商业地产市场筑底蓄势

　　与住宅市场量价齐增的火爆景象不同，今年以来国内商业地产仍是一幅低迷景象。空置率居高不下、租金持续下滑，让商业地产体会到金融危机后的“萧条之痛”。不过，随着国内外经济形势好转，经济活动活跃也促使商业地产近期呈现出复苏迹象。

　　复苏迹象隐现

　　从2008年下半年开始，北京、上海、广州、深圳等主要城市的商业地产空置率开始明显上升，租金也跌至几年内的低点。

　　在北京写字楼集中的CBD地区，中国证券报记者发现多家写字楼租赁部生意都很萧条。而CBD地区平均接近140元每月每平米的租金价格，相对于去年的229.4元，降幅达到39%，几乎接近2006年底的132元水平。在广州，写字楼平均租金也跌回到4年前的水平。

　　这也可以从不少商业地产报告中得以验证。根据世邦魏理仕的报告，北京CBD地区空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京写字楼市场整体的空置率为21.8%。第一太平戴维斯的报告则披露，在上海，整体空置率在第二季度下降0.4个百分点至16.8%，部分项目再次推迟开工或交付时间。

　　租赁市场方面，上半年大城市写字楼市场普遍出现租金下滑的迹象。中原地产的报告显示，上半年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑12.56%、8.88%、7.56%。

　　不过，从最近几个月来看，商业地产也隐现出部分回暖迹象。2008年领跌的深圳写字楼市场率先复苏，连续4个月租金出现明显反弹。

　　中原地产认为，随着个人投资日益活跃，预计下半年深圳写字楼市场将延续上半年良好走势，租金持续上涨、空置率明显下降；上海、北京上半年写字楼市场表现仍显乏力，但上海市场表现相对较好，下半年上海写字楼市场有望先于北京结束调整。

　　从6月整体情况看，写字楼供销情况出现积极变化。北京等四大城市新增写字楼面积39.08万平方米，环比下降8.61%，同期写字楼销售面积48.52万平方米，环比增长21.63%。分析师认为，随着宏观经济现出企稳回升态势，经济活跃度增加，写字楼市场复苏基础逐渐形成。

　　另外，政策面暖风也有望助推商业地产复苏。据悉，保监会《保险资金投资不动产的细则》有望在10月1日前后正式出台,将允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，细则如能顺利实施,将扩大流入房地产市场尤其是写字楼市场的货币资本,拉动写字楼市场需求,促进写字楼市场的整体回暖。

　　成交开始活跃

　　与价格下降形成鲜明对比的是，写字楼成交表现得十分活跃。投资资本近期也开始青睐国内写字楼市场。位于黄浦区的悦达黄浦河滨广场被一地产投资基金整栋买走，总价约2.19亿元，单价为25987元/平方米。大型国有企业购写字楼作为办公自用的需求也有所增加，例如国家开发银行购买广州富力盈力大厦半栋写字楼自用，中信证券斥资10亿元购买深圳卓越时代广场二期写字楼项目作为办公楼。

　　“国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比短线投资的国外买家出价更高。另外，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的苗头已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示。

　　仲量联行研究报告指出，目前，中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产组合进行择弃。由于资产价格适中，且银行贷款带来了资本流动性的增长，国内投资者对于投资机会正显现出更多兴趣。

　　高端酒店业的投资热情也开始高涨。香港地产大亨鹰君集团主席罗嘉瑞日前表示，很看好中国内地高端酒店业。鹰君集团旗下的朗廷集团预计，在截至2012年的未来4年内，将在中国内地投资10亿美元，签订或经营15家品牌酒店。

　　不过，中房协副秘书长肖晓俭提醒，商业地产具有高风险、高回报的特点，目前，全国主要城市商业地产都出现过剩苗头。

　　此外，在经济尚未企稳背景下，过早投资商业地产也酝酿着风险。戴德梁行此前公布的全球商业地产报告指出，全球写字楼的投资回报率在2009年预计将下降20%，商业房地产市场要到2011年方能持稳。（卢铮）

　　部分地产公司2009年中报现金流一览

　　证券代码 证券简称 经营活动现金流量净额 去年同期 投资活动现金流量净额 去年同期 资产负债率

　　（万元） （万元）

　　０００００２ 万科Ａ ９８２１５８．４６ －１４８８８８．８７ １５７１０．８３ －２５６９５８．２０ ６６．４３％

　　６０００６７ 冠城大通 １５０９６１．２４ －６４７６７．３０ １８３２２．４６ ２３０．６０ ７７．１８％

　　００２２４４ 滨江集团 １４９９０５．３２ －１６８４４９．２２ －４９３．６０ １５１５０．６６ ７９．８９％

　　００２１３３ 广宇集团 ８７５５７．７６ －１３１０４８．８０ －１７１５．２０ －９６０１．７９ ７２．９１％

　　０００７１８ 苏宁环球 ４９８４０．５１ ２７２３８．９４ －７７０６．４１ －３９２．８６ ６９．２４％

　　０００５１１ 银基发展 １８７６５．８０ －８４６５．３８ －４．５４ －７５０．００ ３１．２７％

　　６００６１５ 丰华股份 ９３０９．５６ －２９０．４３ －９４．３１ －３４８．１７ ５４．６６％

　　０００５５８ 莱茵置业 ７７８０．９７ ３６．４９ －８７２．８９ ８．５３ ７６．５１％

　　６００６８７ 刚泰控股 ７５６３．３９ ６６７０．１７ ３４７３．７４ －１８．４８ ４３．７０％

　　０００６３８ 万方地产 ２９７７．２４ －２１４．３８ －１１０．２９ －１８８．７１ ８７．９５％

　　６００６３４ 海鸟发展 －２４１．３２ ５２５．２０ －１．８５ － １８．５５％

　　０００５１４ 渝开发 －８４８７．２４ －１８５２．１０ ４１２６．５３ １８０６．９６ ３５．３３％

　　００００４３ 中航地产 －１５７９２．９６ －３２４６９．１８ －１２６３４．０４ －５６８０．７７ ６５．４３％

　　制表/于萍