房价坐上“过山车”下半年酝酿“变脸”

　　“没想到，太出乎意料了！”

　　“看不懂，像雾里看花一样！”

　　谈及今年的楼市，多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”；从土地流拍到“地王”归来；以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”，房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬，情况又在悄然发生变化，虽然房价仍旧“牛气冲天”，但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时，多部门开始发文警示楼市风险，多种信号显示楼市正在酝酿调整，下半年可能上演“变脸”。

　　从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”

　　今年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，以北京为例，中原地产统计显示，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。

　　“虽然房价有所调整，但我并不想马上出手，还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

　　和这位购房者的观点相似，年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下，北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”，为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

　　进入3月，楼市出现转机，在房价下调和刚性需求释放，以及各种利好消息的刺激下，楼市开始出现“小阳春”，当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何？”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升。在短短不到半年的时间，“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词，尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升，更是引起业内外一片惊呼。

　　中原地产监测显示，7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%；北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

　　与此同时，房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。

　　全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，同比价格下降的城市只有26个，环比价格上涨的城市有63个，环比价格下降的城市只有3个。

　　成交量方面也表现不俗，1至7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%。

　　“量价飙升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地热情，特别是6月份以来，土地成交市场一改北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

　　利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

　　从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”，优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

　　21世纪不动产分析师孟奇说，去年受国际金融危机的波及，消费者对楼市发展前景一直处于观望，大量购房需求被抑制，为了暖市，政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台，尤其对二手房影响比较大，在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑，使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放，这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高，而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹，由此导致房价急速上涨。

　　刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，在2007年房价疯狂上涨，许多刚性需求的消费者无力购买，到去年楼市开始出现低迷，房价也随之步入调整通道，观望气氛成为了主流。今年初，在利好政策和开发商低价入市策略影响下，压抑许久的刚性需求集中爆发，这使得部分项目得以热销，进而有了提价的底气。

　　业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

　　几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影，这次也不利外。记者了解到，投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

　　除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示，买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示，正是由于通胀预期加大，投资性置业复苏楼市，才助推了房价的回升。

　　从“量价齐升”到“价涨量缩”楼市下半年可能上演“变脸”

　　房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折，各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为，下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

　　中原住宅监测系统数据显示，7月，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳7月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

　　8月，成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，今年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

　　其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%。其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

　　李耀智说，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话，风险就会很大。李耀智说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平称，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。

　　业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

　　和悲观的预测相比，深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示，在当前背景下，今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是房价不会大起大落。