"收紧"政策引发"突击签约" 前半月京二手房贷增加

　　截至昨天（9月14日），北京银监局下发的旨在整治二手房“阴阳合同”的“84号文”（以下简称“新政”）已实施了两周时间。来自专业贷款服务机构的最新统计显示，自各银行9月1日起以网签价格及评估价格中的低者作为二手房贷款发放依据以来，本市的二手房贷款交易量并未下降，反而出现了小幅增长。

　　■新政影响一

　　突击签约致成交大增

　　专业贷款服务机构伟嘉安捷昨天发布的研究报告显示，自新政9月1日执行以来，本市二手房成交量出现了一拨“突击签约”行情，致使9月前半个月的二手房成交量大增。根据北京房地产交易管理网的统计，9月份第一周本市二手房网签量为8879套，9月份第二周（上周）则为5220套，第二周较第一周网签数量骤减。但整体上看，贷款市场二手房的交易量有增无减。

　　旨在收紧二手房贷的新政在毫无预警的情况下横空出世，令二手房买卖双方、房地产经纪公司和投资担保公司都有些措手不及。伟嘉安捷分析师表示，目前来看，对于被阻挡在新政门槛之外、不符合规定的二手房买卖合同，业内有三种处理办法：第一种，在无法避税的情况下，购房人为了实现居住梦想愿意重新签署合同，正常纳税。据统计，现在同意这种方式的购房人约占交易量的40%左右。第二种，在房地产经纪公司的协调下，购房人与业主沟通，业主愿意替购房人承担一部分税费，以使交易顺利完成，此种方式约占交易量的20%左右。第三种，买卖双方都不愿意承担多出的税费，在谈不拢的情况下导致退单或遭银行拒绝放贷，这种情况约占交易量的8%左右。

　　伟嘉安捷企划主管吴昊表示，从以上数据来看，多数购房人还是能够正确理解新政的。为防止政策再生变化，经过协商的买卖双方都抓紧时间办理过户和贷款手续，从而刺激了前半个月交易量的小幅增长。“新政出台后，借款人的心态要放平和，买房避税并不是最重要的，重要的是抓住买房的有利时机，在今年税费政策及利率环境相对优厚的情况下，年底前买房还是比较合适的。”

　　■新政影响二

　　公积金贷款量有所上升

　　新政实施以后，二手房贷款中，商贷和公积金贷款的比例也随之出现了一些变化。

　　对于二手房购房人来说，在新政出台以前，他们更多地使用商业贷款买房。这一方面是因为商贷的批贷、放款速度较快；另一方面，部分二手房业主愿意快一些拿到房款，不接受购房人使用公积金贷款。但现在，北京各银行以网签价格和评估价格两者中较低的价格作为放贷依据，买卖双方不可能再签署“阴阳合同”避税，在这种情况下，二手房购房人一般会倾向于与业主商量使用公积金贷款购房，在某种程度上刺激了公积金贷款交易量的增长。

　　伟嘉安捷专业按揭顾问给记者算了一笔账：新政未出台时，如果二手房买卖双方将一套实际成交价为100万元房子的合同成交价做低至50万元，就能够避掉一半的营业税、契税和个税；借款人还能够按照100万元（评估价80万元）向银行申请贷款，银行可放贷约64万元。但按照现在的新政，如果借款人还想避税的话，将合同价做低至50万元（贷款评估价40万元），就只能从银行贷到32万元。如果想要多贷款的话，购房人就必须按照100万元的实际成交价缴纳税费。

　　“商贷政策的从严迫使部分借款人将目光转向公积金贷款。同样是100万元的成交价，如果借款人的公积金月缴存额在800元以上，一般能够贷到60万元，而且可以享受到‘20%低首付、3.87%低利率’政策。所以，与商贷相比，公积金贷款的优势明显，这带动了公积金贷款交易量的上升。”伟嘉安捷专业按揭顾问表示。

　　■专家观点

　　有利于保障贷款质量

　　“今年上半年以来，房产交易成交量大幅上升，有些银行信贷员在发放贷款时甚至帮助申请人做高房价，来申请‘假按揭’，最后得到较低的‘假首付’。”一位银行业人士昨天对记者表示，网签可保证房屋交易的真实性，银行参照网签价格发放贷款有利于防范贷款风险。

　　信达证券分析师饶明认为，对于住房按揭贷款，商业银行一般都持比较积极的态度，这是因为这类贷款有房产作为抵押，风险较小。但需要指出的是，这里隐含着一个必不可少的前提，即房产交易合同反映的房产交易行为和相关信息必须是真实可靠的。如果房产交易合同不规范、不真实，甚至是虚假合同，那么银行将面临较大的经营风险。新政的出台，一方面可以大大降低商业银行对住房按揭贷款发放前的信息采集、识别成本，提高审贷效率，另一方面也能降低商业银行在贷款发放后的监控成本。更重要的是，它能从源头上对商业银行住房按揭类贷款的资产质量起到一定的保障作用。 （高晨）