细数楼市 谁的需求很刚性

　　刚性需求・为了结婚

　　需求解读

　　据了解，2008年奥运年，省城结婚人数达到50366对，平均每天有138对新人牵手。进入后奥运时代的2009年也在继续结婚高峰，仅今春省城就有15000对新人走上红地毯。由于结婚新人增多，促使婚房这一刚性需求成为济南房地产市场上购买力的重要支撑。“其实婚房年年卖，只是没想到今年卖的这么火。”某项目营销总监如是说。

　　由于大多数年轻人尚不具备一步到位购买高档楼盘的实力，因此90平方米以下中小房型成为众多开发商角逐婚房市场的主要筹码。随着“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”政策的深入落实，中小户型的供应量较前几年大幅上升，已成为市场主流产品。

　　大部分年轻人在购房结婚后，并不急于生儿育女，甚至不乏一些“丁克族”，因此工作仍然是生活的重心。随着工作节奏的加快及竞争压力的加剧，不少年轻人在选择婚房时极其重视周边的交通。但也有一部分购房结婚的年轻人在购买婚房的时候，就已经开始考虑到未来子女的教育问题等，对项目的配套设施要求较高。因此开发商对婚房市场的争抢势必要做足功课，来满足置业者的需求。

　　释放出口

　　90平方米以下的两房成为置业者选择最多的户型。对新婚的年轻人来说，没有积蓄或者积蓄不多，经济压力不言而喻。大多数年轻人需要在家里人的支持下才能实现购房，而面积合理、设计灵活的小两房能获得较高的得房率和较舒适的居住感，因此是经济实力有限的适婚青年首次置业最实用的选择。

　　说到中小户型的两房，济南各个区域均有项目可以选择：东部有中海・紫御东郡、海信・慧园、海信・都市阳光、黄金・99、保利花园、腾骐・冠宸、蓝调国际、大地锐城；北部有香港国际、重汽・彩世界、金色阳光花园・御景园；西部有莱钢建设・凯旋新城、欣欣花园、实力・伴云居；南部有鲁能・领秀城、京鲁山庄等。置业者可选择的范围较广。

　　在选购时应根据自身条件，挑选适合自己的房子。暂且可以把婚房作为过渡性的房产，在经济实力允许的情况下再换房，切不可盲目。(本刊记者 姜素坤)

　　刚性需求・为了孩子的教育

　　需求解读

　　现如今，教育配套已逐渐成为广大市民择房的重要标准。对于普通家庭来说，孩子的教育问题应是重中之重，因此，不少购房者在买房时会首先考虑入住后孩子的教育问题。有些家长为了让孩子拥有更好的教育条件，甚至放弃原有舒适的居住环境，搬到名校旁居住。孩子是家庭的未来和希望，“一切为了孩子”已成为大多数家庭的生活目标，在名校旁安家，或者选择社区内教育配套齐全的楼盘已成为众多家长的购房标准。

　　无论楼市走势如何，拥有优秀教育资源的楼盘总是深受欢迎。据了解，邻近名校的楼盘拥有更高的关注率，且房价也较高。不仅是新房，邻近名校的二手房也深受欢迎，某些邻近名校的二手房甚至比新房的价格还高。从济南市场来看，在名校旁买房的市民大多是二次或三次置业者，他们一般已拥有较好的居住条件，但出于对名校的向往，为了孩子而选择与名校相邻的楼盘，特别是重点小学、重点高中附近的楼盘更是深受追捧。业内人士指出，虽然楼盘靠近名校，但由于收费方式、招生政策等原因，购买名校旁的楼盘也未必能让孩子顺利上名校。目前，不少名校都有严格的入学条件，虽然就近居住，但要上名校，仍需要符合某些入学条件或者花费数额不菲的择校费。所以，专业人士建议，家长们要理性的看待教育与地产的关系，孩子能上名校固然是件好事，但也要从家庭经济条件、居住地段及孩子的发展方向多方面考虑，为孩子提供一个健康、舒适的成长环境。

　　释放出口

　　一般来说，教育与地产的结合大致有两种形式，一种是自建模式，即开发商把学校建在小区内；另一种是就近模式，教育配套由政府提供，楼盘建在名校附近。在济南，一般规模较大的楼盘都在社区内规划有教育配套，例如，天桥区的重汽・翡翠郡，建设路板块的阳光100国际新城，东部成熟社区名士豪庭等。另外，还有一些楼盘与名校毗邻，例如，紧邻山师附中的文华园、诚基中心等都因其独有的名校优势，而深受业主的青睐。

　　(本刊记者 吴梅)

　　刚性需求・为了升级换代

　　需求解读

　　在目前置业群体结构中，有这么一群人，他们年龄在35岁至45岁之间，多数已结婚，有固定的工作，收入稳定且未来收入增加的可能性比较大，个人信誉良好，有较强的还贷能力。但是，现有住房条件伴随生育、养老等问题的出现已经无法满足居住需求，于是，住宅升级已经成为他们共同的目标。

　　今年年初，随着国家相关政策的出台，在刚性需求的释放和市场信心的恢复下，越来越多的购房者产生了以旧换新、以远换近等改善居住的想法。

　　另外，当孩子降生后，原有的家庭结构发生变化。家里不仅增加了一个孩子，而且有可能带来双方老人以及保姆等，住房再次进入紧张状态，以小换大被提上议事日程。这种因家庭人口变化带来的置业升级需求不断产生。

　　也有不少人因首次买房后发现房子户型不合理，社区环境不够好，物业服务不到位，一直想再买一套更中意的房子。当看到购房政策宽松后，开始寻找二次置业的新房。

　　目前，这种从小到大、从不满意到理想的梯级消费，已经越来越被众多省城购房者所接受。实际上，作为一种理性的购房行为，梯级消费的置业升级观念在先进城市已经深入人心。在市场调整期进行置业升级换代，投入小而收益大，也大大活跃了新房以及二手房市场的交易程度。

　　释放出口

　　升级住宅产品一般分为大户型高品质住宅、低密度住宅及别墅住宅，较之小户型住宅具有较大的选择空间，并且当前的升级住宅产品在品质上有了大幅度提升。

　　在大户型高品质住宅方面，东部高新区成为二次置业者热衷的区域。以海尔绿城全运村、盛世花城等项目为代表的楼盘受关注度较高。

　　在低密度住宅方面，他山花园、东山墅、外海・蝶泉山庄、漫山香墅等项目极大地满足了购房者对居住环境、户型、品质的升级需求。

　　在别墅住宅方面，其稀缺性使得别墅具有很高的保值性和投资价值。济南市区的纯别墅产品比较少，可选择性空间也比较小。但国华东方美郡、中海・紫御东郡、鲁商・御龙湾、名门世家等别墅项目的入市，引起了购房者的热切关注。

　　(本刊记者 李亚南)

　　刚性需求・为了养老

　　需求解读

　　与婚房、落户房相比，养老房和学区房应该属于一类，因为房屋所在的位置是客户的首选因素。学区房，家长看重的是优良的教育资源；而养老房，老年人看重的则是成熟的社区配套。

　　据调查发现，养老房一般要求具备三点：一是周边是否具备大型医院和休闲场所；二是交通是否便利；三是购物是否方便，周边是否配套有超市、菜市场、药店等，以方便老人采购日常用品。

　　最新调查显示，目前我国60岁以上的老年人口达1.4亿。据预测，到2020年，我国的老年人口将达到2.48亿，届时，约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾。而城市老人中，95%以上依靠自我养老，从今后一段时期的实际情况来看，中国人以居家养老和社区养老为主。因此，选择一处舒适合理的养老房，往往成为全家人关注的焦点。

　　易居中国营销总监吴剑锋说，2003年以前，没电梯的普通楼房一楼最难卖。近几年一楼的房屋突然热销起来，其中，很大一部分是老年人购买做养老房。这种需求，敏感的开发商不应该漠视，也不会漠视。

　　养老房更具有“刚性”的特征。养老房是纯粹的市场行为，并和社会发展紧密相关，随着我国进入老龄化社会，养老房将会成为楼市不可忽视的重要需求。

　　释放出口

　　根据养老房的特点，笔者对济南房地产市场进行了详细了解，搜寻了一些比较适合做养老房的项目：南部有鲁能领秀城、阳光100国际新城、银丰花园等，这些项目社区规模较大，配套比较成熟，社区内部环境及周边环境优美；东部有正大城市花园、学府蓝山、莱茵小镇、盛世花城等，这些项目地理位置优越，交通便利；北部有重汽翡翠郡、泉星小区等，项目地处城市成熟区域，生活极其便利；西部有实力荣祥花园、凯旋新城、泉城花园等，这些项目休闲、娱乐、教育设施一应俱全，业主居住全无忧。