地产公司境外上市洪波涌起

　　10月以来，境外股市强势上涨，道指、纳指、恒指等股指纷纷创出新高。这使得前期沉浸在“破发阴影”中的中资地产商再度掀起境外上市热潮。10月17日，国内首只地产科技概念股中房信集团(CRIC)登陆纳斯达克，受到投资者热捧，上市以来累计涨幅达35%。在香港市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产商相继启动招股。

　　自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。据中国证券报记者统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

　　业内人士分析，四季度，资本市场流动性依然充裕；在今年行业景气回升中，多数房企交出了靓丽的业绩答卷；优势房企将成为境内外资金青睐的对象。而房企上市融资，在为未来投资布局做准备的同时，也将加剧土地等资源方面的竞争。

　　为扩张“输血”

　　作为资金驱动型行业，上市融资是房地产企业为扩张“输血”最有效的举措之一。今年以来，包括CRIC、世联地产在内的“泛房地产”业内企业都开始了上市之旅。而募集资金主要用于主营业务扩张。

　　CRIC招股说明书显示，其上市净募集资金逾2亿美元，将主要投资于新信息和运营系统，同时用于销售和市场拓展。CRIC联席董事长周忻便指出，此次IPO有利于公司继续推进国内最大和最先进的房地产信息系统建设，为房地产开发商、供应商、专业机构以及个人用户提供多元化房地产信息服务；进一步拓展和深化房地产信息和门户网站服务领域的商机，建立公司在细分市场的核心竞争力。

　　恒大地产向基础投资者透露的未来计划也显示，按照现在的开发进度，公司在未来3-5年将具备充足的土地储备，保持物业开发高速发展，并计划继续以滚动开发方式维持5000万平方米的土地储备。同时，公司将继续在全国各主要省会级城市快速大规模开发地产项目。预期每年在建建筑面积维持在1500万平方米水平。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，基于对国内楼市的长期看好，近期启动上市的房企均有扩张土地和城市布局的计划。这些房企中，不乏绿地集团、恒大地产、龙湖地产等全国性开发商；也不乏中骏置业、佳兆业、卓越集团、农工商房产、同策房产、策源置业等区域性房企。显然，上市“输血”将成为这些企业今后扩张的主要推动力。

　　一位投行人士指出，上半年，房地产市场销售大幅升温，带动库存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模，因此，对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产业，寻求上市融资，将变得较为迫切。

　　“今年第四季度很可能创历年来内地房地产企业海外融资额的最高峰。”瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平对媒体表示。他预计，四季度内地房地产企业在海外融资金额将达到80亿至100亿美元。

　　市场现分歧

　　先行赴港上市的内地房企华南城和恒盛地产在上市首日遭遇“破发”，而宝龙地产定价和发行规模大幅缩水，显然，房企境外上市潮中也现“暗流”，市场在升势中也开始趋于谨慎。

　　宝龙地产占IPO筹资规模10%的面向散户发行部分的股票约有22%认购不足。为此，公司将招股价由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，首次公开募股筹资规模也从6.28亿美元降低至3.53亿美元，缩水近一半。

　　消息人士称，即将进行招股的福建明发、厦门禹洲、卓越地产及花样年等公司，在招股价上将有明显折让。其中，福建明发招股价较其资产净值折让将超过60%。

　　分析人士指出，目前，境外市场整体资金依然十分充裕，此前一度冷却下来的新股热潮，正跟随重归升势的大市而再度升温，“破发潮”也暂告一段落。有较大折让的内地房产新股依然受到投资者的青睐。蔡洪平认为，香港市场IPO已经从追捧期进入选择期。

　　恒大招股价初定3-4港元/股，根据恒大地产2010年预期净利润计算的市盈率为5倍至6.6倍，每股资产净值折让为54.1%至39.4%。新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄作为基础投资者各斥资5000万美元进行认购。随后，李嘉诚也宣布将通过长江实业认购恒大股份。

　　业内认为，金融危机过后，境外资本市场更关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量，“投资者最终的选择，将体现出这种差异性。”

　　在香港，投行对地产公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即净资产价值法。相对于简单的市盈率定价，NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估；但这种方式也推动了开发商对于资产的简单崇拜。

　　野村证券一位地产分析师指出，随着市场对地产企业IPO更趋理性，今后，地产商在关注资产规模的同时，更应关注资产质量和品牌等因素。