二手房不能避税引后市迷局 专家:年底价量双降

　　北京市各大商业银行9月初纷纷接到北京银监局通知，要求必须充分利用北京市住建委的存量房网上签约系统来辅助贷款审批，必须以北京市存量房屋买卖合同（即“网签合同”）作为贷款审批的依据，对于过户申报价与评估价，采用“就低原则”确定贷款额度。

　　“此举意味着商业贷款将和住房公积金贷款一样，不能再采用‘阴阳合同’来避税，此举也是商业银行为了配合国税总局8月份发文要求严查二手房交易偷逃税款问题而作出的举措。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华这样认为。

　　譬如北京某些区域，实际成交价已经达到15000／m2，银行评估价一般也能达到14000／m2，但是过户指导价却与此二者相去甚远，甚至只有6000／m2，那么其产生的税收征收和贷款成数都会有差别，以这个区域内一套100m2

　　的房产举例,在实际成交价、评估价、过户申报价三种价格下，所产生的税费和贷款的额度有巨大的差异。在税费方面，如果这套房产仅涉及契税的话，税费差额就可能相差13500元，但是如果还要涉及营业税5．5％和个人所得税1％，那么实际成交价和最低过户指导价之间，税费总额就会相差72000元！

　　“新政后，如果消费者要实现避税，那么就只能贷款降低贷款数额。根据上面提到的案例，购房者按照过户价只能申请到42万贷款，这意味着首付就要达到108万，对于如今的房价，大多数购房人根本没有实力支付。”徐东华认为随着漏洞被封堵，这一方式将不再成为普遍现象。“今后除了一次性付款之外，没有任何办法可以偷逃税款了。”这一政策出台之后，对于高端物业市场的影响可能会最先显现，因为在交易价格动辄数百万甚至千万级的高端市场，避税与不避税之间税费可能会达到数十万之巨。

　　徐东华认为，政策的效果还需观察一段时间，最主要的是看交易双方对该政策的耐受能力，很可能会有二手房业主在“不能避税”以及“2010年1月1日营业税由2年内征收恢复至不满5年的房产征收5．5％营业税”的预期下，选择在第四季度尽快出手持有的房产，那么有可能在这一时期出现一个房源的集中放量过程，这反倒有可能引发购房人的再度观望，供求双方再度陷入拉锯局面，继而在业主抛售心理带动下出现价量双降的局面。而此前“待价而沽、持房观望”的业主也可能错失良机。