观察：经适房违规购买、出租引发制度存废争议

　　主持人(董倩)：

　　欢迎收看《新闻1+1》。

　　经济适用房是政府给那些没钱的人准备的，是要让他们去住的，但是现在我们看到，越来越多的有钱人却盯上了这些有限的经济适用房，他们拿到了房子之后，当然不是去住，而是去租或者去售。面对这种现状，我们怎么才能让那些真正有需求的人住进去呢？先来看我们记者的调查。

　　(播放短片)

　　记者：

　　我听他们说经济适用房不可以出租啊。

　　郑州某房屋中介业务员：

　　谁说不能出租，我自己买的房子，我想干嘛干嘛，你管得着吗？

　　记者：

　　都属于经济适用房啊？

　　郑州某房屋中介业务员：

　　对，都是。

　　记者：

　　这个可以租，是吧？

　　郑州某房屋中介业务员：

　　你不要告诉别人，你们商量好就行了。

　　解说：

　　画面中这名房屋中介业务员正在向记者推销租赁郑州市一处经济适用房。早在2005年9月，郑州市政府就有明确规定，经济适用房不得出租，否则要处以一千元以上，三千元以下的罚款。然而，本月初记者前去采访时，却看到的是另一番景象，不仅可以违禁出租，甚至有中介向记者介绍购买经济适用房的方法。

　　郑州某房屋中介业务员：

　　5000块钱给你办过来，户口上给你办成(在郑州居住)五年以上，可以买经济适用房那种。

　　解说：

　　记者前去采访的经济适用房小区名叫“兰亭名苑”，一期是在2005年10月，也就是“禁租令”实施的第二个月开盘的，而在四年后，6月30日的《大河报》上曾经刊登了一篇“经适房禁租令几成空文”的报道，曝光了包括兰亭名苑小区在内的经济适用房存在着违规出租现象。

　　就在记者本周就此事采访相关主管部门时，郑州市经济适用房管理中心的工作人员对于这种现象给出了这样的回应。

　　郑州市经济适用房管理中心工作人员：

　　经济适用房出租没有明确的界定谁去管这个事儿，它这个事儿出了以后谁都说没责任，谁都有责任。

　　解说：

　　同样是在本周，有记者在采访北京9年前建立的经适房集中区天通苑和回龙观时，也看到了类似于郑州经济适用房的现象。

　　中介公司工作人员：

　　满五年后可以正式办个过户，夫妻过户。把您的名字变为他的名字，然后就可以转商了，然后再交个税。

　　记者：

　　交什么？

　　中介公司工作人员：

　　土地出让金。

　　解说：

　　然而与郑州的经济适用房违规出租方式不同的是，天通苑、回龙观的经适房则是在转卖，而买卖是通过自卖自买的方式实现的，而整个过程中房主只需要缴纳少量的费用。

　　中介公司工作人员：

　　有些这样的客户，经济适用房我不买，我就要商品房，你就给我找商品房，有这样的客户。

　　记者：

　　商品房还好卖。

　　中介公司工作人员：

　　对。

　　中介公司工作人员：

　　交10%的土地出让金，契税1.5%，加一块儿这个房子应该是5万多的税费。

　　主持人：

　　今天我们演播室请到的是特约观察员清华大学房地产研究所的副所长季如进先生。

　　首先季先生，您刚才看了这个短片里面有一句话，我们很值得分析，就是那位中介人员说，这是我自己买的房子，我想干嘛就干嘛，管得着吗？您怎么看待这句话，您觉得它有没有道理？

　　季如进(特邀观察员)：

　　这句话不是没道理的，经济适用住房是国家给予优惠，对于特定需要的人群给予的一种政策性的，保障性住房，因此这个房子不是说你想买，就是不叫商品房，直到现在没有一个说经济适用住房是完全产权的。因此，就算有限产权，那么还有一部分产权不是你的，因此你从物权法本身的角度，你不能说你有全部的处置权。

　　主持人：

　　您刚才说到一个概念，就是有限产权，正好我们也查了一下，就是这个经济适用房的购房人拥有有限的产权，什么叫“有限的产权”？

　　季如进：

　　应该说这是一个比较尴尬的词，因为在物权法对不动产房屋所有权的界定的时候，好像没有有限产权这个概念，但是为什么说有限产权，实际上我们通常把它理解成共有产权，就是说这个产权不是百分之百是你买经济适用住房的人，因为国家给了你土地、税费的优惠，因此这一部分的产权你还没有完全的得到。

　　主持人：

　　您刚才说到了“有限产权”，接下来就有一个完全产权，“完全产权”这个词出现了，当时还在建设部，2007年的，叫《经济适用房管理办法》，它说怎么能“有限产权”变成“完全产权”呢？就是买了五年了，你又补齐了这个差价，就是经济适用房和市场上的房子差价，然后政府可以有限回购，然后你就完全产权了。

　　季如进：

　　对，这就是物权法里的房屋所有。

　　主持人：

　　为什么我还不能买卖呢？

　　季如进：

　　你要到五年要补这个差价。

　　主持人：

　　你看，经济适用房是给谁盖的，我们再不妨回顾一下，要具有当地城镇户口，再有一个，就是低收入家庭的标准，再有一个无房或者住房面积困难的。现在有这么多出租的和售的，那就说明看来有需要的人没住进去。

　　季如进：

　　首先是需要的人或应该住的人由于建设的速度的问题，提供的量的问题，我们还有很多没有住进去，但是反过来我们说，有很多不应该享受经济适用住房的，通过种种办法，合法的不合法的，甚至是违法的，包括武汉的六连号，这样去得到了。

　　主持人：

　　一些有房的人，他们不去住，而去租，或者售，这种现象普遍不普遍？

　　季如进：

　　应该说具体的比例我不敢说，因为这个好像还没有权威性的调查，但是这种现象应该说是比较普遍的。

　　主持人：

　　我们接下来再回顾一下刚才在短片里面放的那段郑州市的经济适用房管理中心的工作人员说的话，当遇到这种局面的时候，有没有办法去管，我们再听一听他说的话。

　　郑州市经济适用房管理中心工作人员：

　　经济适用房出租没有明确的界定谁去管这个事儿，它这个事儿出了以后谁都说没责任，谁都有责任。

　　主持人：

　　我不知道您怎么看，他这是说的托词还是说他真的没办法？

　　季如进：

　　应该说他这句话有一定的道理，但不是全部有道理，如果说没有谁去管，七部委2007年的经济适用住房的管理办法里第五条明确规定，“县级以上人民政府建设行政和房地产管理部门负责经济适用住房的管理工作。”也就是说这个责任险给了政府的相关部门。为什么它还有一定道理呢？就是现在要想管好经济适用住房，包括廉租房等保障性住房，要有管理机构，要有管理人员，要有管理办法，尤其是处罚办法，这些东西现在还有所欠缺。第五条后面还有“国土、工商等各个部门要共同做好相关工作。”这个相关工作，各地细则上都比较少。所以刚才工作人员讲的，我说有一定道理，但是又没有道理，应该是怎么完善它，真正的管好经济适用住房是一个系统工程，我们现有的一些管理办法包括机构、人员可能都不足。

　　主持人：

　　有没有可借鉴的经验，比如说国外的一些地方，或者说一些地区，有没有？

　　季如进：

　　这些年应该说经济适用住房出发点、宗旨是不应该怀疑的，但是制度制订以后的各项细节的政策还有讨论的余地。就是我们把这个政策，就像一开始节目所说的，老百姓既要实用又要经济，要考虑，所以有的地方要创造一种模式。

　　主持人：

　　刚才您说管理人员说得又有道理又没道理，但是我们刚才短片里面又说到，反正你不告诉别人，咱们俩私下交易就行，虽然是不符合法律的。法律不允许，但是私下交易，我们又没法去管，这种现象要下去的话会是什么样？

　　季如进：

　　我说它没有道理，管理办法告诉了经济适用住房的管理应该由哪个部门来负责，这个部门要想办法去管好，缺管理办法细则我们制订细则，我们探讨，人员不够我们该打报告，该增加人员，完善机构，尤其是处罚办法。

　　主持人：

　　是因为缺人所以没法管吗？

　　季如进：

　　不能完全这样说，但是人也是一个因素，比方说香港地区，可能600多万人口，但是他们在管保障性住房的相关的公务员性质的人员八千到一万人。

　　主持人：

　　那就是600：1的数字。

　　季如进：

　　差不多，可能是他们庞大的公务员队伍之一，我们就算北京一共才多少人，所以这里面首先是管理办法的问题，细则，还有管理人员的问题。还有一个诚信的问题，社会的诚信要求每一个人去做，政府这么大的利好政策，因为经济适用住房的利益太大，所以导致了很多人削尖脑袋想去，包括一些政府工作人员，冒着违法的风险。

　　主持人：

　　现在我们面对的局面，就是它利益空间大，但是监管的人手又特别地少。

　　季如进：

　　办法也还有。

　　主持人：

　　有没有其他的监管方式？

　　季如进：

　　我觉得要从经济适用住房的政策的设计去探讨有没有新的路子，比如用共有产权的模式，能不能探讨。因为它利益是这样，一下子得到的利益马上可以兑现，一下子转卖就是兑现了，出租就是分期兑现，所以我们要想把政府本来是拿出了很大的财政，来支持低收入住房困难的家庭，我们只解决你住房困难，并不能让你得到更多的好处。

　　主持人：

　　刚才季先生说的是他的观点，接下来我们不妨再引进另外一位房地产专家的观点，他是来自清华大学的蔡继明先生。蔡先生一直有一个观点，他就是不主张进行经济适用住房的建设。

　　蔡先生，我们演播室刚才一直在探讨经济适用房租售会带来的问题，您觉得呢？

　　蔡继明(清华大学政治经济学研究中心主任)：

　　我觉得目前出现的一连串的这些问题，特别是经济适用房用于出租，根本上来说还是经济适用房的制度造成的。比方说，一部分人买了经济适用房，但是它本身并不是特别符合经济适用房的购买者的条件，所以它买了以后，根本就不住，马上转手就租出去了，这显然是制度在执行过程当中没有严把关口。

　　第二种，他买了经济适用房，但是在他后来的收入水平发生了变化，他也想把这个房子再租出去，另外再买房，你原有的制度就没有规定，在购买经济适用房未满五年的情况下，这个房子该怎么退出。

　　第三种，他可能把这个房子出租出去，然后他换另一个地方，用较低的价格来购买一个条件较差的房子，这是他本人虽然一次享受到了政府给他的优惠，但是他愿意自觉自愿地把自己的住房消费压到一个较低的水平，同时他用此得到的收入去满足其他方面的需要，这也是实物性的财政补贴的住房分配，它本身存在的弊端。

　　主持人：

　　蔡先生，您无非把它划分为两种情况，一种是合法的，一种是非法的，就是这种理由上。如果是不管它有实际需要，还是说就是为了牟利，这种情况又没有人去很好地监管，或者人手不够，它带来的后果会是什么，会对我们整个国家的经济适用房整个政策的推进会带来什么样的影响？

　　蔡继明：

　　当然这种制度本身在我看来它就不合理，由于存在着这些原因，就更加引起人们对这种制度的批评，也许政府原来的初衷是为了解决一部分中低收入居民的住房问题，由于出现了不正常的这些现象，会遭到社会上越来越多的人对这种制度的怀疑和批评。

　　主持人：

　　好的，谢谢蔡先生。

　　您怎么看刚才蔡先生的这种说法？

　　季如进：

　　蔡先生讲的那些问题我都同意，我刚才说，它制度宗旨和方向是对的，但是具体政策，包括准入，包括退出，包括监管，包括怎么取得多少产权，这个政策的设计应该探讨新的思路。

　　主持人：

　　您觉得这是一个过渡，但是过渡期多长有必要在实践中去考察。

　　季如进：

　　应该说否掉经济适用房我个人不太赞成，但是我们经济适用住房采取一些新的思路去改变它、完善它，尤其是完善它。因为未来，我个人觉得经济适用住房会超过廉租房或者商品房。

　　主持人：

　　经济适用房这种东西应该说是一个好的政策，政策的出发点非常好，它是为了满足那些低收入，或者需要的人，但是买不起的人的一种需求，但是这个政策从实施之日开始就充满了争议，我们不妨回顾一下。

　　(播放短片)

　　解说：

　　18年，这是我国经济适用房政策从开始实施到现在所走过的时间，经济适用房的发展又经历了怎样的历程呢？

　　早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》中提出，大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产产业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和起动市场消费，在这个时候，适时推出了经济适用房政策，用于解决中低收入家庭住房问题。从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择，无论开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　2005年6月，新华社记者对全国最大的经济适用房项目――北京回龙观进行了一番明察暗访。结果发现，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是以售经济适用房出现的近八成的出租率和高转售率。这篇报道引发了当年关于经济适用房“取消派”和“保留派”的一场大辩论，经济适用房都这么难买，越来越成为百姓的切身体会和感慨。

　　2006年8月，建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租赁型经适房将是未来发展方向，廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物性的住宅保障。

　　时间进入2009年，有城市推出首批经济适用房，让人没想到的是，上千套的房子竟然遭遇了因定价太高，而没有人买的尴尬情况。相关部门表示，定价偏高是因为建设时遇到了建材涨价等因素，但是房子不可能降价。而类似的情况在去年的其他城市就曾出现过，经济适用房公共产品属性和市场属性之间的矛盾所引发的经济适用房存废问题更加引人关注。

　　来自住房和城乡建设部数字显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米，48万套，完成投资468亿元，同时，面对近期武汉“六连号”事件，北京大量经济适用房违规出租等新闻，所引发的广泛关注，住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉认为，经济适用房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式，各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然具有重要意义。

　　主持人：

　　侯司长说了，未来一段时间，经济适用房还是解决城市低收入人群的一个有效的方式，但是它在说发展的同时，也没有回避问题，我们再来看一下，这是8月5日《人民日报》的新闻，侯司长还说了一句话：“经适房制度目前面临的关键问题是如何加强准入和监督管理。”但是我们也有一个问题，既然刚才我们看到的这些短片里面，以前这些是问题，将来怎么去加强监督，怎么去加强管理呢？

　　季如进：

　　我觉得这个从一开始经济适用房出现的时候，这个问题就存在，现在愈演愈烈，因此侯司长讲的这个是关键问题，但是就是要探讨怎么去做，所以我个人的意见，除了我们各方面，政府部门加强这一方面的研究以外，还要探讨一些新的思路。从这个意义上讲，我觉得还用原来的延续的一套，比如准入，我们有不同的门槛，加强审查，加强工事。大家要知道，这个的社会成本是相当大的，如果我们还是这样地堵，是不是还能采取一个，要符合条件又愿意购买的人有积极性，政府两个积极性一起统一起来。

　　主持人：

　　我们继续看，还是这个8月5日的新闻，我们从住建部得到的最新数字，今年上半年我们全国建了48万套新的经适房，完成投资468亿。现在有一个问题，最开始的时候，经适房和市场价的房子差别不大，但是现在地产价格越来越高，可是我们现在还要要求经适房保持在低收入人群能够接受的水平，里面的利润空间越来越大。那怎么能够去监督，并且能让他们不去牟利呢？

　　季如进：

　　对，这就是最关键的问题。如果我们还沿着现有的思路，这个房价如果再升高，经济适用房这个利润空间就越来越大，铤而走险的人就会越来越多，政府的监管力度要投入得更大，即便你设计再好，它总是会有漏洞。这个时候可能联手做套的人就会更多。

　　主持人：

　　接下来我们又要连线一下蔡继明先生了，因为我们知道蔡先生一直是不主张经济适用房继续建设下去的，但是蔡先生，刚才我们也举了很多数字，现在我们面对的就是一个经适房继续要建设下去，您觉得面对这么一个局面，您有没有想出来比较好的办法，让它真正能够让该受益的人受益？

　　蔡继明：

　　我觉得刚刚谈到的所有这些问题都表明，经济适用房既不是一个好的政策，也不是一个好的制度，我不同意城乡建设部的观点，因为这个制度从一开始执行到现在，自始至终都存在着这么多问题，而这些问题我们想一想，这十多年来都没有解决，我们怎么能够指望有什么保证在今后的经济适用房执行过程当中能够得到很好的解决呢？我想解决经济适用房存在的唯一办法就是要取消经济适用房，从现在开始就应该停止建设经济适用房，至于已经有的经济适用房，我觉得应该根据具体的情况，要考虑到具体购买经济适用房的个人利益，至于当初没有把好关，让一些人钻了空子，那是你当时没有把关的责任，那是政府的责任。有些人根据自己的实际情况，比如他要调整自己的住房，他要找到离自己的孩子上学或者家庭成员上班更接近的住房，他把原有的经济适用房出租或者转让，我觉得对于这些情况可以根据具体的情况进行处理，不要一刀切。

　　主持人：

　　蔡先生，我打断您一下，刚才您说您不同意，这是您的观点，但是如果有一种新的解决方式，比如经济适用房，刚才季先生在演播室也提议，能不能采取一些共有产权的模式，比如淮安就一直在推行这个模式，如果能用这种模式推行经济适用房的话，您同意吗？

　　蔡继明

　　我觉得只要是经济适用房，也就是动用了政府一定的财政，也就是说纳税人的钱，把这笔钱补到了少数人的身上，而在现有的这种管理体制下，又难免有一些腐败行为的发生，所以无论采取什么措施，经济适用房都很难达到解决住房保障，特别是中低收入住房的初衷，所以我个人认为，还是要取消经济适用房，加大廉租房的建设。

　　主持人：

　　时间的关系，非常感谢蔡先生。接下来您既然提到了“共有产权”，我们就不妨看看“共有产权”是一个什么东西。“地方政府出资，帮助低收入家庭购买经适房，并且与购房家庭共同享有经适房产权。”说得明白一点，淮安就采取这种共有产权的模式，7：3，家庭出7，政府出3，再有一种5：5，对半分。您觉得共有产权能不能解决这个问题？

　　季如进：

　　我觉得这是一个比较有意的尝试，淮安的实践给我们提出了一个新的思路，政府补贴的这一块给你显化，告诉大家政府给了你，我按普通商品房的话，应该是多少钱，政府拿多少，这样你拿的占到百分比多少，七成的话我可以理解成限价房，5：5我可以理解成经济适用住房，咱们两个产权说得很清楚，政府的五成或者三成产权，在你符合这些条件的时候，政府不取利，但是你应该不能出租，这个时候有一个共有产权，共有产权不同意你不能出租，这个和政府的政策，已经和法有关了。

　　主持人：

　　个人和政府产权，我7你3，将来可能面对的问题，或者说我把你的产权买了，或者我把我的产权卖给你了，这都没有盈利的空间。

　　季如进：

　　有，但是这个利比较小，在五年以内，你把政府买回去，按当时买房子的价，如果五年以后，不管是谁买谁的，政府买你的，按当时的价可以，你买政府的按当时的价，政府买你的可以按市场价，也给你盈利空间。

　　主持人：

　　这是七三分，咱们再看看五五分，一半一半，另外一个我们不大理解，个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%，这需要您给我们解释一下。

　　季如进：

　　因为淮安模式我还没有具体地看到您设计方案，但是总的思路，个人承担的相当于当地同期经适房的70%，如果我设想的话，你这个5是多少，它实际上让的利还是多了，我个人觉得政府一共给了多少优惠，这个价我全算进去，但是我给你多少。

　　主持人：

　　您最后用一句简短的话概括一下您的观点。

　　季如进：

　　对经济适用住房我觉得方向从一开始到现在，我个人是赞同的，但是它的具体的设计，我们要探讨，在目前的情况下如何解决已经暴露和现在存在的，包括蔡先生和侯司长说的，问题实际上是一个。

　　主持人：

　　争论是一直有的，我们希望对于经济适用房的这个争论能在不断的争论过程中有一个科学合理的解决结果。

　　声音：

　　“一些业主不顾经济适用房不满五年不能上市交易的规定，现在就通过中介转卖住房，导致部分经济适用房登记的房主并非是真正的房主。”

　　“其中有很多房子的主人已经换了一位又一位。”

　　“我自己买的房子，我想干什么就干什么。”

　　“谁去管这个事儿？这个事儿出的以后，谁都说没责任。”

　　“我觉得经济适用房从基本的层面上来看，已经背离了原来制度设计的初衷。”

　　“我想不能因为有人今天开了宝马，买了一套经济适用房，我们就取消经济适用房。”

　　“席卷全国的一个最大的空间腐败案现在正在借着经济适用房的名义在出现。”

　　“政策本身没有错，而且政策本身的初衷也没有错。”

　　“关键是让群众如何介入这个监督机制里面。”

　　“住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉认为，经济适用房仍是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。”