行政税费成房价背后推手 行政让利有助平抑房价

　　繁多的税费占到最终房价的20%，再加上地价占房价25%的平均水平，合起来的比重大约40%多。从这个意义上讲，行政部门所能够影响终端房价的实际话语权，要远远高于开发商本身。

　　行政税费已成为房价高涨背后的重要推手。

　　近日，郑州开发商向媒体提供的一份房地产成本清单表明，各级行政部门林林总总的税费占开发成本的20%左右。和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　近期，围绕有关“地价推高房价”的说法，国土资源部给出了调查数据，而伴随郑州开发商成本清单的公示，又让名目繁多的房地产行政税费“大白天下”。如果将这些税费开支连同地价支出一并计算在内，我们可以清楚地发现，其占房地产开发成本比例之高可想而知。

　　国土部日前将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。事实上，即便地价对楼价的影响并没有之前预估的那么大，但地价成本并不是开发商和地方政府“打交道”的唯一项目，包括配套费、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费等十几项行政收费的隐形成本同样会助推房价。

　　表面看来，地方政府似乎并没有直接向开发商收取费用，但经由指定的收费公司，导致许多无法查证用途和去向的费用被强行上缴。在开发商处于市场强势地位的背景下，其结果就是房地产企业通过抬高楼盘售价，将这些费用转嫁给了买房人。

　　这些“暗箱操作”下的税费由行政部门单方决定，数量之多、费率之重难以提前预估，而征收的标准也是无从知晓。比如，在交纳每平方米170元的配套费后为何还要继续缴纳水电气等配套费，就是让人不可理解却又必须上缴的一个典型例子。相比较公开的地价，这些名目繁多的收费项目其实让开发商更难接受。据测算，目前这些繁多的税费总额几乎占到最终房价的20%，再加上国土部给出地价占房价25%的平均水平，合起来的比重大约40%多。从这个意义上讲，行政部门所能够影响终端房价的实际话语权，要远远高于开发商本身。

　　房价中暗含极高比例的行政税费可谓中国房地产的“一大特色”。在国外，房地产财税政策一直以“宽税基、少税种、低税率”为基本原则，“明税少费”是其重要特征。政府部门征收的所有费用一般仅占房地产价值的2%左右。同时，在西方许多国家，这些费用被明确列入地方财政预算之内，并规定了使用方向和范围。例如，美国联邦住宅管理局在为购房贷款提供担保时，一般收取贷款额0.5%的担保费，而所收取的费用则是用于担保基金项目，以应付日后可能发生的偿款纠纷。相形之下，国内行政部门对房地产业的收费就显得混乱无序了。由于没有对收费归口进行明确规定，对费用征收后的用途也没有公示要求，任何一个行政管理部门都可以随意向开发商开口收费。相关法律制度约束的弱化，为行政部门私设“小金库”提供了便利，也为各种腐败行为铺设了温床。

　　近期房地产市场价格出现了惊人的飙升，这一格局不仅让制造业等其他产业面临“抽血”的困境，也挤占了内需消费，给经济的健康发展埋下隐患。由此，仔细分辨推高房价的种种因素，已经成为当下各方必须要推进的工作。事实上，除去对投机炒作进行监管严查之外，地方行政部门主动让利于民，也就是通过减免税费、改革土地出让竞价制度等方法减轻房产开发成本，同样也能够帮助房价早日实现理性回归。

　　（马红漫，经济学博士）