2007年北京地王调查

　　2007年，是无数开发商为之癫狂的一年，房价飙升，到处抢购，仿佛盛宴永远不会结束，酒醉永远不会醒来。2007年，是地王频出的一年，一两倍的溢价率简直稀松平常，三五倍也并不罕见，只要买了地，钞票总是赚不完的，开发商们喜笑颜开地大把花着钱，买着地。时隔两年，土地盛宴再度上演，新地王们纷纷粉墨登场，但当年的地王如今怎样了？本报记者实地探访2007年地王们现如今的“风采”，以飨读者。

　　顺义地王

　　今年年内动工

　　地块：顺义区北小营中心镇住宅项目用地

　　竞得者：北京甄氏房地产开发集团有限公司

　　成交价：2.6亿元，平均楼面地价5271元/平方米

　　溢价率：705.56%

　　交易始末：2007年12月29日，经过189轮的激烈竞价，北京甄氏房地产开发集团有限公司以2.6亿元竞得。该地块面积虽然不大，但在当时创下两个纪录，一是成为北京公开出让土地溢价率最高的地块――高达705.56%，二是创下顺义最高楼面地价――楼面价高达5271元/平方米，而当时顺义的平均房价仅为8000元/平方米左右。

　　现状调查：根据该地块四至范围，东至北韩路，西至水色时光B区，北至水色时光C区，南至横一西路，距离奥林匹克水上公园不远。看起来似乎不难找，只要找到水色时光就可以了，但是记者按在网上找到的水色时光销售电话拨打过去后，发现并无人接听，看来只能实地摸索了。记者一路以水色时光和北韩路为坐标问人，走错数次路后，才找到被掩蔽在绿树后、被广告围栏围起来的地块。

　　围栏上是水色时光的广告，围得很密，透过很窄的缝隙看进去，全是杂草和垃圾，没有丝毫动工的痕迹。

　　记者绕到地块西面，发现了水色时光的售楼处。记者装作购房者，进售楼处向销售人员确认了这块荒地的确就是2007年曾经轰动市场的顺义地王，并得知年内该地块就要动工了，盖独栋别墅，售价估计在1.5万元/平方米左右。

　　2007年，紧邻该地块的水色时光售价为：联排别墅9600元/平方米。

　　2008年3月份，开发商这样回答为何花如此巨资拿下此地的原因：“我们参与投拍这块地，很大的原因在于北小营中心镇住宅项目用地紧挨着我们之前开发的水色时光项目，它西至水色时光B区，北至水色时光C区。我们不惜代价拿下这块地，目的为保持与现有项目的完整性。顺义区政府和规划部门非常重视发展的整体性、协调性和前瞻性，这一点和我们企业不谋而合，我们的最终目的就是要把“水色时光”项目做成一个整体协调性好、科技环保、居住条件优良的精品社区，成为北小营地区的品牌，给顺义区政府和人民交一份满意的答卷。”

　　大兴地王一

　　荒草茂密一直无人来建

　　地块：大兴区黄村镇孙村组团A-06、07、13、14地块住宅用地

　　面积：25.74万平方米

　　竞得者：北京金融街建设开发有限责任公司

　　成交价：12.03亿元，平均楼面地价4674元/平方米

　　溢价率：161.57%

　　交易始末：2007年9月18日，金融街建设开发有限责任公司以12.03亿的天价，在金地、龙湖地产、首创、城开等众多大牌开发中力拔头筹，拿下大兴区黄村镇孙村住宅用地。该成交价高出底价近3倍，比第二名北京城开的报价高出近2.4亿元，创下了当时大兴平均地价的最高纪录。

　　现状调查：

　　孙村组团在大兴的规划中地位不低，占地84公顷，是大兴三大居住组团之一，距黄村镇还有点距离，从黄村火车站出发，记者开了7公里左右才抵达“疑似孙村组团”的位置。为什么说疑似，因为实在没看到任何看起来像新开发规模居住区的地方，也没有任何施工围挡，除了茂密的荒草就是一群群低空飞过的野鸟。好不容易看到一座绿草掩映中的医院：黄村镇孙村社区医院，进去一打听，记者这才确认这的确就是传说中的孙村组团。

　　不得不承认，政府为了打造孙村组团还是下了工夫的，大片的荒草地被平整的上下双车道柏油路切分的整整齐齐，蓝底白字的路牌指示在蓝天绿草黑路的映衬下，很是醒目。

　　该组团边上村里的居民们并不清楚2007年金融街斥巨资在这里拿地准备盖楼的消息，但他们告诉记者，这大片的荒地已经荒了3年左右了，听说是要盖房子，但这三年除了2006年盖了个社区医院和孙河中小学外，没看到有任何建筑施工。

　　据了解，地块成交时，前黄村周边在售项目均价在8000元/平方米左右。目前，黄村新区在售项目均价为11000元/平方米。但该地块依然没有动工迹象。

　　记者点评：金融街的胆子确实很大，敢以这样的天价，在这样一个几乎为零的居住组团做首拓者，勇气极为可嘉。信心虽然贵比黄金，但毕竟不是黄金。市场很无情。

　　大兴地王二

　　没有动工痕迹

　　地块：大兴区黄村镇卫星城北区17号地

　　面积：22.73万平方米

　　竞得者：华润置地（武汉）发展有限公司

　　成交价：14.3亿元，楼面地价6290元/平方米

　　溢价率：180.39%

　　交易始末：2007年12月24日，经过194轮竞价，华润置地（武汉）发展有限公司以14.3亿的高价拿得大兴区黄村镇卫星城北区17号地，该地块楼面地价近6300元/平方米，刷新了9月份金融街拿下孙村组团时创下的成交单价。

　　当时，据该地块仅1公里左右的顺驰领海售价为9700元/平方米。

　　现状调查：

　　17号地位于金星路附近，北面是翡翠城会所，南面是翡翠城五期。位置不错，被成熟的居住区所包围，距离在建的地铁大兴线不远，找起来也很容易――一被厚厚的水泥围挡围着的那片地就是。

　　从地块西南角的一个豁口望进去，除了地块西北区有一个土堆外，地块的地面平整已经基本完成，跟记者此行看到的其他地王们一样，几乎所有裸露的土地上都长满了高高的荒草，时不时有蝴蝶蜻蜓飞过，蟋蟀、瓢虫掠过。

　　据翡翠城销售中心的工作人员介绍，该地块近期可能会动工。但记者在地块现场没有看到丝毫动工的痕迹。

　　记者点评：此地的成交价在2007年看，的确是天价了，可从今年的行情看，其实很一般，看看被新地王们带起来的周边房价就知道了，领海新一期价格已经飙上了12000元/平方米，17号地如果拿地后就开发，现如今，也能顺势卖个高价，应该也对得起自己拿地价。“熬”，果然是开发商拿地的法宝。但是，市场总是此一时彼一时，两年后的行情，又有谁知道？

　　朝阳地王一

　　部分在建

　　地块：来广营乡清河营村2号地

　　交易始末：2007年12月19日，北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司组成投标联合体，通过投标的方式以23.31亿元拿得朝阳区来广营乡清河营村2号地，规划建筑面积49.8万平方米，楼面价约为4681元/平方米。去年5月，当该地块中标方将此地块转手给另一开发商北京天润置地。

　　现状：记者在现场看到，目前该地块周边已经挂起了“天润・福熙大道”的标语，而且该项目在今年4月份已经开工，但是并没有开始销售。记者看到，项目大部分还没有动工，只有部分在建。该地块周边的道路基本都是规划中的道路，还正在建设中，没有通车。而且这块地的东边是华贸城，旁边还有润泽・悦溪，面积都相当大。

　　记者点评：该地块目前还没有大规模动工。拿地到转手到现在，已经过去一年多时间了，项目的动工的确迟缓。正式入市销售，还得且等一阵子。实际上，这块地的价格现在看来已经算很便宜了，只有4000多元的楼面价，跟今年的地相比已经很低。可以说现在入市利润也颇丰。如今这么零星开工，看来对利润的追求真是无止境啊。

　　朝阳地王二

　　还没开工

　　地块：来广营乡清河营村4号地

　　交易始末：2007年12月19日，北京中鸿房地产开发集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司投标联合体击败其余6家招标单位，以17.8亿元竞得了来广营乡清河营村4号地。该地块的建筑面积约为30.7万平方米。

　　现状：目前该地块尚没有动工，现场有很多土堆，杂草丛生。刚下过雨，道路泥泞，很多路还没建成，路面状况很糟糕。记者发现清河营村还有大片未开发的土地，已经被围墙圈起来了，可是还没有动工建设。每个地块门口仅有一个人在看门。询问其中一工作人员，他说现在4号地还没开呢，就连1号地也处于停工搁置状态。

　　记者点评：与2号地差不多，前者还开始动工了，这块地动工就更不明显，上市销售更是遥遥无期。开发商一直说的北京供应量不足，可能是因为开工不足导致。实际上，这块地的楼面地价约为5798元/平方米左右，对比现在大兴的地今年都冲破7000元/平方米，这5000多元的地也该如是销售了吧，毕竟这还是朝阳区的地，难道开发商还要更高的利润空间吗？

　　朝阳地王三

　　缓慢施工中

　　朝阳区大屯路224号地

　　交易始末：该地块东至（规划路）冶金机械厂西路，南至五南路，西至北京华汇房地产开发中心用地，北至浩运苑小区用地。该宗地总建设用地面积为20587.6平方米，规划建筑面积为60561平方米，容积率为2.94。2007年11月27日，金融街控股股份有限公司以高达8.35亿元的招标价格成功竞得该宗地，高出招标底价198.2%，楼面地价达13788元/ 平方米，是招标起始楼面地价的2.98倍。后该项目命名为融华世家。

　　现状：记者在现场看到，目前，大屯路224号地块已经开工,只是进度比较慢，现场有工人在作业。记者询问现场的工作人员，他告诉记者，现在是在进行基槽土方，其实这个工作已经进行了有一段时间了，只是最近一直下雨，施工干干停停的，到现在还没完成。听记者问房子什么时候能卖，他有点惊讶地说，还早着呢。不过，后来又说，如果真正干起来，也会比较快，年底估计就能封顶了。记者在该地块周围看到，地块周边已经竖起了大广告牌，有金融街控股的字样，可是广告牌上宣传的却是其在西二环的一个项目，记者并没有在广告牌上看到“融华世家”的字样。

　　记者点评：2007年，该区域二手房价格为14000元/平方米，2008年，也只有15000元/平方米，而今年，目前该区域的二手房价格已经到了17000元－18000元/平方米，比去年整整上涨了2000元/平方米以上。近期，北京奥运村乡（水源九厂东侧）住宅地块拍出了天价，该地块扣除2万平米安置房用地，楼面地价约为15217元 /平方米。比大屯路的地块价格还要高不少。由此可见，似乎等待成了难开发的高价地项目最好的解药。

　　朝阳地王四

　　今年8月开工

　　西大望路27号地

　　交易始末：2007年12月30日朝阳区西大望路27号住宅及代建公建用地开始出让，此地块开标当日，吸引了包括远洋地产、金融街控股、重庆龙湖地产等六大开发商。最终，北京万科以17亿元的最高价款拿下。后该项目被命名为“万科金色城品”。 该项目地块东至东四环、南至大郊亭路、西至北京化工机械厂、北至大郊亭中路，土地面积为8.15万平方米，规划建筑面积为14.9万平方米。万科中标价为17亿元，该地块的楼面地价为11409元/平方米。

　　现状：自万科入主该地块后，2008年3月份该地块曾一度破土动工，但随后国内房地产形势急转直下，京城楼市量价齐跌，这种局面显然令北京万科有些意外，该项目很快便停工搁置，直至今夏。在今年7月份，西大望路27号地已经开始零零星星施工了，而万科则在2009年半年报中明确表示，该项目正式开工时间为今年8月份。记者在现场看到，目前该项目已经开工，但是尚没有入市销售。

　　记者点评：2007年楼价的暴涨，让各大上市地产公司纷纷加速“圈地”，“地王”不断被刷新，土地已经通过上市公司进入资本市场，已经成为硬通货。由于万科在当时拿地价格过高，背上了沉重的包袱。特别是2008年房价的回落，使得该地块一度停工搁置。如今广渠路15号地王的高价排出，让万科长出一口气。也可以放心开工了。可以预测，广渠路15号地以40.6亿元的天价出让为该项目赢得了足够的定价空间。

　　地王们的对策

　　上策

　　坐等楼市回暖

　　捂着的地王们，无法一一列举，实在太多。看看2007年以来有多少地王成了职业操场就知道了，房价总是会高起来的。“只要熬过冬天，不愁赶不上夏天的繁荣。”――开发商心声

　　中策

　　改规划降成本

　　想办法改规划，增加可售面积，摊薄成本。这一招没有第一招人气旺盛，但也绝不缺少实践者。据了解，广州50%以上的项目都改过规划数据，北京虽然没统计，但悄悄更改规划数据的项目也不少，其中不乏曾经的地王们。

　　2009年6月11日，北京市规划委员会公示调整大兴区黄村镇孙村组团地块容积率和控高指标。拟将该地块原来容积率1.5，控高18米，调整为容积率2.1，控高30米。

　　同一天，北京市规划委还公示了另一块地王的容积率调整。

　　2007年12月17日，经过285轮竞价，华润置地（武汉）发展有限公司以15亿元竞得门头沟新城冯村地区（一期）居住项目用地，溢价率超过200%，楼面价约5172元/平方米。公示中显示，拟将该地块中的A地块容积率1.0调整为1.4，B地块容积率2.0调整为2.1，C地块容积率2.5调整为2.8。

　　下策

　　找理由退地

　　2007年8月，苏宁环球集团旗下的南京苏宁房地产开发有限公司，以“黑马”姿态战胜另外9家外资开发商获得南京东路163地块，总地价高达44.04亿元，其楼面地价为66930元/平方米，成为内地的“单价地王”。时隔一年，2008年8月，苏宁环球集团证实，南京苏宁房地产开发有限公司和黄浦区房地局经友好协商已经签署协议，解除原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。

　　2008年，上海志成企业发展有限公司退掉2007年9月份成交的普陀地王――普陀长风生态商务区4号东南地块。

　　不到万不得已，开发商很少用到这一招，理由很简单，今天退了地，明天缓过劲儿来，再想拿地就没那么容易了。所以，目前退地的开发商中很少有品牌开发商，做地产开发，与政府关系还是很重要的。

　　政府举措：该出黄牌就出

　　商品社会的核心就是契约精神，众企业拿地时的合同上白纸黑字地约定了如果不按合同履行的种种严重后果，但是，总有开发商抱侥幸心理，采取种种合理不合理的手段延期交款甚至少交地价款，以很低的成本占据黄金地块，获得高额收益。业内人士认为，在监督开发商履行合同上，政府需要痛下决心，严格执行。在这点上，广州国土局走在了全国前列。

　　8月10日，广州市国土房管局就27幅地王多数未动工一事举行新闻发布会。房管局副局长黄文波介绍，2007年第三季度至2008年初，广州“地王”中有5宗高价地块尚未动工且欠缴土地出让金，保利、金地等知名房企位列其中。而处理方案可能在9月实施，除解除合同外，不排除没收部分土地出让金。

　　广州国土局不是动手最快的，佛山国土局已经对“地王”直接出示黄牌罚下。

　　>>开发商观点

　　国企拿地VS酒后驾车

　　据了解，今年上半年全国各月成交总价排行前10名的地块中，有60%的高价地块由国资背景的企业获得。

　　对此，潘石屹认为，出现地王的主要原因是这些大型国有企业在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低。而他们长期从事的行业因产能过剩，已经无法再投资进行扩大再生产，于是他们把目标投向了土地市场和房地产市场，这也是他们不得已的选择。但是，把土地转化为销售额和利润，这需要专业的知识，需要经验，需要对市场的把握和了解。新组建进入房地产领域的公司，常常容易犯错误。这些从别的行业突然转入房地产行业的大型国有房地产企业要特别小心这一点，以免造成社会财富的巨大浪费。

　　“最近发生了许多起车祸造成的悲剧，有相当一部分是喝酒造成的。有人为了一时的高兴，没有为自己的健康和别人的生命着想。市场也是同样的道理，有些企业为了短期的利益，在制造泡沫，从长期来看泡沫一定会破的。”

　　■专家观点

　　高地价造成地块闲置

　　协成机构副总经理缪培丹认为，2007年国内掀起了土地供应高潮。各地的地王的频现也是当时地产界的一景而风光无限。从2007年底开始，随着国家宏观调控的缩紧和全球金融危机的波及，国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。2008年的地产冷市，地产界频频曝出多家知名房地产企业深陷资金短缺的负面消息里，也是因为这个原因，促使众多开发商选择在2008年观望而不是投入资金开发土地，相应出现了多家拿地的开发商将土地闲置。加之2008年的楼市价格的调整，也使得很多拿地的开发商，出现了因周边楼盘价格持续走低，各种特价房的入市 ，即使投入资金建了房也卖不出去或达不到预期收益，而选择将土地闲置。但不管怎么说，都是由于当初高昂的地价，带来了今天的尴尬。

　　缪培丹指出，进入2009年，楼市的回暖、销售价格持续攀升，以及政府大量投放信贷等有利条件支持，开发商有了更多的融资来源，国内经济的触底反弹，国际经济的回升都是对地产企业的一个利好。作为房地产开发的核心资源的土地资源，只要房企资金链没有问题，只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。尽管目前楼市销售回暖，信贷环境宽松，但是对于地产企业来说还是应该居安思危，2008年很多开发商岌岌可危的处境，应以为鉴。

　　政府该收回“灰色地王”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，依法收回没有按时交纳土地出让金的“地王”，政府原本就应该这么做。近几年很多企业热抢地王，部分原因就是因为地方政府监管不力，任其闲置。“闲置用地大量存在的直接后果，一是造成了近些年我国房产市场整体性、持续性的供不应求，自然推高房价；二是损害了收益与风险对等的市场机制，地产商大胆高价拿地后，如果市场继续向好，则开发后销售赚钱，一旦遭遇2008年那样的熊市，则坐等市场转晴。”

　　杨红旭认为，如果地方政府和国土部门管不住这些灰色地王，只能“使房地产开发成为只赚不赔的生意，既不利于房地产业的健康发展，对于那些合法经营的企业而言，也是一种极大的不公平”。