记者来到了盐城市盐都区建设局。

　　在这里，记者见到了拆迁人与被拆迁人的之间2009年7月15日签订的《春兰木器厂（黄XX）拆迁协议条款》。甲方为"盐城市盐都区人民政府新都街道办事处"，乙方为被拆迁人"黄XX"。

　　在这纸《春兰木器厂（黄XX）拆迁协议条款》中记者看到："此次拆迁全部补偿费用合计为12343038.11元（包括出租房屋及场地等），为确保按时交房乙方（指被拆迁人）在签订本协议后一周内向未解除租赁合同的承租户发出解除租赁合同让房通知，处理相关问题与承租户结算补偿费。具体补偿结算，乙方应根据房屋租赁协议条款结算装饰装潢和附属物评估报告的补偿金额，解除房屋租赁合同而发生的纠纷与甲方无关，乙方应积极主动采取措施解决矛盾……"

　　记者同样得知，根据盐城市人民政府文件"盐政发【2005】38号"《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第四条："本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人"。

　　针对记者提出的"拆迁人依法按《城市房屋拆迁管理条例》给予承租人合理的赔偿和拆迁补偿款没有到位时，请拆迁人扣留补偿款；以及承租人的装饰装潢和附属设施补偿部分"的问题，盐都区建设局的一位卞姓的负责人答复记者，盐都区建设局将按照拆迁政策及承租人与被拆迁人之间的合同约定，依法协助合理补偿；就承租人自行装饰装潢和附属设施的投资部分，可以并已提供了相关的评估结果，但是承租人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议无法提供，若承租人与被拆迁人提起民事诉讼，盐都区建设局将督促拆迁人提供给人民法院。

　　承租人薛书巧女士依法律程序向盐城市建设局提起行政裁决申请，而盐城市建设局的不予受理的原因，这位卞姓负责人向记者解释说，这是依据2006年7月20日江苏省建设厅"苏建房【2006】332号"《关于承租人在租赁期届满或租赁合同依法解除后申请拆迁行政裁决应当不予受理的批复》文件中："根据《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条第（三）项规定，承租人申请才裁决的，应当提交保持租赁关系的有效证明。租赁期届满、合同已经无效或租赁合同被依法解除后，出租人与承租人之间的租赁关系已经解除，原承租人已经届满的租赁合同、无效合同或已被依法解除的合同申请才裁决的，与该项规定不符，拆迁行政主管部门应当依据本《规程》第十条第一款第（一）项规定，作出不予受理决定。"

　　其实，在2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358会议通过，并于同年8月11日起实施的《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否手里问题的批复》中已明确："租赁合同中对拆迁补偿问题没有约定或约定不明确的，应当认定拆迁补偿归承租人所有，在拆迁人未与承租人达成拆迁补偿协议的情况下，出租人要求解除房屋租赁合同的，不予支持。"

　　最后，究竟承租人应该不应该得到他们的应有的拆迁补偿呢？这位卞姓负责人很明确的告诉记者："肯定的，承租人应该得到拆迁相应的补偿费用，是应该得到补偿的，根据有约定从约定的角度，无约定的从法律的角度原则。现在根据我们的想法，我们现在积极与法院沟通，积极支持法院维护承租人应有的、合法的权益。"