开发商物业高收费是否合理

　　家住河北省正定县的张女士没有想到，自己还没有拿到新房的钥匙，却接到了一封律师函，要求其向开发商赔礼道歉并赔偿损失，否则，开发商将有可能将其告上法庭。而在张女士看来，明明是开发商违约在先。

　　从今年6月底以来，张女士所购买的“华府名邸”开发商与数百名业主纠纷不断。在正定县，这个纠纷备受关注。

　　业主：开发商不履约

　　华府名邸占地125亩，建筑面积21.09万平方米，整个小区均为高层，最高的达到33层。

　　这个项目由河北正华房地产开发公司开发。在该公司的广告宣传中，“华府名邸，改变一座城市”的口号颇为响亮，吸引了不少购买者。

　　2007年1月，这个楼盘开始销售。在排了一下午加一个通宵的队之后，正定县居民包女士(化名)拿到了一个VIP号，以2460元／平方米的价钱购得该小区一套128.44平方米的商品房。

　　“向亲戚朋友借了十多万元。”包女士告诉记者，在华府名邸开盘之前，正定县还没有高层的住宅，商品房最高价是1700元／平方米。

　　按照合同约定，河北正华房地产开发公司应于2008年12月31日之前交房。然而，当接到开发商通知收房时，已经约定交房日期半年之后。而且，业主们赶到小区后发现，麻烦来了――小区路面还没有硬化，绿化、消防等设施都还没有完成。

　　张女士说，开发商拿出一个房屋面积测量表，要求补足超出的1.3平方米的房款，但没有说明最终的房屋面积是谁来测量的。

　　而且，开发商并不把钥匙直接交给业主。业主需要到该小区的物业公司签订物业协议并交纳相关费用之后，才能拿到钥匙。

　　一部分以分期付款方式买房的业主，需要在这个时候交纳房屋尾款；一些实测面积超过原本约定面积的业主，要补足差额，此外，所有业主都要交1500元的可视对讲机费用、1.8元／平方米／月的物业费，还有不同价格的车辆管理费。

　　这样的交房方式让张女士等业主感觉非常不舒服，“延期交房这么久，只字不提，还未经业主同意将钥匙交给物业公司。”张女士说，当时根本就没有看到交房所需要的“两书一表”。

　　“两书一表”包括：住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表。通常情况下，是开发商交房所需要提供给业主的交房条件。

　　张女士拒绝收房。一直期待住进高层大房子的包女士等也拒绝了收房。延期交房违约金、物业费、房屋面积增大部分谁承担、可视对讲机费用是业主们集中反映的几个问题。

　　按照合同约定，延期交房需按已交房款的万分之五(三个月之后万分之十)向购房者支付违约金；房屋面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款，由业主承担，超出3%的部分由出卖人承担；可视对讲属于配套设施。对物业费，之前并没有任何约定。

　　业主们不能理解，为什么开发商不能履行合同约定的内容。在一些业主分别向县、市、省反映情况之后，正定县组织了多次由业主代表、开发商、政府相关部门参加的纠纷协调会。

　　“让我们业主觉得比较公正的是8月10日县信访局公布的意见。”业主辛延英告诉记者，当时信访局一位姓李的工作人员当着业主的面宣读了县里的意见，包括违约金按合同履行，建筑面积超出3%的部分由开发商承担，物业费由物价局进行核定等内容。

　　但4天之后，解决方案变成了由开发商与业主分别谈判解决，半个月之后如果还解决不了，再由县相关部门参与解决。

　　“高档”物业费：是否合理

　　在此次纠纷中，除了延期交房违约金之外，业主最为关心就是该小区的物业费标准。1.8元／平方米／月的物业费让很多业主觉得简直是太高了。

　　辛延英告诉记者，在2007年年初买房时，曾有业主问过物业费价格。当时开发商表示，物业费可能是0.8~1元／平方米／月，想不到，两年之后，价格几乎翻了番。

　　“1.8元的物业费确实高，以前正定县从来没听说这个价位的物业费。”正定县物价局价费管理科科长栗玉国说，在正定县，物业费一般就是0.3~0.4元／平方米／月，带电梯的住宅在0.7~0.8元／平方米／月。

　　据悉，华府名邸在正定县独树一帜的物业费，物价部门也头疼。因为开发商宣称，这个楼盘是高档小区，物业费是市场调节价。

　　在我国，物业费的收取分两个类别：在普通住宅小区，物业费实行的是政府指导价；而在别墅、高级公寓等高标准住宅区，以及商业地产中，实行的则是市场调节价，由物业公司和业主协商确定。

　　但什么样的小区属于高标准住宅区？

　　“为这个事情，我们特意打电话咨询住房和城乡建设部。得到的答复是，国家没有高标准住宅区的定义。”正定县建设局副局长王文敏说，别墅很明确，是高标准住宅区，但此外什么样的小区能算是高标准，没办法判断。

　　王文敏告诉记者，由于缺少国家层面的定义，对高标准住宅的争论由来已久。比如北京市规定，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下的为普通住宅。除了普通住宅、保障性住房，剩下的就是高档住宅。全国很多城市的普通住宅标准都与北京市的标准接近。

　　在华府名邸业主收到的业主手册上，是这样描述华府名邸作为高档小区的特质：看一场CBD的流光溢彩，写一篇奢华的居住传奇，尊踞城市之上的王者气概，凝聚贵族绅士的高雅气质。豪门步伐走出的雍容地图，世界前沿的生活享受……

　　“开发商说华府名邸的大门是花岗岩，很气派。但这就是高档小区的标准码？”辛延英说。

　　为了证明华府名邸小区并非高标准住宅区，辛延英翻阅了大量文件和材料。他给华府名邸算了一笔账，小区占地125亩，建筑面积21.09万平方米，其容积率为2.53。今年发布的《石家庄市人民政府关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》中明确，石家庄市新建高层居住小区，容积率应控制在2.5以下。

　　“这个小区的容积率已经超出了2.5，说明居住舒适度并不高。再加上一梯六户的电梯设置，怎么能说是高标准？”辛延英说，他了解，1号楼和6号楼，单套面积最大的为128.44平方米，没有超出140平方米的标准；价格相对石家庄市来说，也没有达到均价水平。所以，综合容积率、面积和房价，华府名邸都应该算是普通住宅。

　　辛延英认为，政府部门应该对华府名邸作一个档次认定，而不应该任由物业公司自己说了算。

　　栗玉国告诉记者，由于没有国家标准，县物价局没有办法给华府名邸规定一个指导价，只能是由业主和物业公司协商。

　　开发商的解释

　　8月26日、27日，记者连续与正华房地产公司联系采访，均遭到拒绝。

　　8月27日，记者从正定县委宣传部拿到一份正华集团向正定县书记、县长提交的报告。其中提到，华府名邸小区共建有商品房1275套，2009年年底前需交房786套；2010年需交房489套，有交房纠纷的358套。截至8月26日下午，共接待258户，涉及房子274套，已签订补充协议的181户、195套，未签协议75套，退房4套。

　　正华集团表示，2009年12月31日之前，所有业主无论是否入住，物业公司不收取一分钱的物业费；2010年1月1日至3月31日,物业公司试运行3个月，由县物价部门组织相关人员对试运行出来的结果和数据进行成本核算，然后确定物业收费标准。试运行期间实行预收费，具体标准由物价部门确定。

　　在延期交房的问题上，正华集团给出的理由是：去年工期遇到石子厂、水泥厂等建筑材料生产厂家停产、停供材料，造成停工3个月；拆迁遇到了障碍，因此对业主赔偿3个月的违约金。对于超出原面积3%的部分，由正华房地产公司承担。

　　据悉，还有不少业主接到了要求退房的电话。包女士告诉记者，正华集团一个老总曾说，谁不同意解决方案就撕毁谁的合同。张女士在8月下旬接到开发商电话，对方要求张女士办理退房手续，并给与定期存款利息的补偿。

　　从公开的资料看，河北正华房地产公司隶属于河北正华实业集团有限公司，正定国际小商品市场即由该公司开发建设。该公司总裁孙凤鸣曾担任正定县副县长，2006年5月被聘为该公司总裁。