政府调控房价仍然大有可为

　　近日，北京市住房和城乡建设委员会（住建委）新闻发言人介绍，北京市今年计划新开工各类政策性住房850万平方米，上半年已经累计审核通过廉租房、经适房、限价房申请11万户，完成经适房和限价房配售5万套。下一步还将继续加大住房保障力度，加强和完善房地产市场的调控。

　　几乎同时，重庆市政府有关负责人提出，今后重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房，未来享受政策性住房的市民，将占全市城镇人口的1/5到1/3。

　　两个城市的政府在相近的时间里做出相似的表态，一方面证明两地政府均认识到稳定房价对稳定民心、维护安定、促进公平的重要意义，同时也表明在调控房价方面，政府依然大有可为。

　　造成近年来各地房价飞涨的原因，舆论早有汗牛充栋般的分析解读，而除开热钱涌入、炒家哄抬等外部因素的作用之外，地方政府与开发商在各取所需基础上的高度默契，才是造成目前局面的关键原因。而本该作为平抑房价最重要手段的保障性住房政策，不仅大大迟滞于住房制度的改革，而且即使在中央政府反复强调大力发展廉租房、经济适用房和限价房的情况下，部分地方政府依然消极应对，以致保障房政策对房价的平抑作用微乎其微，甚至由于保障性住房的设计不尽合理，及分配过程中的诸多弊端，导致保障性住房政策被严重扭曲，以致茅于轼等经济学家提出了取消经济适用房和廉租房不建单独厕所等极端主张。

　　造成以上窘境的原因，主要在于用于保障性住房的土地和资金投入不足，导致各类保障性住房极度稀缺。由于保障性住房在住房市场中所占比例过小，其对平抑房价的作用自然微乎其微，同时必然促成保障性住房分配过程中的各类寻租行为。各地频出的保障性住房分配黑幕，到武汉“六连号”事件达到极致，导致人们对保障性住房政策在中国现实中的可行性，产生了彻底的怀疑。

　　但是，作为满足公众基本生存需求的特殊商品，保障性住房的供给是保持住房市场均衡、健康发展的必要前提，在土地资源绝对稀缺的中国就格外如此。在这方面，我国香港地区和新加坡的“公屋”政策具有特别重要的借鉴意义。

　　参照我国香港地区和新加坡的成功经验，保障性住房的建设应该满足以下几个条件，才可能起到应起的作用：其一，必须加大保障性住房的供应量，一方面尽可能满足大多数低收入群体的住房需求，另一方面也可以借此切实起到平抑房价的作用；其二，保障性住房的户型面积、设施配套，应该明显与商品住宅拉开差距，使其在满足低收入群体基本住房需求的同时，引导高收入群体主动选择购买商品住宅，以满足其相对较高的住房需求，甚至可能借此鼓励保障性住房的租户或业主，在收入提高之后，能够主动转租或出售其保障性住房，以提高保障性住房的周转率，加大保障性住房的保障范围；其三，在增加保障性住房供应、降低稀缺程度的同时，增加保障性住房分配过程的透明度，加大对寻租行为的打击力度，使得寻租行为变成一件“不合算”的冒险行为。

　　在以上三点当中，大幅增加保障性住房的供应量，显然是最核心的要素。有数据显示，香港和新加坡的“公屋”供应，分别占到当地住房供应的30%以上和70%以上，在土地供应绝对紧缺的条件下，如此大比例的保障性住房供应，显然在维护两地住房市场公平、健康发展方面，起到了至关重要的作用。目前，重庆市提出未来享受政策性住房的市民，将占全市城镇人口的1/5到1/3，大概也是借鉴了香港、新加坡的经验而提出的合理目标。而如果有了如此比例的保障性住房作为基础，无论是热钱的涌入还是炒家的哄抬，虽然可能扰乱商品住宅市场，但至少对普通百姓的生活，不会造成太大的实质性伤害。

　　实现上述美好前景的最关键因素，是要求各地政府必须大幅增加廉价土地的供应，以满足保障性住房的建设用地。不过，各地政府必然因此而面对极大的挑战，不仅必须放弃早已习惯的对“土地财政”的依赖，更要从根本上改变“经营城市”的思路。没有这样的改变，一切都无从谈起。