成交量走低难消房价攀升压力 言"拐点"为时尚早

　　有关部门监测数据显示，7月份全国70个大中城市房地产价格连续5个月上涨，而销售面积环比下滑了近20%，首次出现了价升量跌的局面。专家认为，短期成交量走低不会影响整个市场的景气回升，在社会刚性需求和通胀预期导致的投资性购房增加的双重因素推动下，房地产市场可能再次出现泡沫。

　　是否“拐点”说法不一

　　国家发展改革委、国家统计局日前公布的最新房价数据显示：7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。全国房价在保持继续上行的同时，涨速进一步加快。

　　与此同时，7月楼市成交量普遍下滑，全国70个大中城市商品房销售面积环比下滑了近20%。这不禁让人联想起去年7月以后在上海、杭州等地楼市出现的“拐点”。一些业内人士也据此判断楼市或将出现又一个“拐点”。

　　多家券商在分析报告中认为，楼市成交量下降主要与各地不同程度地收紧房贷并取消其他优惠政策有关，另外新增可售楼盘量下降、销售淡季因素、上半年房价涨幅过大过快等也造成一定程度的影响。国泰君安房地产分析师孙建平认为，目前和未来行业趋势并没有出现拐点，预计1至7月的月均成交量可以持续，而年初以来许多二线城市房价并无明显上涨。

　　上海台庆房产副总经理陈史翎则表示，7月的二手住宅市场行情，说明买方购房热度虽然保持强劲，但因房东提价幅度过高，部分意向买方已经开始持观望态度。但据此判断楼市出现“拐点”还为时尚早。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，成交量下降而房价没有下降，说明楼市刚性需求和投资需求依然旺盛，供给紧张局面短期难改，市场仍属于卖方主动阶段。而开发商在经历上半年良好的销售境况后，对后市预期较高，不会轻易调整下半年的销售价格，在信贷宽松的背景下，开发商资金充裕，也不存在类似去年降价回笼资金的压力，同样二手房交易也会有类似的心态。因此目前的市场波动回调，不可能是“拐点”。

　　下半年房价易涨难跌

　　交通银行近日发布的《2009年下半年中国宏观经济金融展望》报告指出，受益于楼市和股市双重回暖，地产商又开始重拾2007年借壳重组和向上市公司“装资产”的做法，一方面大幅放大了上市资产的估值，并打通直接融资渠道；另一方面，也将房地产实体开发领域内的风险转移至资本市场。近期楼市销售强劲已带动房价明显上扬，而地产公司再起上市热潮，可能加剧房地产泡沫的生成。

　　在流动性持续充裕的情形下，资产价格泡沫几乎不可避免。而房地产的复苏将拉动私人部门的投资，因此资产价格泡沫在短期也是拉动经济持续复苏的有效手段。交通银行首席经济学家连平表示，7月份我国新增贷款约5000亿元至6000亿元，高于此前市场预期。而经济复苏，通胀预期和热钱流入三重作用，可能加速资产泡沫的出现。野村证券首席经济学家孙明春也认为，中国的房地产市场已经隐约出现了泡沫，这从上半年全国平均住房价格超过20%的涨幅可以看出。

　　交通银行报告还指出，在目前我国楼市供过于求，回暖根基不稳的背景下，下半年全国房价大幅上涨的动力不足，但经济回暖将使房价在目前的水平上止跌回稳，甚至会出现小幅上升，因此2009年下半年全国房价易涨难跌，仍将在高位徘徊。

　　值得注意的是，近期北京、上海、广州、深圳等城市诞生的多块“地王”，几乎都是上市公司或其控股公司所为。在近期住宅项目的最低资本金比率从35%调低至20%、上半年预售强劲和开发商的融资渠道拓宽等利好情况下，可以预见房地产开发商将以更加积极的姿态参与项目建设并补充土地储备。

　　一些经济学家同时提醒，高额的房价使产业资本投资其他产业收益率下降，风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。

　　市场出现货币政策微调预期

　　上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，6月末广义货币(M2)供应量同比增长28.46%，外汇储备余额2.13万亿美元。这三个指标皆创近十几年的历史新高，目前经济学界多数人认为正是这种流动性过剩，很大程度上推高了股价和房价。房地产市场泡沫破灭导致的美国金融危机告诫人们，在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。

　　交通银行报告指出，下半年，尽管信贷的绝对增量会明显下降，但受政府投资项目继续投放、项目资本金比例调整、房地产市场持续回暖等因素的推动，信贷余额仍将保持一定增速，信贷结构将趋于优化。预计全年新增人民币贷款9万亿至10万亿元，年末余额同比增长29%至32%。预计明年总贷款需求至少7万亿元以上。随着经济增速明显加快和物价回归为正值，不排除明年货币政策适度收紧并趋中性的可能性。

　　从政策动向来看，虽然我国宏观货币政策“适度宽松”的方向未变，但市场已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。银监会近期再次重申要求商业银行严格执行第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，表明监管层对房价过快上涨的担心。虽然在宏观经济回升还存在不确定性的大背景下，短期内对房地产市场的调控政策还不会有方向性的变动，但微调已经开始。如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从中央近期表示继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策可以预见，下半年货币政策肯定不会全面收紧。但近期央行通过公开市场操作，连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担忧。假如第四季度经济“保八”无忧，则可能会收紧流动性，这将阻碍房价继续上涨。(记者 魏宗凯)