中国人炒美国房"看上去很美" 炒房风险重重
2009-10-22 16:58 作者:李玉坤 来源:
刘延璋带来价格最低的一套房子价值人民币60多万元
海湾地产总裁刘延璋
美国房地产商借广交会“上门”售房
金融危机后美国看到中国潜在市场
记者调查发现到美国“炒房”难以实现
在刚结束的第106届广交会一期展会上,首次出现了美国房地产商的身影。这家美国海湾地产有限公司派出的参展队伍有些特殊――他们一行六人的华人队伍,在参展的进口展区显得有些“刺眼”。
这也是该公司总裁刘延璋赴美20多年后,第一次以美国地产商身份参加中国官方会展,“没有经验,所以展台布置都不那么老到”。会展现场是热烈的,她带来了美国15个知名建筑商开发的100多套新房,几乎遍及美国所有州。不过“纸上谈兵”的结果显得“雷声大雨点小”――除了四五家中国房地产公司外,仅有十五六家有意向,还需另择时间前往美国看房。
但“这已经比我们预期的要好很多了”,毕竟买房是件大事,不是一时半刻就能定下来的。在刘延璋看来,中国是个巨大的潜在市场,一方面她能强烈感受到本土资本的“冲动”;另一方面,复杂严谨的美国法律所设定的“条条框框”也限制了“炒房”、“抄底”的路。
金融危机出现后,美国才开始看到中国的潜在市场,比起早已进入中国的澳大利亚,西班牙等境外房产商,美国的脚步显然迟了点。“在美国买房并不难,但也不是想象的那么简单,中国人大规模在美国买房的时代还远未到来,但或许这是大势所趋”,在海外投资移民、海外房地产业滚打了十年的广州飞洋集团执行董事卢有峻说。
作为旧金山一家华人开办的地产公司总裁,刘延璋始终强调着自己的诚意:“这次带过来的是美国主流建筑商建造的中、高档新房。不是卖不出去的二手房、法拍房(业主还不起贷款被银行没收的房屋)。”
投资美国房看上去很美
单从海湾地产带来的这批房屋价格来看,就是致命的诱惑。价位最低的是位于美国西北部爱达荷一套95平方米的公寓,还不算1000多平方英尺的院子,售价仅10.2万美元,折合人民币不到70万元,均价6000多元人民币每平方米。
10月19日广交会一期结束后,海湾地产从外展区撤展,刘延璋把返程推迟到23日,“与有意向的国内房地产公司及个人商谈”。
“在美国买房,就是永久性的私人财产”,刘延璋把这个意思隐讳地含在了参展宣传语“地契如同家谱,可以世世代代相传”里,“当然,我们并不过分强调这个”。
金融危机发生前,从2008年6月起,美国开发商和地产经纪就使出浑身解数,以各种方式促销。比如美国“迈克尔团队”房地产公司就不惜血本,只要买下该公司开发一处价值160万美元的房子,便获赠一套价值40万美元的4卧室住宅。
事实上,美国地产商以优惠价高调抢摊中国市场,海湾地产不是第一家。早在今年4月,就有15家美国房地产投资公司集体亮相沈阳,随后又有地产商赴京推销。
比起攻势迅猛的美国地产商,中国消费者显得相对谨慎。今年年初,赴美炒房悄然升温。4月,中国两批赴美炒房团赚足公众眼球,最后却因“零成交”,购房团尴尬回归“旅游团”。
炒美国房基本上很难
18日下午一场介绍美国房地产投资及相关法律问题的演讲上,刘延璋当场直言:“美国房屋没有炒的余地。有国内的地产中介找到我们想一口气拿十套、二十套房子用来炒房,也许有人可以,但至少我们实现不了。”
“广交会是一个官方展览会,很多国外商家都很看重。”广交会有官方色彩,海湾地产看中了这一点。
刘延璋介绍,2005年,海湾地产开始进攻中国市场,此时美国房地产已飙升了16年。第二年,美国房地产出现了大逆转。2006年年底,风光了整整 5 年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来。
不少咨询行分析师开始摇旗呐喊,鼓吹去美国“抄底”房地产。然而刘延璋说,“炒”房基本上实现不了。
在美国,房屋交易有一套成熟完备的法律程序,不用聘请律师,而中国购房时必须有律师。所有的地产经纪人必须在美国DRE登记注册,持有执照才能上岗。建筑商在确认购房者本人住进去之后,才会将房屋卖出,它担心购房者炒房损坏品牌。“看着你把地毯铺上了,才会和你签约。”屋主入住一段时间后才可以出租或卖出,一般是1~2年。而且“购房之后不允许让房屋空置,无人打理,否则屋主会被要求缴纳费用雇用公司管理。
此外,次贷危机之后,购买土地和二手房,在美国要求一次性交付全款,无形中阻止了中国市民“用房租抵贷款”的美梦。
美国炒房风险重重
如果外国投资人在美国买房后既不自住,又无法转手卖出,还找不到合适的租客,那么,每年要交的房产税和管理费都相当惊人。
看似不高的房屋交易价背后,昂贵的税费无形中推高了炒房成本。在美国,土地出让金是分期支付的,叫做地税,譬如大洛杉矶地区,基本上每年按交易价的0.0125%来收取地税,而且根据GDP增长和资产价值的增长而增加。
若购买的是二手房,二手房交易税占成本的比例更高。交易税税率约为2%,买卖时缴纳。对于短期炒作,即拥有产权未满1年就要买卖的房屋,卖房收入列入个人本年度的总收入,税收比例可高至33%左右。拥有产权超过1年以上即长期投资,须缴付20%左右的税。
有人算过一笔账,在美国一处售价30万美元的房产,每年要缴税8000美元左右,而其月租金在2500美元左右,除去管理费、维修费和其他杂费,一年能够得到6%的回报已经很可喜了。如果要转手卖房,还必须支付经纪人费用和其他费用,大约是房价的2%。而在美国许多中小城市,房屋均价上涨2%的路走了十年甚至更长。
况且,目前美国的房价是不是已到底?刘延璋不敢打包票,“只能说是去年以来最低的时候,美国的房屋十年一个周期”。1999年她买了一套30多万美元的房子,2000年涨到46万美元,2005年最高到了80万美元,现在又跌回到65万美元。不过,如果美国经济持续萧条,那么可能还有下跌的空间。
此外,还有部分人想一举两得,通过买房办“绿卡”。事实上在美国做投资移民一定要投资实业且创造工作机会。买房屋无论价值多少,都不可能仅依此申办绿卡。
难想象中国一天卖三亿
“在美国炒房永远比不上在中国炒房。任凭怎么炒,也抵不过人民币增值的速度。现在全世界最赚钱的房地产在中国。”刘延璋笑道。
“在中国常听说,房地产交易一天三个多亿的成交额。”她说难以想象,而且第一次见到有卖毛坯房的,而且价格还不低,“美国的房屋都是装修完毕后才可以拿来卖的”。
按照中国炒房客的传统操作方式:低价买进然后在价高之时适时转手卖出,这在美国无法实现。美国法律明确禁止私自调价,房地产价格信息完全公开化,公众可以在网上查询到售房的价格和相关信息,包括经纪公司收取的佣金,也会在最后签订合约时清楚标明。购房者会聘请专门的估价师为其提供参考,尤其是当购房者不是现金付款而是银行贷款,银行更是会慎重做出估价,确定房屋价格是否合理。
20多年前日本经济最强盛时,日本就掀起过疯狂的赴美购房热潮。刘延璋回忆,在上世纪90年代甚至流传着曼哈顿的房产有一半都被日本人买走了。“不过,自‘9・11事件’后,曼哈顿房地产市场一蹶不振,他们现在也应该赔得蛮惨”。随后,新加坡、中国台湾的投资者也纷纷在美国投资买房,旧金山常常是首站。
“现在应该轮到中国了”,中国人日渐富裕,在美国买房是一个很明智的选择。因为无论从能够拥有永久房产这种价值的角度看,还是美国经济中心地位将提高企业商业水准的角度看,都值得投资。
海湾地产在中国市场的开拓出现“但闻楼梯响,不见人下来”的尴尬。美国严禁炒房的法律法规以及高昂的税费成本,使四处寻机、期望“抄底”美国房产小赚一笔的老百姓入市无门,真正有能力在美国购买房产的,是少数的“有钱有闲”阶层。
抄底炒房言之过早
“中国人大规模在美国买房绝对还没有形成潮流”,但或许正在向这个趋势发展。2005年~2006年期间,中国香港、澳大利亚、西班牙、马来西亚都已经瞄准了中国内地这个潜在投资市场,比起他们来说,美国算迟到了,卢有峻说。
与本土地产公司合作,这条路还很长。相比刘延璋的乐观,广州飞洋集团执行董事卢有峻的判断则趋于稳健。“所谓抄底只是一个概念,应该是企业的一个项目,而不是个人所为。说抄底,言之过早。并不是每个房子都能赚钱,不了解当地的文化、法律,个人不能贸然行事。”
卢有峻分析,目前在美国买房的主流人群是中国的中产阶级和富有阶层。在他接手的业务中,投资并不是第一位的,买家的目的无非是三条:留学、移民、经商做办公室。
“海湾地产这次来参加广交会,把美国主流社会的房产到中国来推介,之前是没有的。”卢有峻说。
而刘延璋也说,希望海湾地产能作为一支先锋队伍,打开中美房地产贸易的市场。她计划,以后在中国同时采用代理和个人的运作形式,至于怎么合作,还在探讨之中。“我们也很希望和国有企业合作。”
相关阅读:
大众网版权与免责声明
1、大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可,任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合;不得把其中任何形式的资讯散发给其他方,不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存;不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料,必需取得大众网书面授权。
2、已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大众网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源:XXX(非大众网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请30日内进行。