地王迭出催高房价 购房者望房兴叹

    由于最近的房价变化太快,中介公司采用了简单易改的房源广告牌

    国内楼市正从小阳春,走进火热的夏季。与此同时,土地市场出现了新一轮地王争夺战。我们希望开发商们的拿地行为,是出于对房地产市场理性判断、冷静分析的结果,是出于对经济走势的良好预期,而不仅仅是宽松货币政策环境下的一次资金冲动。全球经济不确定性依然存在,企业还是要做好两手的准备。

    和眼下的天气一样,国内楼市正从小阳春,走进火热的夏季。全国70个大中城市房屋销售价格在三、四、五三个月连续上涨,五月份环比涨幅达到0.6%,主要城市的商品房成交量与去年同期相比增幅也都在100％以上。与此同时,土地市场出现了新一轮地王争夺战,在北京,中化方兴投资公司以40.6亿元竞得北京广渠路十五号地,把京城地王的身价又提高了一倍多。地王诞生的时间过去了一段时间了,我们特别想知道地王记录频频刷新会不会反过来带动房价进一步上扬呢？

    先来看看记者对北京的采访,我们先从广渠路等地王周边地产的调查开始。

    地王频现,周边二手房价格飙升

    在北京广渠路一带,全国一线的地产商几乎都在这拥有开发项目,这个区域曾经产生过无数地王,地王价格也一次次被刷新。而广渠门15号地40.6亿元的成交价格,将逐渐变暖的京城地产,一下子推入了沸腾的程度。珠江帝景,富力城是离广渠门15号地最近的地产。记者这附近走访了多家中介公司。21世纪富力城加盟店的经理吴海斌从事房地产中介交易已经有九年,他告诉记者,在15号地拍卖至今,附近房屋的租赁价格没有体现出明显变化,但是二手房价格的飙升速度和程度,是他在过去的从业生涯里没有见过的。

    在21世纪富力城加盟店门口,记者看到一些一个月前公布的二手房源的价格,吴海滨告诉记者,由于最近的房价变化太快,他们采用了简单易改的房源广告牌,因为更换那些正式的房源广告的速度,根本赶不上房价变化的速度。记者看到,一个月前天之骄子一套14 6平米的房子才220万元,而在最新的广告牌上,几乎同样条件的一套房源,已经变成了290万。

    孟奇一直在21世纪中国不动产市场研究部负责二手房市场监测,他告诉记者,广渠门15号地的高价成交, 让周边二手房房价的飙升呈现了跳跃式的变化: “从这个地拍之前的价格,基本上还是比较平稳,那每个月每平方米可能有几百块这么一个涨幅,大概每个月2% 3%这么个涨幅。那么地拍完以后,有一个台阶,有一个跳跃式的一个涨,将近涨了1000元/平方米。”

    在距离广渠门15号地三公里左右的一个二手房销售点,记者遇到了前来给自己的房子调价的李先生。李先生的房子,与广渠门15号地隔路相望,两个月以前,他到21世纪二手房公司登记,打算把房子卖掉。可是前几天,他从外地出差回来以后,听朋友说这块地的周围的房子都在涨价,因此他赶紧抽空到登记的公司变更房价,每平米调到两万三千元。与李先生一样,前来调价的杨女士,也打算将每平米调高两、三千左右,希望房子不忙卖出去,她决定待价而沽将来卖个好价钱。周围各家房产中介公司几乎都遇到了这样的情况,他们告诉记者,在广渠门15号地周边的楼盘的业主, 都表明了迅速提价甚至停止销售的意愿,而很多就要谈成的生意也眼看着告吹。中原地产富力城分行经营的房产有65%来自于广渠门15号地的周围,经理李士勇给记者说起了 在15号地拍卖第二天,他接到的第一个电话。这位业主,当时已经说好成交价大概在两万二左右,但就过了一晚上,在地王产生之后的第二天他就要求中介停止销售。

    李士勇给记者算了这样一笔账,广渠门15号地 ,开发商的楼面地价是每平方米1.62万元,3年时间的开发周期,大概要承担的财务成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照现在富力城同等的标准建造,建安成本及装修的成本大概是5000元/平方米,这三大成本加起来,楼盘的成本价格,就达到了2.4万元/平方米。加上政府应收的税费,也就是说这块地开发的楼盘,每平方米要卖到2.6万元/平方米,开发商才能保本。所以他认为,将来这块地上的房价会到2.8万甚至3万元。

    在最近不到两个月的时间里,北京就有4个地王被刷新了记录。这一片即将拆迁的楼房,就是北京的第一个地王富力地产,以超出挂牌起始价近4倍的天价拿走的广渠门10号地,一个月后,通州九棵树地块,以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的记录,成为新的地王,仅隔一天,在北京朝阳区奥运村乡一块住宅用地,以19.6亿元的成交总价,又刷新了通州京东地王,成了北京新地王,紧接着,这个地王又被广渠门15号地取代,那么这些地王,是不是都将周围楼盘拉入了一个房价飙升的跑道中来呢 。

    在离拍卖地块不到一公里的林翠西路上,也坐落着不少房屋中介公司,经过各种形式的调查了解,我们从这张整理过的价格标上,可以看到附近楼盘在过去的半个月内,价格已经上涨了惊人的幅度:

    奥林春天四期 ,拍卖前为1.7到1.8万元,现在涨到了 2.2万元

    倚林家园 拍卖前为2.2 到2.5万 万元,现在涨到了 2.8 万元

    京师园 拍卖前为1.9万元, 现在最高涨到了 2.8 万元

    中原地产倚林分行的经理李佳告诉记者,就在地块拍卖前后一个月的时间,周边的二手房价格基本上都上浮了到了三千到四千元,平均涨幅达到30%。其中个别房源涨幅更加惊人。当时,奥运村乡的这块地拍买的起价为8.74亿 ,这个底价相当于每平米的楼面价七千多元,在她看来这个底价已经算是天价了,但是,令她吃惊的是,它竟然拍出 16.9亿元的价格,比原来高出了近一倍。地块拍出的当天,立即有很多的房主表示,他们不打算卖房了,就在这短短一个月的时间内,李佳明显地感到了二手房房源紧张。 

    在大兴仅有的几家新楼盘的售楼部,记者注意到几乎每家楼盘的人都很多

    大兴地王, 购房者望而却步

    前面我们看到,京城新地王诞生之后,广渠路一带的二手房价格连蹦了几级台阶。房价拉高地价,地价推高房价,类似这样的场景,在北京其他的地方也在上演。7月6日下午,经过243轮激烈的竞价后,位于北京市南五环以外的大兴黄村19号和20号地被上海绿地集团以30.25亿元摘得,刷新大兴区土地拍卖总价记录。紧接着,大兴黄村新城北区2号地,被保利地产以16.3亿元拿下,楼面地价达到7248元/平方米,创下大兴区土地单价新高。这两项记录同时标志着北京南五环以外的楼盘也将由此进入到万元时代。

    作为某房地产企业的代表,常世芳还清楚地记得7月6日下午大兴土地拍卖会的盛况。她说:“拍卖现场的气氛非常热烈 我们都被现场激情所感染 来的都是大的开发商 比如万科、保利、金地,非常出乎我们的意料”。

    常世芳所在的这家房地产企业在大兴做了7年的房地产项目开发,算得上是北京南城规模最大的开发商之一,而这一次土地拍卖中,有如此多的国内房地产业巨头争相杀入大兴,这让常世芳深感意外,她认为“这个影响可能是大兴十多年来最大的一次影响”。 “以前南城都弱于东西北 这些多大的开发商对大兴区的看好 南城肯定可以秀一把”。北京大兴艺苑桐城置业顾问梁青山也说:“这给开发商和投资人一个暗示,楼面价都6000多,可不得卖到1万多吗？”

    而实际上就在大兴地王诞生以后,大兴的各家楼盘迅速做出反应,连夜进行了价格调整。在记者的暗访中得之,地王产生之后,某楼盘短短时间就将售价从9800调到了10800。常世芳所在公司所推的新盘也每平方涨了500多。由于大兴正在发售的新盘非常少,二手房成为了这一次涨价的主力。某楼盘销售人员告诉记者:“周边的二手房涨1000元左右,原来七八千,现在9000多”

    大兴地王诞生以后,一些敏锐的购房人也开始把眼光投向大兴。最近一直在考虑买房的于游,在得知大兴地价创出新高的第二天,特意从北四环附近赶到了三四十公里以外的南城大兴看房。他认为“如果说地卖到6000多 这楼要卖多少钱 肯定超1万了”。

    在大兴仅有的几家新楼盘的售楼部,记者注意到几乎每家楼盘的人都很多。销售人员告诉我们,在大兴地王诞生以后,来看房的人明显更多了一些。常世芳告诉记者:“7月12日要推新盘,只有140套,现在排号近1000号了,也是前几次推盘中排号最多的一次”。

    实际上,大兴地王的诞生只是给原本正在升温的大兴楼市火上浇了一把油。和北京其它楼盘一样,大兴的房价在最近几个月已经逐步走高。一套大约一百平米的房子,总价一百万元左右,不到两个月就涨了15万,这让投资者郑博文心里很难接受。

    北京大兴艺苑桐城置业顾问梁青山告诉记者,从5月16日开盘到现在,他们已经上调了两次价格,一个多月涨了10%, 5月16日开盘是9100,现在是将近1万元,不过销售一直还不错,不到两个月卖了300多套房。 而从年初到现在,大兴的房价普遍上涨了20%多。而郑博文则认为:“太贵了,实在是难接受,这工薪阶层买房多困难啊!这一辈子全砸进这房子上了”。

    记者在大兴采访时发现,对于房价短期内的大幅度上涨,几乎每一位投资人都和郑博文一样,显得十分无奈和担忧。投资者刘军说:“买也很担心,不买也挺担心,买吧,这段时间涨得太猛;不买呢,怕它再涨”。而于游则认为:“这个涨是短期的,不会长期,没有这样的支付能力,大环境没有想象的那么好。”

 半小时观察:理性判断、冷静分析

    最近一个多月的时间,出现新地王的不仅是北京。6月10日,广州城建拍下广州珠江新城地块,以单价每平方米1.53万元楼面地价夺得广州新“地王”。随后,绿地集团以9.57亿元和12亿元接连拿下上海松江区和徐汇区两地块,创下上海今年土地出让价格新高。此外,还有中洲宝城以26.1亿元拿下深圳三块捆绑商住地块;雅戈尔以10.28亿元拿下宁波“地王”。最后,直至广渠路十五号地块,刷新了北京以至全国土地市场单幅土地的最高成交记录。

    地王频频亮相的背后,无疑显示了房地产开发商的投资冲动。国家将房地产投资的资本金比例从35％大幅下调至20％,拿地的成本大幅度降低促使开发商敢于出手;未来的通胀预期也促使部分开发商用资金换土地,以图保值增值,并为后市发力增加筹码;宽松的货币政策之下,信贷规模快速扩张,更给开发商带来了充足的资金。无独有偶,就在昨天央行还公布了一个数据,6月份国内金融机构人民币各项贷款比上月新增1.53万亿元。这样的话,今年上半年国内新增人民币贷款已近7.4万亿元,远超过全年5万亿的目标。

    信贷放出天量和土地攀到天价到底存在什么样的联动关系？现在我们还不能得到确切的答案。但我们希望这个关联是真的,就是:开发商们的拿地行为,是出于对房地产市场理性判断、冷静分析的结果,是出于对经济走势的良好预期,而不仅仅是宽松货币政策环境下的一次资金冲动。

    正在意大利拉奎拉聚首的八国集团领导人昨天发表了一项声明,表示尽管全球出现了股市回升、利率下降、商业和消费者信心提高等稳定迹象,但情况并不确定,经济和金融稳定性仍存在严重风险。这个声明再次提醒我们,全球经济不确定性依然存在,企业还是要做好两手的准备。