楼市或将陷入新一轮博弈胶着期

　　出乎市场的预料。本来应该是传统旺季的十月楼市显得格外冷清，就连国庆黄金周也并未如期迎来开门红。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，10月1日至7日，北京新房网上签约量仅为1119套，比去年同期的2254套下降了将近五成。同时二手房的成交量也不尽如人意，7天共成交140套，远低于去年同期的201套，而且南京、广州等城市的楼市行情同样惨淡。

　　多位市场人士分析，出现这种旺季不旺情况的原因是，房价的过快上涨对购买力产生了较为明显的抑制作用，因而购房者观望情绪日趋浓重。那么在这个敏感的节点过后，楼市是一如继往恢复火爆还是出现较大幅度的调整呢？

　　有专家指出，尽管购房者观望态势已经形成，但与年初时囊中羞涩相比，如今的开发商腰包鼓鼓，短期内不具备降价求售的动力。而且短期内重新刺激楼市或者骤然收紧的政策不会马上出台，因此供需双方可能进入一段较长时间的博弈胶着期。

　　从购房者的角度看，房价屡盘屡高，已日渐超出购房者所能承受的心理水平。加上第二套房贷款已然收紧，购房者的购房心态已经开始悄然发生变化，对价格下调的心理预期也在加大，因此观望气氛开始形成。

　　从开发商的角度看，今年开发商资金充裕，除去在楼市的火爆行情里赚得盆满钵满，在今年适度宽松的货币政策下，开发商获得了大量的银行贷款，而且随着资本市场的回暖，许多房企也通过直接融资筹集到了资金。日前易居地产克而瑞（中国）与中国房地产测评中心共同发布的统计报告显示，今年前三季度，纳入监测的20家开发商销售金额为3488亿元，销售面积达到4300万平方米。同时，目前已有20多家上市房企提出融资申请，已实施完毕的有10家，合计融资360亿元。

　　可见，鉴于去年年底差点揭不开锅的情况，今年开发商通过各种渠道筹足了资金，可以说是“不差钱”。要不要降价，开发商无疑有充足的时间和资金与持币观望的购房者进行博弈。而房价持续上涨导致的有刚性需求的购房者相对购买能力的持续下降，将使这种博弈进入僵持期，市场很可能出现长时间价涨量跌的情况。

　　这从目前房价的依然坚挺可见一斑。尽管今年黄金周期间楼市表现惨淡，但大多数楼盘都未采取优惠促销的措施。而且目前开发商拿地热情依然未减，也显示出其在短期内没有资金之忧。据统计，9月份全国60个重点城市共成交土地650宗，环比增加3％，同比增加169％；9月住宅用地平均楼面地价为每平方米2691元，环比上涨37％。

　　此外，影响未来楼市和房价走势的还有另一个问题，就是开发商拿地和开发速度的博弈。房价由供需关系决定，开发商的开发和推盘进度无疑对于市场走势有很大影响。

　　我们看到，在今年前三季度的楼市行情中，房价上涨与地王频现几乎是同步上演。尽管地价是否推高了房价的争论仍在继续，但可以肯定的是，许多一线城市每一块天价地一拍出，周边的二手房价格就会跟风上涨，这已经成了楼市的铁律。

　　与之相对应的是，今年以来，北京、上海等一线城市均加大了推地力度。如果开发商在疯狂拿地的同时，开发速度能够跟得上，增加市场的供给量，无疑在一定程度上能平抑地价上涨带来的房价上涨效应。从政府的角度来讲，加大推地力度也是为了增加供给，平抑价格。但是从开发商的角度讲，则希望能够延缓开发速度，从而能使房子卖个好价格。

　　实际上，随着今年拿地热情的高涨，开发商的土地储备已经很多。据统计，目前土地储备前十名的开发商，其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度，有个别开发商的土地储备量已够其销售十多年。

　　但在开发方面，许多开发商“养鸡不如倒蛋”的行为造成了开发迟缓，土地闲置过多。中原地产最新调查了全国12个城市土地数据，2003年在公开土地市场获取的270幅地块样本，发现除去在售和售完状态地块，仍有27％处于未开发状态。深圳市近期共清理出已批未建土地735宗，总面积18.98平方公里。其中，39宗闲置土地被收回土地使用权。

　　这种屯地现象已经引起了政府部门的重视。9月4日，国土资源部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》。这被认为是调查各地开发商囤地情况，打击囤地行为的前兆，将在一定程度上促进开发商加快开发，增加住房供给。

　　显然，政府部门与开发商在土地问题上的博弈已经开始，但鉴于各种利益关系的纠葛，这种博弈无疑将会持续，而这将在很大程度上左右楼市的开发供给，进而影响房价的走势。 （来源：金融时报 李文龙）