开发商自爆楼盘成本

　　济南一销售均价5500元的楼盘，毛利润率为22.2%

　　日期:20090728作者：记者 张璐来源：齐鲁晚报【】

　　楼市的全部成本构成究竟有哪些？地价在房价中占了多大比例？自国土部公布620个样本楼盘的地价房价比例后，楼市再次成为焦点。

　　27日下午，记者在承诺不透露项目名称，不透露资料提供人信息的前提下，一份济南在售地产项目的开发总成本统计表发到记者邮箱。对这份统计表中的数据进行简单分析后，前文的争论或许能够找到答案。济南某区小高层销售均价5500元

　　这是济南市某区的一个小高层项目，拿地时间在2007年前后，资料提供人称目前该项目每平方米销售均价在5500元左右。统计表仅是该项目其中一个地块，且不包含地下建筑。

　　数据显示，该地块总面积约计10万平方米，地上容积率为2.0，除去幼儿园、公共建筑后，项目建成后可销售面积为16.8万平方米，按照资料提供人所称的5500元每平方米的销售均价计算，这个项目的销售总收入可达9.24亿元。前期成本每平米3883元地价占房价比为24.3%

　　统计表中，这个项目总成本分为两部分，前期开发成本和后期开发费用。

　　前者包括五大项：土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费和不可预见费用。其中土地转让金总额为2.25亿元，地价房价比为24.3%。按每平方米分摊，这部分成本中的后四项分别为，347元（建安工程前期费用）、1810元（建安工程）、246元（基础设施配套费）和36元（不可预见费用），照此计算该项目每平方米的前期开发总成本为3883元。

　　资料提供人特别提到建安工程前期费用和基础设施配套费，“这两项费用能占到前期开发成本的15%以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等，要三四十项。”

　　对于不可预见费用，资料提供人解释称，这项成本要为钢筋、水泥等材料的价格波动以及施工过程中发生的不可预料情况留足资金余地。

　　涉及110多部门 毛利润率22.2%

　　统计表上的后期开发费用也由五大项组成，与前期不同，这五项当中仅有“营业税及附加”这一项需要上交税务部门，管理费用、财务费用、广告宣传费和销售代理费则属开发企业内部成本控制部分。

　　统计表显示，这个项目的管理费用总额为608万，财务费用（贷款利息）为1900多万，广告宣传和销售代理费共计为销售收入的3%，总额2772万。营业税及附加是销售收入的5.5%，总额为4620万。这是统计表中的全部成本构成，资料提供人称，这也是全部开发项目中的“大头” 成本，“一些小的部分并未统计在内”。

　　需要特别说明的是，在这份统计表中，管理费用被设定的比例为自有资金的2% ，“这只是个理想比例，实际情况可能要高很多”，资料提供人称，这部分费用中很大一块用于公共关系开发和维护，“公司状况不同，费用比例也不同”，“从前期拿地到后期销售，整个房产行业涉及到的各个部门就有110多个” ，“哪怕仅是认识个朋友总要一起坐坐吧？这也得花钱啊。”

　　根据以上数据，这一项目的总成本（前期开发成本+后期费用）约为7.56亿元，项目毛利润（销售收入-总成本）为1.68亿元，照此计算，这一项目的毛利润率约为22.2%。

　　楼盘成本比例示意图

　　备注：

　　1.图为各项成本占总成本比例。

　　2.成本中不考虑地下建筑费用。

　　3.楼盘总成本约为7.56亿元。

　　制图：帅为

　　业内人士评价：

　　内幕基本靠谱

　　“内幕基本靠谱”，对于记者的这个计算结果，济南另一业内人士如此评价。对于地产业究竟是不是“暴利”行业，这位业内人士给出了委婉的回答，“比医药等垄断性行业利润要低，比一般行业利润要高”，“地产也是个资金密集型行业，地产业就是用钱堆出来的，高投入当然要求高回报！”