严查“做低合同价” 二手房交易税堵漏有多难？

二手交易避税为何屡禁不止？做低合同价顽疾如何根治？

　　据《北京晨报》报道国税总局日前发文，要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。记者发现，尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。二手交易避税为何屡禁不止？做低合同价顽疾如何根治？记者就此展开调查采访。

　　业内爆料

　　多数交易采用“黑白合同”

　　“尽管国家明令禁止，但目前大多数二手商品房买卖仍然通过做低合同价的方法避税。”一位房产经纪从业人士告诉记者。

　　做低合同价，是二手房交易双方签订“黑白合同”，以低于实际成交价的房款总额报税，达到避税目的。其中“白合同”是正式的买卖合同，但是双方签订的房款总额低于实际成交价。“黑合同”则是私下协议，目的是补上差价。根据现行规定，二手房交易价格设有“最低计税价”，而“白合同”上显示的房款总价一般也都按此操作。

　　例如，一套单价11000元/平方米、面积100平方米、总售价为110万元的五年龄商品房，在进行房屋交易时需要交纳15000元的契税。假设按其所在区域和房源情况，其二手交易最低计税价为6000元/平方米，据此计算纳税合同中总售价只有60万元，所交的契税也仅有9000元。通过做低合同价，就可以“省”下6000元的契税。如果是不满两年的次新房或是非普通住宅，“省”下的税款则更可观。

　　“做低合同价已经不是什么秘密，为了留住客户促进成交，几乎所有的中介公司都会主动向客户提供这项‘服务’。”一位业内人士告诉记者。

　　记者在调查中发现，尽管采用“黑白合同”避税对于交易双方乃至中介都有暗藏的风险，但可观的避税空间还是令他们对做低合同价乐此不疲。

　　专家支招

　　三大环节设障方能堵漏

　　事实上，早在此次国税总局发文要严查做低合同价之前，税务部门已多次明令禁止这种行为,但没能收到理想的效果。2006年，我市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，要求对于成交价格低于二手房交易最低指导价格且无正当理由的，须按最低计税价格征收税款。

　　“设置最低计税价，可以说是堵漏的第一道关口。”中原地产三级市场部分析人士认为，最低计税指导价格的出台在一定程度上对避税行为有遏制作用。但是，目前的指导价格偏低，且调整的周期太长。在区别普宅与非普宅、商品房与非商品房以及覆盖郊区市场方面也亟待细化。

　　另外，亚豪机构市场总监郭毅说，“在监察方面，除非是成交价与最低计税价持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要双方统一口径，很难被发现。而且每年十万套的成交量查起来也很难。因此，仅通过最低计税价来约束尚显不足。”

　　业界律师认为，相比最低计税价，更有效的办法是加大对银行放贷环节的监管，严格执行二手房贷的放贷成数。如此，做低合同价便无法获得足够的贷款，以此制约消费者。“当然，更重要的一点，不能通过自我约束代替严格周密的法规监管。只有逐步建立完善的个人资产信用体系，让涉及税收的个人交易行为处于执法部门的监控之下，才能真正堵漏二手交易避税。” （杨舒萌）

　　■他山之石

　　国外二手房交易的税收监管

　　美国二手房交易需缴纳的税种主要有交易税、遗产赠与税和所得税。交易税税率约为2％。遗产赠与税只对价值超过60万美元的遗产或在每次赠与价值超过100万美元时征收。所得税实行超额累进税率，税率在15％到39．9％之间。对于短期炒作，即拥有产权未满一年就买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33％。拥有产权超过一年的房屋即长期投资，卖房时须缴付20％左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府有相应的监管法规，要求房地产代理过户公司必须在过户时强制扣缴，否则会受到严惩。同时，因为大笔支出要求必须通过银行转账，买方卖方的真实交易情况易于监控，漏税的可能性极低。