楼市未到拐点 勿过度解读楼市降温迹象

　　久违的楼盘打折又出现了。忙于看房的上海白领叶莉最近有了惊奇的发现：浦东周康地区8月底推出的一高层房源，最近两个周末都有九五折优惠。此外，某知名房企在宝山顾村板块新推出一批均价为1.1万元/平方米的房源，在不久前的教师节期间，搞过最高4万元的减价优惠。

　　正如叶莉观察到的，近期部分一线城市房地产市场出现了降温态势。但是，楼市远未到“拐点”时，市场各方的博弈仍将继续。

　　理性看待降温迹象

　　继一段时间的高速增长后，部分一线城市楼市有所降温。易居中国的统计数据显示，9月7日至13日，上海新建商品住宅成交均价为15353元/平方米，较前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均价已连续四周回落。9月14日至20日，上海商品住宅均价有1.42%的微升，但成交量仅为31.26万平方米，环比下滑4.22%。

　　实际上，楼市的降温是市场自行调整后的必然结果。梳理近6个月有关统计数据，不难发现一线城市楼市降温的“路线图”。今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上涨，至6月达到219万平方米的高点，随后环比便出现下跌。8月，上海商品住宅供应量虽达145万平方米，为今年以来的最高，但成交量仅为166万平方米，环比下跌14.5%。进入9月，成交量依然继续萎缩。广州的情况也是类似，月成交量自今年5月达到141万平方米的高点之后，便逐月下跌；8月的成交量仅为61万平方米，环比下跌15.7%。

　　楼市波动难言拐点

　　据分析，今年以来房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，比如上海豪宅8月的单月成交量就超过上半年总和，由此楼市均价一度逼近2万元/平方米。而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。随着高档住宅、豪宅成交的减量，住房均价回落本是意料之中。

　　由于这种波动是市场规律主导下十分正常的现象，就此判断楼市拐点明显依据不足。首先，部分一线城市的降温迹象仍属局部，更多城市楼市依然在升温。中国房地产业协会副会长朱中一日前公开表示，对全国来说，很多房地产指标都是在上升，“即使完成土地的开发面积、新开工面积在下降，但是环比在上升，企业投资资金在上升，房地产开发投资的比例也在上升”，“千万不要因为一线城市销售量的下滑就说是拐点”。

　　其次，不可过度解读个别楼盘的打折现象。在房价“高台”之上偶尔的降价，或许只是开发商玩的小小噱头而已，其影响几乎可以忽略不计。

　　还有，通过今年以来火爆的销售，开发商已经回笼了巨量的资金，赚得盆满钵满。特别是，对上市的房企来说，还已通过定向增发等手段从股市募得巨额资金；对于国企尤其是央企而言，在流动性保持宽松的环境下，获取银行信贷更加轻而易举，更加“不差钱”。某开发企业投资部的经理日前告诉记者，按目前公司的状态，即使接下来什么都不做，“撑一年都没问题”。因此，开发商既无“内忧”，又无“外患”，在与购房者的博弈中，已经重掌主动权，更无崩盘之虞。

　　此外，还应该看到，在楼市相对平淡的同时，一线城市土地市场依然十分活跃。9月10日，上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C两幅地块被中海地产出价70.06亿元摘得，一举超越此前的北京广渠路15号地块和上海青浦区赵巷地块两幅天价地王，成为今年“地王竞赛”中新的领跑者。上述长风地块的楼面地价已高达22409元/平方米。厦门恒兴置业近期出价10.47亿元拿下厦门思明区一幅地块，楼面地价为30940元/平方米，成为当地最贵的地块。如此高的土地价格之上，房价将高到何种程度？业内人士估算，以每平方米22000多元的楼面地价为例，加上建安成本、销售成本、各种税费，房价当在5万元/平方米以上才有明显的利润可图。也就是说，地王如果开工建设，造就的将是一批批天价的豪宅。可以预计，如果放任不管，一波波房价的“涨潮”已是蓄势待发，谈何拐点！

　　楼市结构加速分化

　　对于刚性及改善性需求来说，最新的市场价格决定着购房者是否会出手；而对投资性需求来讲，重要的不是眼前房价是高是低，而是将来有无继续上涨、实现升值的空间。上述楼市与地市、刚性需求与投资需求迥然不同的态势，反映出这样一个客观事实：房地产市场的结构正加速分化，各类需求本身及其对市场的预期差异十分明显，正如各阶层的收入高低也悬殊一样。这对于政府调控的精细化水平提出了更高考验。

　　正如国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在署名文章中认为，调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障；而面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌失措，应尽量由市场规律发生作用。