专访房产专家：房地产市场泡沫到底大不大

巴曙松

周清杰

易宪容

　　据中国指数研究院的监测，今年上半年以来，我国主要城市住宅市场强劲反弹,需求表现旺盛，楼市火爆,房价涨幅一再攀升，甚至超过了2007年的最高水平。一时间，房产泡沫论甚嚣尘上。我国房地产泡沫究竟有多大？就此问题，本报专访了三位房地产领域的研究专家。

　　泡沫程度要区分地区差异

　　问：目前我国房地产市场有没有出现泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：现在房地产市场的泡沫已经比较大了。一些地区房价在2007年的基础上创下新高，“地王”频繁出现。

　　房地产行业是个很不成熟的行业，从1999年住房制度改革以来，到现在还没有经历过一次像样的房地产周期的洗礼。房地产行业在本轮次贷危机中刚刚受到点压力，国家强力的积极财政政策和适度宽松的货币政策，又把它刺激起来了。

　　现在房地产的亢奋程度已经比2007年最亢奋的时候还要亢奋，北京、上海、深圳等几个主要城市的交易量、价格都创新高了。

　　周清杰：判断我国房地产市场的泡沫程度要区分地区差异。一般来说，一线城市的泡沫要比二线城市的大，东部城市比中西部泡沫多。

　　一线城市（如京、沪、深等地）的房地产市场一直存在泡沫，目前这种情况还在加剧。央行今年5月做的民意调查结果显示，超过六成的居民认为房价“高，难以忍受”。

　　本轮房地产市场的迅速回暖属于带病复苏或畸形繁荣，因为在我国2007年的宏观调控中，房地产行业是作为过热行业重点遏制的，但这次调整时间是短暂的。从价格调整的幅度看，一线城市的房价远未回归到普通居民可以承受的水平。

　　投资、投机行为只能是房地产市场运行的润滑剂，一旦这两股力量成为市场主力，楼市泡沫将不可避免，这是市场经济自发力量使然。

　　多重原因推动房价走高

　　问：您认为造成我国房地产泡沫现象的原因是什么？

　　易宪容：主要原因：一，政府的房地产政策产生累积效应，从2008年年底国家开始采取暂时减免营业税、取消城市房地产税等一系列措施，这在某种程度上推动了楼市的火爆。二，房地产企业的利润预期改变，目前房地产市场的经营模式没有发生改变，仍是暴利型的利润水平没有改变,也没有从买方市场向卖方市场转型，尽管住房销售下降，但房价没有下降。三，地方政府的托市，地方政府考虑财政收入，不愿意看到房地产市场的大幅降温，纷纷出手救市。四，国外大量热钱涌入房地产炒作，增加了购房需求。五，银行信贷超高速增长，致使部分信贷资金违规进入楼市，推高了房价。

　　巴曙松：大量银行信贷资金进入是导致房地产市场疯狂上涨的主要原因。在我国特定的经济结构下，如此大的信贷投放，往往不会被生产贸易吸收，就可能主要是被包括房地产在内的资产领域吸收，所以更容易形成资产泡沫。在经济复苏明朗的大前提下，特别在国内流动性充裕以及热钱涌入的推动下，房地产市场价格将会被继续推高。在适度宽松的货币政策没有转向、物价没有显著上升带来调控压力和资金流向产生显著变动之前,资产市场的热情还将继续。

　　多方配合遏制泡沫扩大

　　问：如何有效控制房地产市场泡沫的扩大？

　　周清杰：在遏制房地产泡沫问题上，政府负有不可推卸的职责。我国政府发展房地产市场的政策基调应该是促进居民的住房消费，而非鼓励住房投资，更不是保护投机，不能把与普通居民生活密切相关的房地产市场变成游资泛滥的大赌场。

　　目前，我国对房地产市场的调控重点在进入环节，如首付比例、贷款利率等。要防止泡沫积聚，应该在监管环节上要加强，更重要的是实行过程监管和退出监管，目的是加强对投资行为和投机行为的监管。除了社会一直热议的物业税以外，建议政府对持有新商品房不足一定期限（如3年或5年）出售的行为课以重税，并对购房后空置而不居住的行为征税，提高房东出租房屋所获收益的税负，减少投资、投机行为对房价的不当推动，确保房地产市场的健康、可持续发展。

　　另外，改革税制，让承担较多社会责任的地方政府有更多的优质税源，减少土地财政现象，是控制我国房地产泡沫的治本之策。

　　易宪容：从短期政策来说：一是要完善现有个人住房按揭贷款信贷政策，严格区分房地产投资需求与消费需求。

　　二是限制外籍及外资购买中国的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻击国际热钱追逐人民币资产，从而避免形成人民币资产泡沫。

　　三是修改现行的住房预售制度。当前预售制度是一种单边风险承担机制。

　　四是维护房地产市场秩序，建立房地产市场公开透明的信息披露机制。

　　从长期政策看，要制定长期稳定的房地产发展政策，包括长期发展规划、保障政策、信贷政策、税收政策及土地政策等。只有在这个基础上，才能保证房地产市场持续稳定发展，让房地产成为改善居民住房条件的基础，成为中国经济增长的动力；否则就会对我国经济增长、社会稳定带来不利影响。