沪楼市"量升价跌" 地价是原因

　　虽然上周上海新推楼盘总量环比出现下降，但由于供应量的持续增加，尤其是“严控二套房贷”、反“捂盘惜售”和“商品房销售方案备案管理”等系列新政作用下，上海楼市延续“量升价跌”之势。市场人士表示，这一态势已经持续了半月左右，如果继续保持，将对市场销售和消费者心理出现较大影响。

　　不过，这一价格跌势能持续多久还有很大疑问。分析师薛建雄表示，上周上海刚推出的三个地块的价格涨幅都超过1倍，最高的赵巷10号地块上涨了222%，给楼市调控增加了难度，也可能推高未来的房价。

　　上周均价环比跌2.3％

　　“易居中国”统计系统显示，7月20-26日，上海共有24个楼盘推出36.3万平方米商品住宅房源，比前周18个楼盘的38.3万平方米的供应量少了5%。主要原因在于，按照上海楼盘销售“满足3万平方米以上要求的”规定，合格楼盘由前周的5个减少到了上周的3个。

　　但是，在近两周大幅供应量的支撑下，上海楼市出现了持续的“量升价跌”之势。上周44.1万平方米的商品住宅成交量，环比上升了2.94%；平均成交价格也再度下滑2.3%，为14496元/平方米。

　　可见，在系列政策的作用下，近期供不应求，价格上涨过快的局面得到了一定的缓解。不过，多名分析师均认为，近期拍地价格的过快上涨，可能再次推动房价的走高。

　　地价是最大的不确定因素

　　对此，易居中国分析师薛建雄认为，虽然近期出台了系列政策，对房价的涨势起到了一定的缓和作用。但是今年以来，新建商品住宅供不应求的局面依然没有改变，网上房地产的可售量存量也从年初的850万平方米下降到520万平方米的历史最低水平。此时，地价大幅上涨，将加重房价上涨预期，促使更多买家入场，导致供求局面重新紧张，那么房价上涨的压力就会大幅提升。

　　但也有券商分析师认为，目前的价格已经对价格敏感的消费者形成压力，将有相当大的消费需求受到抑制，从而对房市目前的繁荣失去支撑。

　　不过，目前上海土地市场的热度也只相当于2007年同期的水平，离2007年11月的历史最高水平还有一定距离。当时，仁恒集团拿的新江湾地块楼板价就达到2万元/平方米，板块内唯一在售楼盘合生江湾国际公寓当时的售价也不过2万元/平方米，地价与周边的房价相当。虽然，上周拍出的赵巷10号地块涨了222%，但1.5万元/平方米的楼板价，离周边1.8-3万元的楼盘价格水平还有一定差距。

　　薛建雄认为，为了避免地价达到历史高位，从而对房价造成冲击，政府有必要加强调控，特别是对土地市场的调控。

　　但分析师回建强表示，下半年政府最好的办法是以不变应万变，即把现有的规范性政策执行好，确保投机性需求处于可控状态。如果可能，政府应着手制定一部长期稳定的产业政策，而非短期性的“政策措施”，排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性。 （王进）