房地产未有效调整加大泡沫堆积

　　当前，国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而走入了更深的房地产泡沫陷阱。当占国内房地产市场绝对比例的东部地区房价快速上涨，这种房价在短期内上涨过快就不能仅仅视为是局部性的而是全局性的，势必会导致中国的房地产市场过热，势必也会逐渐吹大房地产泡沫。

　　当前中国房地产市场之所以会产生全局性过热以及逐渐吹大房地产泡沫，究其原因，房价上涨实际上是炒房者利用了银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”进行投机炒作的结果之一。所以，我们要高度关注中国住房按揭贷款的潜在风险，要有效约束支撑中国房地产市场运行的信贷扩张方式――信贷的无限扩张，以此来防范 “中国版”次贷危机的发生。

　　⊙易宪容

　　眼下，国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而走入了更深的房地产泡沫陷阱。

　　根据发改委和统计局的最新调查显示，7月份全国70个大中城市的房价依然在上涨。确实，自今年以来，国内房价特别是东部地区城市的房价呈快速上涨趋势，如北京、深圳、上海和广州等一线城市房价都在快速飙升，土地价格也随之上涨，导致了房地产泡沫的快速泛起。

　　那么，这一情况是否会引起新一轮房地产过热？最终是否会引发“中国版”的次贷危机呢？

　　有人认为，今年以来国内房价的快速飙升，仅限于一线城市，如果说有房地产过热，那也是局部过热。更有人认为，鉴于中国还没有对住房抵押贷款证券化，即没有“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会在中国发生。

　　果真如此吗？非也。

　　在笔者看来，目前中国的房地产过热不是局面性的而是全局性的，房地产泡沫正在被逐渐吹大。我们可以从以下几个方面来观察。

　　第一，今年的住房销售已超过被认为房地产泡沫巨大的2007年。从商品房销售情况，1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%。也就是说，经历了2008年住房销售迅速下降的调整后，全国房地产住房销售从今年3月份又开始快速增长，住房销售面积和住房销售金额分别高于2007年同期水平（2007年1-6月份分别为27904万平方米和10642亿元）的22%和49%。

　　第二，今年以来国内房价上涨的地区主要集中在东部地区。今年以来，国内房地产市场的发展很不平衡，主要表现为是今年国内一、二线城市（特别是北京、深圳、广州、上海等四大城市）的住房销售在快速增长。比如，今年1-5月份东部地区的住房销售面积为13605万平方米，中西部地区仅为11039万平方米，两者占比分别为55%和45%；住房销售总额东部和中西部地区分别为8057亿元和3331亿元，两者占比分别为71%和29%。

　　至于全国三、四线城市，房价不仅没有上涨，反而下跌的趋势仍没有改变。但是，在北京、上海、江苏、浙江、广东等地房价却呈现快速飙升趋势。这几个地区的住房销售面积为8525万平方米，占比为约35%，但住房销售金额为5986亿元，占比为53%。可见，房价上涨的问题主要出在东部地区，特别是四大一线城市及东部二线城市。

　　第三，住房销售由消费为主导转向投资为主导。从今年5、6月份开始，这些东部地区的城市住房销售发生了根本性变化，投资导向占据主导地位。例如，在深圳和北京两地，本地居民、外地居民、国外居民、拆迁户及投资者等纷纷进入市场，成为市场主要的买家或炒作者，在短期内推高了当地房价。

　　当占国内房地产市场绝对比例的东部地区房价快速上涨，特别是会将这一涨势向中西部地区蔓延时，这种房价的上涨过快就不能仅仅视为是局部性的，鉴于东部地区的销售面积与销售金额所占比重很高，这种房价上涨过快的市场影响是全局性的。

　　部分东部地区房价在短期内快速飙升，势必会逐渐吹大中国的房地产泡沫。

　　现在，让我们再来谈第二个问题，当前中国房地产市场之所以会产生全局性过热以及房地产泡沫正被逐渐吹大，究其原因，房价的上涨（如今年5-6月份一线城市房价的上涨趋势）主要是炒房者利用银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”的结果，这预示了“中国版”的次贷危机是会发生的。

　　为什么这么说呢？根据笔者的研究，上个世纪80年代发生的金融危机都与房地产泡沫有关，如美国、日本、我国的香港和台湾地区。当时，这些国家和地区并不存在按揭贷款证券化或个人按揭贷款的“零首付”，但依然房地产泡沫会产生、吹大与破灭。

　　这说明，按揭贷款证券化或“零首付”只是导致房地产泡沫的一种方式。在笔者看来，导致房地产泡沫的根本原因或核心是信贷的无限扩张。当大量的信贷资金源源不断地涌入房地产市场时，这种信贷资金的无限扩张，必然会导致房地产市场过热和房地产泡沫。

　　其实，支撑中国房地产市场运行的信贷扩张方式――信贷的无限扩张所面临的潜在风险是相当大的，甚至与美国的次贷危机相比是“有过之而无不及”。

　　在美国，仅仅具有次级信用的借款人进入房地产市场是导致次贷危机的原因之一，但这部分借款人仅占美国按揭贷款人数的24%。其中，次级信用的借款人又可分为ABCD四个等级，问题往往是出在C、D级（即首付比例低的人）上。相比之下，中国所有的房贷借款人并没有这样的评级与区分。

　　另外，美国的按揭贷款利率是差异化的，银行针对不同的借款人会采取不同的风险定价，如次级信用的人借款利率要比优级信用的借款人要高一些。但是，中国住房按揭贷款人的市场准入门槛很低，进入者十分便利，按揭贷款利率低且没有差异化，导致风险偏好越高的人就更愿意进入房地产按揭市场。

　　所以，中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已。考虑到眼下中国大部分地区的房价仍在上涨，而房价上涨又是投机炒作的结果之一，我们更要高度关注住房按揭贷款的潜在风险，否则住房按揭贷款的风险就会越聚越大，难说“中国版”的次贷危机不会发生。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）