有钱竟“抢”不到好房子？

　　前8个月成交量超过2008年全年，济南楼市的火爆让许多开发商也始料未及。 徐延春 摄

2004年―2009年8月济南一手商品住宅成交量

　　市场如此诡异，一个四季轮回后，楼市就从谷底跃上峰尖。

　　2008年的9月，拐点从争论渐变成事实，此后的6个月里，成交一路下滑，预言家悲观地认为，楼市寒冬即将到来，一大批资金紧缺的企业将在寒冬中倒闭。

　　一年过后，这个预言更像个笑话。进入8月，楼市成交小幅下滑 ，“拐点再现”说一度甚嚣尘上，然而随着这个假说的逐渐泛滥，济南楼市的价格却接连上调，量跌价涨成为市场的基本特征。

　　2009年的9月，济南的楼市还未从一波又一波的抢购潮中平息下来，开盘即售罄的神话每隔一段时间就会上演，1000个人争抢100套房子的故事也在市场上发生。

　　市场真实状况究竟如何？楼市缘何出现量跌价涨？楼市后市走向究竟如何？纷繁复杂的市场异动背后，这些问号足以成为我们探求真相的理由。

　　为“抢”好房 寝食难安

　　新推房源开盘的日子一天天逼近，李玉峰一天比一天焦躁。在9月中旬的一天，李玉峰排了一下午的队，才从一家楼盘的售楼处拿到一个选房号。“87号”，一连几天，李玉峰不停地念叨这个号码，这期新推的房源只有120套，其中只有40套是125平方米的，剩下的80套是140、160以及200多平方米的大房子。“轮到我，小点的房子早选完了” ，“拿着钱买不到合适的房子”，这个沮丧的念头让李玉峰寝食难安。

　　这种折磨在开盘前一天终于结束了，动用了所有的社会关系后，李玉峰调换到一个比较靠前的房号。开盘那天，李玉峰早早来到选房现场，售楼中心里选房的市民熙熙攘攘。选房的时候还是出现了意外，排在李玉峰前面的一位购房市民把李玉峰相中的那套三楼的房子圈走，“那就二楼”，李玉峰说，结果差强人意，不过总算是买上了房子。从售楼处出来已是中午，李玉峰高兴地拉着媳妇一起到餐馆撮了一顿以示祝贺，“总价近90万，交上40万（房款），贷50万”，李玉峰和媳妇盘算着，“要过紧巴日子了”。

　　李玉峰之前的担心并不多余，选房日结束后，这家楼盘的销售负责人称，当天120套房中80%被购房市民选走，剩下20%都是160平米以上超大房。这个结果也让开发企业颇感意外，“我们最初设想选房率是50%”，这位负责人称，“这个结果比我们设想的要好很多”。

　　没等到“抄底”却迎来涨价

　　与李玉峰相比，另一位市民栾峰的购房经历更具代表性。从2008年到2009年，栾峰用了10个月时间看房选房子，直到前不久，栾峰最终在一个更高价位上买下了房子，而栾峰其间的心态变化，暗合了济南楼市的涨跌起伏。

　　栾峰买下的房子位于市区，是一个仅有四栋楼的小盘。2008年10月份这个楼盘正式开盘，虽然栾峰十分相中楼盘的位置，但这家楼盘报出了8700元每平方米的“天价”。在去年9月份以后，济南楼市十分低迷，成交量一路下滑，虽然绝大部分楼盘报价依然坚挺，但采取的打折、赠送物业等等优惠实际上将房价拉下不少，而且在当时“房价要跌”的说法十分盛行，这让栾峰作出了一个决定，要等房价落地，“抄济南楼市的底”。

　　到今年5月份之前，栾峰看中的楼盘销售状况十分“惨淡”，开盘后这家楼盘就没卖出几套。而这一现象坚定了栾峰抄底的信心，虽然在很长时间里，栾峰数次去售楼处看房，但“只是去看看”。

　　然而5月份以后，济南楼市突然逆转，在山东中原物业顾问有限公司提供的分析报告中称，2009年1到8月份，济南楼市总成交20742 套，“绝大部分的成交是在5到8月份”，公司投资顾问部经理薄夫利说。而与此同时，济南楼市价格也开始上调，到栾峰醒悟过来时，他看中的房子价格已经反弹，每平方米价格要比去年开盘时高出近200元，而且122套房子只剩不足10套。“买了吧，再不买还要涨”，一番复杂的心理挣扎后，8月份栾峰还是买下一套93平方米的房子。

　　婚房需求“刚性” 撑起济南楼市

　　是什么力量让济南楼市突然逆转？山东中原物业顾问有限公司投资顾问部经理薄夫利用几个数字的分析说明这个问题。薄夫利称，2008年全年，济南楼市总成交量为16012套，到今年8月份，济南楼市的成交就比去年全年多出4730套，与2008年全年的数据相比增长29.5%；2008年济南楼市的成交总面积为191万平米，而2009年1到8月份，济南楼市成交总面积为214万平米，与2008年全年的数据相比增长12%。

　　“两个数据的增长并不同步，面积增长的比例要远远小于套数增长的比例，” 薄夫利说，“这说明卖掉的房子多是小户型的”。与此同时，在调查中，薄夫利还发现，在前八个月的购房市民中，首次置业的市民占相当大比例，而这些市民最中意的房子是90平米以下的小户型，“大部分是婚房，这部分就是我们惯常所说的刚性需求”。根据上述一系列的数据分析，薄夫利认为，支撑济南楼市强烈反弹的正是这部分刚需，“这部分需求去年被刻意压制，今年报复性反弹。”

　　存量房卖光了 成交出现下滑

　　进入8月下旬后，济南楼市再起变化，济南房管部门的官方网站显示，8月中旬到现在，济南楼市的日成交量与前几月相比有明显下滑。而这期间，拐点再现的说法又流行了起来。然而对于这一变化，薄夫利却颇不以为然，他认为经过8个月的旺销，济南楼市的存量房已基本消化完毕，而且由于去年市场形势并不被看好，开发企业谨慎入市，新开工面积骤减，这样一来，今年在存量房基本消化完后，市场大量有效供给并没有跟上，“我们调查的结果是，成交量下滑的主要原因是无房子可卖”。

　　薄夫利的说法被济南不少开发企业证实。中齐地产、名士豪庭等几家开发企业的相关负责人都称，他们新推的房源一上市就被抢光，而楼市价格也出现不小的涨幅。

　　与此同时，市场一直难销的大房子销售状况也明显好转，据薄夫利介绍，9月份以来，济南楼市120平米以上的大房子销售状况良好，在整个市场的成交量中，这部分房子的成交比例逐渐加大，“如果说市场有变化，那就是改善性分量加重。”薄夫利说。

　　短期内降价可能性不大

　　9月13日，国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳出席了在济南高新区的一场房地产高层论坛。在发表主题演讲时，刘琳认为，短期内房价涨幅有可能出现回落，上涨的速度也有可能放缓，但房价下跌的可能性并不大。

　　对于这个观点薄夫利表示赞同，他称有数据显示，前8个月全国房 产 投 资 的 增 幅 为14.7%，但房产的新开工面积同比依然为负增长，而这也意味着，一年内，市场所形成的现实有效供给并不充裕。而与此同时，经过前八个月销售，绝大部分开发企业已经实现资金回笼，去年年底开发企业遇到的资金压力已经不再存在，在这种情况下，“开发企业不会有降价的动力”。同时，由于前八个月楼市表现良好，加上下半年通货膨胀的预期比较强烈，薄夫利由此认为，“到年底济南楼市不会发生太大变化”。