中海再摘地王：同一石头上绊倒两次？

　　2007年的11月，中海集团与九龙仓集团联合以高出起拍价64％、总价75亿元的价格从龙湖、首创手中抢走了重庆南岸弹子石地块。上周，中海又在上海普陀区上演了一场土地争夺战，从绿城、保利手中抢得地王称谓。

　　两块地王虽各处东西，前后相隔两年，不过在拿地时间节点上，却有着惊人相似――同处楼市销售火爆期。如果中海还没忘记2007年在重庆一锤定音既拍下了地王，又拉开了中国房地产熊市序幕的话，今年的拿地行为是否意味着其还想在同一块石头上绊倒两次呢？

　　拿地战略的不明朗？

　　在香港上市的中海，是内地少有的经历过房地产全周期的大型房企，对周期的体验应该说比其他房企更为深刻。

　　在香港，几轮房地产周期过后，幸存的房地产商屈指可数，四大天王（长江、新鸿基、恒基兆业、新世界）的运作风格中，财务上的谨慎、大规模的土地储备、反周期运作已成为了共识。闯荡香港30年的中海，可谓深受港派地产经验的熏陶，李嘉诚的两句地产名言“地段，地段，还是地段”，“低谷时拿地，高峰期卖楼”亦在中海土地储备战略中有所体现。

　　中海2598万平方米土地储备中，大部分都集中在一、二线城市的核心地段，可以说其拿地策略主要就是选择城市核心区域的核心地块。地处重庆CBD的南岸弹子石地块，位于上海普陀长风生态商务区的地王，区域优势都很明显，十分符合中海的拿地原则。但在拿地时间节点的把握上，中海似乎并没有表现出原则的一致性，2007年和今年的地王，似乎背离了港派地产商的拿地原则。不过深入研究发现，在楼市低迷的2008年，中海在济南、天津等6大城市一举拿下10块土地，而今年上半年，手持185.8亿港币现金却未拿下一块地。

　　究竟是理性还是狂热？

　　战略论上常提到原则的坚定性和策略的灵活性。一方面，我们要有自己的做事原则，另一方面要根据实际变化而相机应变。所谓兵无常势、水无常形，战略的最高境界就是没有战略。历史上胜利者从来都不是坚守兵书的教条派，而是善于洞察实际的中庸派。在中海今年的拿地行为中似乎也体现了这一思想，7月前不拿地，是坚守原则，8月、9月拿地是择机出动。但是，择的时机是否恰当？拿的地王是否合适？是否又会重蹈重庆地王覆辙呢？其实，企业的任何行为都不能单一分析企业本身，而要结合具体环境来看，当跟环境形势放在一起时，很多看似不合理的东西其实是多种条件限制下的一种次优路径选择。

　　政府不会贱卖好地段

　　和内地城市不同，香港政府为了救市，可能会在房地产低迷时，以适当价格抛出几块好地块借以启动楼市，像长江实业等都曾捡到价廉物美的宝贝，从而借此进一步发展壮大。但内地政府在房地产市场低迷时，宁可不卖地，也不肯贱卖好土地。地方政府也有自己的盘算，也需要支付高额的收储成本，甚至要以土地财政来弥补地方收入的不足，所以也会选择在房地产高峰期出售好的地块，以最大化土地价值。这是一场政府与开发商的博弈过程，从结果来看，政府胜出，开发商不可能以低价买到好的地段，因此高价购买好地段就成了顺理成章的事。

　　核心地段难以复制

　　房地产业中历来有地段崇尚论，尽管过于夸大地段的作用，不过对于高品质楼盘来讲，地段是最为关键的，拥有好的地段就相当于卖出了一半的楼。在一个城市，其建成区可以迅速扩大，可核心地段却难以复制，楼市火爆期这些地段往往是价格炒得最高的地方，楼市萧条期却也是抗跌性最强的地方。在对城市其他区域把握不准的情况下，特别对于新入行的企业，拿下城市核心的成熟地段往往是最保险的做法。长远来看，基于核心地段资源的稀缺性，价格上涨是肯定的，无非是时间长短的问题。今年各地成交的地王，基本上也都位于各个城市或区域的核心地段。

　　资本要雄厚，长期要不差钱

　　在楼市高峰期拿城市核心地段的地王，不仅要不差钱，而且要长期不差钱，后面必须有雄厚的资本提供长期稳健的现金流。现在拿地价格贵不要紧，只要抢占了城市的核心资源，总有一日价格会涨到有利可图。港派地产“逆市拿地，顺市卖楼”的经验，是基于正常市场竞争模式下的，但对于长期不差钱又不计投资成本的房企来讲，只要拿到了好地块，什么时候拿都一样，只是赚的多少、赚的时间长短的问题。事实表明，楼市高峰期地王的塑造者往往都是央企或是具有地方政府背景的城投公司，作为民企，需要考虑投资的效益和资金的风险，往往不敢顺市拿地王。

　　央企背景，做大做强的压力

　　上半年各大银行的天量信贷很大部分都流入到了央企，其中很大一部分就投到房地产了。其实这也是央企的无奈之举。近些年，国资委有意缩编央企数量以便做大做强使之具备国际竞争力，并划定了相应的整合标准，如总资产、行业排名等，达不到标准的都要被整合，所以一些央企为了整合别人或不被整合，纷纷想迅速做大。如从事制造、贸易的央企，基于中国未来城市化进程所带来的巨大市场，投入到房地产业既相对保险又能迅速扩大资产规模；主业为房地产的央企来说，趁信贷宽松迅速抢占城市地盘，则是做大做强的必然之举。

　　可以说，作为身经多次香港地产周期的中海，再次在楼市火爆期拿地，并不是基于一时的冲动。从中海地产2009年的半年报显示，公司的净负债率从去年底的46.8％下降到13.2％，在财务上非常稳健，甚至偏保守。地王的塑造，绝不是企业的单体行为，是在多种因素作用下的必然结果。也许不是最优的选择，但也不得不为之。