谁是房地产市场高房价背后的推手？

谁是高房价背后的推手？

　　编者按：

　　今年上半年以来，我国房地产市场的走势出乎所有人的预料。3月份之前还延续着去年年底的疲软态势，而3月份之后则出现了戏剧性的变化。北京、上海、广州、深圳、武汉等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长，房价持续上升。

　　国家发改委、国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0．2％，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长，环比上涨0．8％，涨幅比上月扩大0．2个百分点。这是2009年房屋销售价格连续第四个月出现环比上涨，从3月至6月，环比分别上涨0．2％、0．4％、0．6％和0．8％。全国各地区房价出现“普涨”格局，差别只是涨幅不同。

　　那么，在房价回调还不到一年半的时间里，在国际金融危机冲击波尚未平息之时，在国内经济各项运行指标尚不稳定的情况下，究竟是什么原因助推了房价如此高涨？请看本报驻十省市记者发回的报道。

　　上海：多样化购房带动复苏行情

　　作者：【记者李刚上海报道】

　　日前，上海楼市今年7月份的相关数据浮出水面：由于受到打击捂盘政策的影响，7月商品住宅新增供应中，3万平方米以上的楼盘数量明显增多了。但因为受到价格上涨的影响，成交量当月首次出现今年以来的下跌。

　　据披露，7月上海市商品住宅供应面积为127万平方米，相比6月减少了5．22％，供应量已连续5个月处于120万平方米上下浮动。7月全市商品住宅成交面积为194万平方米，相比上月减少了5．37％，成交量从今年开始持续了6个月的上涨后，首次出现了下跌。

　　据记者从沪上部分房产公司了解到，今年起尤其是4月份以来，上海新楼盘堪称“涨”声不断。如宝山区沪太路某广告密度甚烈的新楼盘，每套99平方米的两室两厅“一手房”已从4月初的均价106万元左右上涨到8月初的120余万元。但成交量不如前几个月。

　　此外，根据官方数据显示，今年7月上海别墅成交量达到1699栋42．7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋。面积在160－280平方米的别墅成交量占到了别墅总成交量的7成之多，多为外郊环区域的叠加、联体别墅，总价200万元－400万元／栋。

　　记者日前还从上海二手房指数办公室获悉，今年6月，上海二手房价格指数为2398点，创历史新高，较5月上升28点，环比涨幅1．18％。

　　据了解，上海二手房市场延续火爆态势，从年初的“小阳春”转变为持续走热，指数同比上涨11点，较上年高点微涨2点。上海二手房指数办公室认为，本轮多样化的购房需求所带动的上海二手房市场复苏行情，市场热点持续有效转换，由低端市场启动到中端改善型市场跟进，至高端市场复苏，从而进一步推动市场向上发展。

　　今年6月，上海二手房价格指数2398点，创出历史新高。主要是受到二手房整体市场连续几个月的拉升作用，尤其是高档房交易。

　　值得注意的是，指数创新高并不代表此轮反弹幅度创下新高。与2007年的快速拉升上涨相比，目前维持稳定上升格局，从今年2月至6月，每月涨幅低于上年同期。根据上海二手房指数办公室统计，今年上半年，该市二手房价格指数整体涨幅约4．38％。

　　在今年上半年这波行情中，上海市中心物业的拉动作用明显。市中心区受到改善型和投资型购房者的持续关注，在一手房销售情况良好且成交价格快速攀升的带动下，周边二手房价格也开始出现上涨。

　　高端二手物业市场的复苏受到实际需求的支持，成为近期领涨主力。中心城区中，5个市中心区6月平均涨幅为1．84％，环比回升32．1％。涨幅居前的仍为黄浦区，上涨2．46％，其次为静安区2．28％，卢湾区1．97％，长宁区1．53％，徐汇区0．97％。

　　涨幅超过2％的板块共有14个，较上月增加2个，6月平均涨幅达2．69％。其中，涨幅最大的仍为老城区板块，为4．39％，该板块内旧城改造所带动的刚性需求旺盛，总价在100万元－150万元的二手房受到市场追捧，价格快速上升，该板块年初至今的涨幅达16．4％。

　　涨幅居前的板块均集中于中心区域，如长寿路板块涨幅为3．01％，该板块邻近商业中心，属成熟热门板块，得到众多购房者的青睐，因此价格连续上涨。

　　传统中心板块淮海路、曹家渡和南京西路等，均有不俗表现，涨幅分别为2．96％、2．99％和2．62％。

　　下跌的板块为真北、桃浦、植物园和四平路，跌幅分别为0．48％、0．28％、0．39％和0．45％。根据上海二手房指数办公室分析，这部分区域的主要供给房源以老工房为主，目前低端需求在近期价格持续上扬中受到一定的抑制，购买能力受限，因此价格出现小幅度调整。值得注意的是，随着今年这一波强劲的反弹势头，不少板块物业相继创下自己的历史新高，对刚性需求带来挤压影响。上海二手房指数办公室分析到，随着房价继续攀高，部分刚性需求可能从入市转为观望，继而暂退市场。

　　有业内人士告诉记者：如今的上海楼市，也许只能用“扑朔迷离”形容。

　　青岛：环境宽松促房价高涨

　　作者：【记者路敦海实习生王金花青岛报道】

　　2009年上半年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。日前，青岛公布了青岛房地产发展情况：上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18．5％熏全市商品房销售408．9万平方米，增长17．6％，实现销售额229．9亿元，增长32．8％，青岛市房地产市场开始整体回暖。

　　记者从青岛市房地产交易中心公布的分析数据了解到，今年3月份青岛新建商品房成交5271套，4月份成交量为6403套，5月份成交量为7555套，6月份成交量为9144套，7月份的销量达9346套，如果从这些节节攀升的新房销售统计数字来看，青岛房地产市场不仅仅是回暖那么简单了。

　　和新房销售一路走高一样，青岛的二手房市场同样让紧锁在房地产中介心中的阴霾一扫而光。记者走访了几家房地产中介，在采访的短短十几分钟里，几个中介的负责人都有接到消费者的咨询、安排看房的电话。资深房产评论人龙江认为，2009年青岛楼市之热既得益于2007到2008年正常的市场回暖，最重要的还是中国人特殊的“购房情结”，城市化的改造过程中衍生出的置换房需求、结婚、养老等刚性需求在2008年只是被推迟了购房的速度，但是没有被推迟愿望。

　　走出低谷并快速反攻的不仅仅是成交量。从市场来看，目前，几乎所有的房地产在售项目价格都有幅度不一的增长，最低的每平方米增长50元、100元不等，而最高的则达到每平方米增长1000元，更多的则是项目取消了原来推出的系列优惠政策。而根据青岛市交易中心公布的相关数据显示，今年1－6月份，青岛市内四区商品住房平均价格同比上涨11．43％。

　　房地产市场此轮行情的复苏，还表现在土地市场上。开发商的拿地热情重新高涨，从今年上半年土地市场来看，随着交易市场的持续红火，土地市场开始升温。7月24日，在青岛市储备国有建设用地使用权揭牌暨现场竞价会上，3幅挂牌出让的储备地块，在有配建保障性住房的前提下，出现了激烈的竞拍局面。而位于宁夏路与镇江支路交界处的一号地块，土地面积6432．8平方米，规划建筑面积为9006平方米，挂牌起始价4185元／平方米的地块，最终以楼面地价8350元／平方米成交，溢价率约99．5％，成为了截至目前青岛市的新地王。

　　根据2008年年初发布的《青岛市住房保障发展规划（2008－2010年）》显示，3年内青岛市将分别建设9000套廉租住房、15000套经济适用住房。这些政策性住房的投入使用，无疑对带动房地产市场人气和平抑房价方面将起到积极的作用。

　　福州：刚性需求得到释放

　　作者：【记者俞凤琼福州报道】

　　自今春楼市回暖以来，福建房地产市场的形势逐渐好转，表现在：销售业绩屡创新高，空置率持续下降，房价节节攀升，土地拍卖一浪高过一浪。面对这样的行情，开发商和消费者各有忧虑，他们期待楼市真正平稳发展。专家称，福建楼市泡沫较少，有望“稳健前进”。

　　部分地区超历史最高点

　　“福州楼市不仅连续6个月保持价量齐涨，而且7月份的房价更是创下年内新高，部分地区楼价已超2007年最高点。”记者日前获悉，7月份，福州市区内一手房签约5439套，比6月份多出87套，环比上涨1．6％；相比去年7月份1326套的交易量，同比上涨了310％。此外，上月楼市均价攀升到8192元／平方米，年内首次突破8000元。楼市的好转带动了土地市场的火热，去年几块无人问津的大面积土地，前不久也纷纷以高出起拍价被开发商竟相抢拍。

　　在龙岩，该市房地产同业商会秘书长林镇江告诉记者，上半年市区商品房（商住两用）销售面积113．21万平方米，同比增长161．3％；住宅房（纯住宅）销售面积87．25万平方米，同比增长164％。7月份，全市商品房均价5400元／平方米，住宅房均价4800元／平方米。尽管价格走高，但销售依然火爆，至6月底，商品房空置率和住宅房空置率双双下降。在上月底的土地拍卖会上，一块4．1亩的地皮更是拍出了766万元／亩的高价，在龙岩楼市甚为罕见。

　　在以农业著称的漳州，全市商品住宅均价也达到了3188元／平方米，同比增长8．28％；市区商品住宅均价3689元／平方米，同比增长10．68％。1至6月份，全市新建商品房完成销售面积67．08万平方米，达到了去年全年销售量的74％左右。

　　谈及楼市回暖原因，福州房产专家刘福泉认为，首先是利好政策刺激，压抑的刚性需求得到释放；其次，宽松的房贷政策降低了购房门槛；第三，老百姓对通货膨胀加速的预期促使其更愿购买固定资产；第四，面对众多理财渠道，消费者更倾向于风险较低的房产投资。

　　开发商和消费者各有忧虑

　　面对楼市的大起大落，开发商和消费者都表现出了担忧。“楼市如此大的落差是一种偶然与必然，必然的是它符合了市场发展的规律，偶然的是这次大起大落夹杂了百年一遇的全球性金融危机等一系列特殊事件。”三木集团品牌发展部部长吴少华认为，今年楼市这种巨大反差的情况是不正常下的正常。不正常的是这次回升得太快，多数项目在上半年的销售额都超过了5个亿，同时上半年的土地成交量也超过了去年同期。他同时表示，成交持续回升是正常现象，消费者买涨不买跌，投资和改善型置业者的跟进，是成交持续上升的主要因素。

　　对消费者来说，他们最担心的就是“何时出手”。7日下午，记者接连走访了几个楼盘的售楼部，当问及对楼市走势的看法时，多数看房者一致表示，这样的行情让他们无所适从。“真不知道什么时候购买合适。”一刘姓先生无奈地告诉记者，今年5月起，他就连续看了十几个楼盘，但到现在仍没出手，“均价都突破8000元／平方米了，这样的价格已经很高了，不知下一步是涨还是跌，心里没底。只有楼市平稳发展，消费者才不会犹豫不决。”

　　楼市短期内仍将保持稳定

　　在楼市不断走高的背景下，上个月，银监会重申了二套房房贷政策，住建部、国务院也高度重视房市走向，多次组织座谈会，了解全国楼市情况。未来走向何方？

　　对此，多数受访的开发商表示，目前楼市的价格并非由开发商而定，而是由消费者和市场而定。“消费者的需要，决定了市场的价格走向，市场供求关系相互影响，一旦价格过高，必然产生产品在总价段上的供应断档，引发消费者观望。同时消费者的恐慌心理也将致使大量置业者退场，进而导致价格的大幅下降。”

　　他们认为，未来福建楼市的价格不会大幅下降。“大环境的整体影响对楼市走向至关重要，福建目前正加快海西建设，今后到福建投资就业的人将越来越多，这对福建楼市的发展将是一个难得的契机。以福州为例，今年上半年楼市供求比例为1∶3．29。1－6月份，3月份供应量最大，达26．75万平方米，其他月份的供应量均低于16万平方米。需求的快速释放以及供应的不足，将给房价带来上升的空间。”

　　西安：政策扶持效果显现

　　作者：【记者边峰西安报道】

　　就在各方激辩楼市是否真正回暖的话音未散之时，上半年的西安楼市已经交出了一份令业界欣喜的答卷：商品房销售量达493．02万平方米，较上年同比增长55．24％，超过2007年楼市销售历史最高水平。业内人士预测，下半年西安房价仍将以稳中有升的态势发展。

　　从低迷到火热，从沉寂到热销，仅仅半年时间，西安楼市便开始了令人瞠目的逆转。

　　西安市房产信息中心主任李朝东说，从2007年下半年西安房价升至历史高位开始，至2008年楼市持续一年的观望调整，再到今年上半年的量升价稳、重新焕发活力，可以感受到西安楼市处于比较稳健的市场环境。

　　数据显示，截至今年上半年，西安全市土地成交4077亩，较上年同比增长28．38％，市场新增预售商品房面积同比增长29．86％。

　　在去年下半年各项楼市激活政策带动以及地产企业应对措施的共同作用下，2008年以来持币待购的状态得以有效缓解，今年上半年商品房销售量为493．02万平方米，较上年同比增长55．24％，其中住宅市场销售面积为444．32万平方米，较上年同比上涨58．86％，整体上半年销售量已超过2007年西安楼市销售历史最高水平。从价格上看，西安城六区商品房成交均价达到4608元／平方米，较上年同期相比涨幅为5．69％。

　　分析人士认为，西安整体的收入水平和趋于保守的消费观决定了西安楼市的投资需求并不多，大部分买房人仍是刚性需求，出手买房只是早晚的问题。促成今年西安房地产市场持续回暖主要有两方面动力：一是去年一度低迷的楼市积压了一年的刚性购房需求在今年上半年开始集中释放；二是各项扶持政策效果显现。去年以来西安市政府针对地产市场及时推出的各项优惠扶持措施，有效推动了市场的回暖。而上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形式，国家也出台了不少扶持政策，同时相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了楼市的火爆。

　　前不久，西安房地产信息网数据研究中心在对2009年上半年西安房地产市场运行走势调研后，发布了《2009年上半年度西安房地产市场发展及下半年预警报告》。

　　报告预测，2009年下半年，西安商品房市场将迎来新一轮开发热，开发量将赶超2007年；西安楼市成交回暖或成定论，但能否持续走高仍存在变数：面对楼市成交量上升，政策是否会有所转向；面对市场行业开始转好，开发商是否会过度提价；根据前述预测，新一轮开发热有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，这样一来，供需双方将会再次陷入僵持之中，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再次显现，这也构成了第三个影响变数。

　　天津：买涨心理将市场推向活跃

　　作者：【记者高鹏见习记者高世阳天津报道】

　　“天津房价明年涨到2万元／平方米？那是成本！4万元起，你别嫌贵，还不打折！你要研究房奴们的心理，舍得贷款20万元的就不在乎贷它40万元……”在听到某地产副总胡永明的“天津房价明年可能会涨到每平方米2万元左右”的惊人预测后，人们的第一反应已经不再是直面驳斥，而这段《大腕》式的疯狂逻辑也的确叫人哭笑不得。

　　今年入春以来，天津房价随着天气的渐暖以“百米冲刺”的速度“袭击”着购房者的“心”，甚至一些购房者因为一时犹豫而损失数万，飙升的房价犹如脱缰的野马。究竟是什么引发天津房价突然蹿升？楼市究竟有没有泡沫？假使有泡沫那“泡破”几时？如此一系列问题在这个“来不及思考的房价疯狂时代”几乎成为所有人心中的谜团。

　　供不应求：售罄楼盘空置几多？

　　中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰曾表示：“最近房价的增长，与天津房地产市场一年多来供给不足有关，这段时间一些开发商对形势的判断比较悲观，土地开发面积和购置面积一直处于负增长，房地产投资以及施工面积两个指标增长率下滑也比较快。在市场基本面转好及利好政策的拉动下，上半年天津房地产市场需求增长迅猛，甚至达到了历史高点，供求矛盾就产生了，造成价格上涨。”

　　其实，购房者本身也能感受到，天津楼市的火爆，并没有像北京、上海等地出现捂盘情况，基本上是“敞开供应”，目前在售的项目也没有发现信息不公开的现象。只是，从2008年初至今，天津新开工的楼盘屈指可数，老百姓可买的楼盘又很少，楼价上涨似乎的确是由于供给严重不足造成的。那我们不禁要问：“多少是多？”

　　记者随机走访一些售罄楼盘发现这些楼盘的入住率其实并不高，一些入住业主表示，入住后才慢慢发现自己的“邻居”大都是投资性购房，有的用来出租等待更高价格，有的已经在二手房市场上架。记者在这些楼盘附近二手房中介公司了解到，一些售空不久的楼盘果然已经活跃在二手房市场，价格也要比新房贵上许多，甚至还有楼市“黄牛”向记者兜售自己的新房。

　　对此，一位地产业内人士向记者介绍，今年3月以来，由于拆迁、结婚高峰等刚性需求所引发的交易活跃的局面，吸引了改善型需求者和投资者入市，原因很简单，“买涨”心理和通胀预期下基于资产保值增值的考虑。而他们的入市，也将市场更快地推向活跃。市场的走向导致了需求结构的转变，在5月份中心城区均价冲破万元以后，最初的刚性需求得到抑制，转而走向观望。而多次置业者和投资者比例的不断增加，使房价一直攀升。不难看出，所谓的“供不应求”似乎并不单纯，投资者的“加盟”埋下的或将是一颗随时爆炸的暗雷。

　　刚性需求：希望照顾“情绪”

　　7月的天津楼市再次传来捷报。据中原地产（天津）投资顾问部对市房管局的统计数据表示，7月份天津市内六区新建商品住宅成交价格创历史新高，达到1．1512万元／平方米，各区成交价格均有不同幅度的上涨。从全市范围来看，7月共成交新建商品住宅134．4万平方米，环比上涨了16％；成交均价继续上升，达到7713元／平方米，环比上涨了6．9％。

　　这个消息虽然让有楼的“大腕儿”们喜上眉梢，也令“刚需们”苦不堪言。一位被迫放弃购房的孙先生对记者说：“如果有像我这样即将结婚的人放弃购房，还对你说是想观望，那纯粹是好面子，在中国，如果有钱谁结婚不买房？问题是现在的房价涨得太离谱，工资不见上涨反而随时面临失业，根本就买不起房。现在就指望政府能够照顾一下工薪阶层的情绪，能够尽快想办法让普通的老百姓也能有房住。”

　　同样放弃购房的小陈无奈地说，春节期间，他和女朋友看中了阳光星期八楼盘。当时房价才7000多元一平方米，但那时候房价“跳水说”盛行，又赶上过节，就犹豫了一下，没想不到半年，就升到8000元／平方米，还是二手次新房（赚过差价的房子）。这样高的房价，已经高于小陈的承受能力。