深圳投资客或弃“宅”从“商”

　　尽管就全国而言，相对于住宅市场的火爆，商业地产仍然冷清，但深圳写字楼市场升温明显，上半年总成交面积20.76万平方米，同比增长89.94%，超过了2008年全年总成交面积，同时，写字楼租金出现回暖，空置率明显下降。

　　写字楼售价追涨

　　深圳市国土资源和房产管理局信息显示，6月份深圳写字楼成交量为7.31万平方米，环比５月增加了28.47％，刷新历史单月最高记录。此前的最高月度销售量之最是2006年7月创造的72500平方米。高档写字楼尤其受到市场青睐，卓越世纪中心、绿景ＮＥＯ企业大道、天利中央广场二期、国际西岸商务大厦等高档物业成为成交主体，而中低档写字楼和二手市场较为冷清。

　　随着住宅价格飙升，写字楼价格也逐渐上扬。美联物业统计显示，上半年深圳市写字楼成交均价为22222元/平方米，同比增长5.53%，其中部分物业售价相比2008年底涨幅普遍在10%-15%之间。涨幅最明显的卓越世纪中心5月开盘为30000元／平方米，6月份上升至32000元／平方米，7月份已经涨到36000元／平方米。

　　“不少项目因去年市场低迷而捂盘，今年随楼市上涨而入市，特别是‘粤十五条’出台彻底激活了深圳楼市，写字楼的新增上市随即在二季度明显增多。”中原地产深港研究中心分析，深圳中心区、中心西区和宝安中心区等核心商务区域新盘的热销，带动了成交量的大幅上扬。随着住宅市场持续高位运行，写字楼市场也紧紧跟随，由于住宅售价反弹过快，投资者重新把眼光投向商用物业市场。另外，深圳市综合配套改革总体方案出台，令写字楼市场长线看多，投资持续活跃。

　　然而，商铺的成交量和供应量却同比下降明显。数据显示，上半年深圳的商铺总成交面积7.43万平方米，比去年同期下降37 .77%。分析人士称，供应量减少直接影响到商铺成交，上半年深圳的商铺批售面积为16.97万平方米，同比下跌33%。

　　与写字楼售价走势相似，上半年商铺的成交均价也出现普涨，成交均价19309元/平方米，同比增长了72.54%，比2008年下半年上涨了13.59%。业内人士分析，一是结构性增长，上半年约六成的商铺成交量都是在关内，拉高成交均价；二是住宅的涨价热销刺激了很多社区型商铺提价，涨幅普遍在5%-15%之间。

　　投资客或继续涌入

　　深圳的写字楼市场多年一直未有起色，价格洼地效应及住宅市场风险增大，令不少投资客开始寻找写字楼投资机会。中原地产研究员周庆亮认为，同区域的写字楼价格显然与2007年高峰值相去甚远，即便中心区域差价也大于25%，涨幅也远小于住宅市场。

　　“按照国际惯例，写字楼是住宅价格的1.5到4倍，而深圳的写字楼价格基本和高端住宅价格持平甚至更低，但写字楼的租金却是住宅的2～4倍，投资客开始转向写字楼。”财富集团副总徐建兰表示。

　　戴德梁行统计显示，深圳写字楼租赁市场较第一季度明显活跃，甲级写字楼物业的空置率从上季度的11.4%下降到10.4%。其中，福田区和南山区的空置率有所下降，而罗湖区则持续有企业迁出，空置率从上季度的7.3%上升到9.4%。

　　“目前福田区CBD荣超中心入住率已经超过70%，嘉里建设广场的入住率也超过了80%。”戴德梁行商业地产部分析人士称，深圳各主要商务区入住率较高，不仅得益于内资企业的活跃，租金降至合理水平也是另外一个重要因素。

　　据了解，6月深圳写字楼的租金平均为102.17元／平方米，环比涨6.12％，同比下跌18.89％。从今年2月份开始，写字楼平均租金已实现近5个月持续回升，同期投资回报率达到5.4％，这一比率是自2008年8月见顶回落9个月后的首次回升。而租金回报向来是投资客出手的重要衡量标准。

　　深圳社科院城市研究中心主任高海燕提出，深圳服务行业处于加速成长阶段，创业板即将推出吸引金融机构进驻，都构成长期投资价值所在，深圳商业物业与住宅价差不明显状况将会改变。

　　然而，戴德梁行也指出，虽然国内经济形势出现回暖的迹象，但外资企业仍然对成本控制十分谨慎，新增需求仍然十分有限，短期内租赁需求难有大的改善。（万晶）