蔡鸿岩:股市暴跌 房价止涨

　　昨天周一，股市收盘暴跌至近两千八百点。这或许是一个信号：楼市连续四个月左右的暴涨行情将就此终止，甚至可能会出现楼价回调，环比价格下降的趋势。虽然房地产市场长期看好，但此前几个月过快的暴涨显然已经透支市场基本需求，市场“刹车效应”不得不提前显现。

　　事实上，房价止涨甚至回调的迹象在前两周已经有所显现。由于受贷币政策适度收紧传闻，以及央行发令严控二套房贷消息影响，八月份上半月北京的成交量已明确减弱，日均成交量平均下降50%。由于房地产与股市过于“亲密”，所对应去看，则是上周股市连续一周下跌，机构并已大举撤出房产板块。

　　当然，此轮市场“刹车效应”显现并非全部由于贷币信贷政策影响的客观原因。楼市自身房价过快上涨，开发商缺乏理智疯一样狂涨房价，导致市场自调才是其主因。下面是我们《楼市》杂志市场调研部监测的北京部分区域板块今年3―7月的区域均价变动统计。

　　从上表中可以看到，CBD、望京、亚奥、崇文、东城等多数板块几个月间平均价格上涨五千至七千元，上涨幅度基本在30%以上。短短四五个月时间，如此之大上涨幅度，即使从投资客层面分析，“触顶”的风险顾忌也会导致市场减量。而对于以自住为目的相对低收入的刚性需求买家来说，房价跑赢开发商利润的同时，与他们支付能力的距离必然越来越远。

　　可以肯定，京、沪、广、深，以及成都、青岛、南京等中心城市房地产市场在2004年之后，直到近半年的行情中，都是投资客在主导市场的走向。所以银行“二套房贷”政策动向对市场才会过于敏感。今年二季度房价上涨过快，央行六月份传令严控二套房贷，市场即刻出现减量迹象。同时，货币的流动性相对减缓，部份楼市投资客也被抄了后道。

　　对于开发商来说，今年整个二季度无疑是在售楼盘收获的黄金时节。但随之马上到来的交易量下跌，肯定让许多未赶上此轮行情出货的开发商心急如焚，并且不得不面对市场整体的价格的盘整。九、十月份北京将有数十个新盘面市，在当前市场成交形势下，预计会有相当一部分开发商采取低价入市方式争取客户，进而逼迫部分老楼盘可能不得不采取变相甚至直接降价方式保住交易量份额。市场价格战有可能续去年万科引领降价之后，再次打响。

　　正如前面所说，目前大城市市场皆是投资主导，买家追涨不追跌。故如若楼市价格战打起，甚至再出现前次万科引领降价那样的开发商或楼盘，整个市场则极有可能会再现零成交的景况。

　　须要声明的是，本人非市场唱衰者，相反我看好中国楼市，特别是京沪这样的中心城市楼市的长期发展。但无奈我们是政策市，行业企业整体素质又过于低端，地方政府又利益趋动为市场推波助澜，所以我们不得不一次次面对非常规的震荡。市场只能在上上下下，跌荡之中前行。其中必然伴随不少的投资损失，这其中既有开发商的，也必不可少有购房者个人的。九月出刊《楼市》杂志将有特别专题“调研楼市‘天花板’”，对买房人一定具有参考价值，有兴趣的可以关注。